江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2005）赣中民一终字第X号
上诉人(原审被告)中国建设银行股份有限公司赣州市分行,住所地:赣州市章贡区宫保府X号。
负责人王某某，该行行长。
委托代理人曾某某，该行干部。
委托代理人邱恢先，江西同心齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某某。男，26岁，汉族,个体工商户，住（略）。
委托代理人陈红华，江西全民律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告赣州拍卖中心全南办事处，住所地：全南县X路。
法定代表人高某，该办事处负责人。
上诉人中国建设银行股份有限公司赣州市分行因房屋买卖合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2005）全民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：全南县第一建筑公司分别于1992年7月22日、1993年7月3日分二次与中国建设银行全南县支行订立借款合同，向中国建设银行全南县支行借款8万元、l3万元，合计人民币2l万元。其中，13万元这笔借款由全南县第二建筑公司提供了保证担保。同时，全南县第一建筑公司与中国建设银行全南县支行还签订了抵押担保合同，约定以全南县第一建筑公司在建的、位于含江路中国人民银行全南县支行与全南县建筑设计室之间临街的X号商品房一层全部门市、全南县第一建筑公司所有的办公楼、车间及家属住宅五幢作为上述二份借款合同的抵押物。借款合同签订后，中国建设银行全南县支行依约向全南县．第一建筑公司发放了上述两笔贷款。合同到期后，经中国建设银行全南县支行多次催索，全南县第一建筑公司分别于l993年1月27日、l994年4月l2日分二次归还借款合计（略）元。中国建设银行全南县支行分别于l993年10月6日和l994年3月26日与全南县第一建筑公司订立了房屋租赁合同二份，约定中国建设银行全南县支行分别一次性给付全南县第一建筑公司3.5万元和1.7万元，即取得上述抵押物中靠中国人民银行全南县支行第一间、第二间及第二间房屋背后楼梯休息总平台下空间的永久使用权，即原告受让的店面。合同签订后，中国建设银行全南县支行分别于l993年11月22日和l994年4月11日付给全南县第一建筑公司人民币3.5万元和17万元。2001年11月中国建设银行全南县支行被撤销，其债权债务全部转归中国建设银行赣州市分行。2002年6月25日，中国建设银行赣州市分行将上述取得永久使用权的房屋委托赣州拍卖中心全南办事处拍卖，并在拍卖店面委托函中写明委托拍卖店面有二种，其中一种：拍卖有长期使用权的店面四间，这些店面都是通过合作建房、集资建房、一次性付租金取得合法长期使用权店面，未办房产证、土地使用证。第四间：该店位于含江路上段（县人民银行大门左第一间），建筑面积76.75平方米,拍卖底价7.5万元，要求涉及该店面房地产交易、过户、登记等手续由购买方自行到有关部门办理，所需一切税费由购买方负责。赣州拍卖中心全南办事处在拍卖公告中也写明拍卖标的：含江路人民银行旁店面一间，建筑面积76.75平方米，起拍价7.5万元。2002年7月l2日,原告李某某以底价7.5万元受让该店面，并由赣州拍卖中心全南办事处出具了拍卖成交确认书和物品财产拍卖暨所有权转移证明书，原告李某某也将房款7.5万元支付给了赣州拍卖中心全南办事处。拍卖成交后，原告李某某在受让的店面处经营摩托车修理及配件销售。2003年l2月，因全南县第一建筑公司欠中国建设银行赣州市分行贷款未还清，遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2003年12月24日作出了(2003)全民二初字第X号民事判决书，该判决书中认定中国建设银行赣州市分行委托赣州拍卖中心全南办事处拍卖的店面转让款7.5万元可充抵全南县第一建筑公司的贷款本息。原告李某某于2004年取得一审法院(2003)全民二初字第X号民事判决书复印件和中国建设银行与全南县第一建筑公司的房屋租赁协议、房屋租赁合同复印件，认为其受让的店面面积实为64.4平方米，而不是76.75平方米，故于2004年6月28日向一审法院起诉，要求中国建设银行赣州市分行退回虚构面积多收的房款，2004年12月14日李某某要求追加赣州拍卖中心全南办事处为被告，故申请撤诉，一审法院裁定准许后，原告李某某又于2004年12月17日重新诉至一审法院，要求赣州拍卖中心全南办事处承担拍卖人责任，退回虚构面积房款，由中国建设银行赣州市分行承担连带责任。在一审审理过程中，根据中国建设银行赣州市分行和赣州拍卖中心全南办事处的申请，委托江西赣州君怡会计司法鉴定所对所争议的房屋建筑面积进行了鉴定，经鉴定全南县X路上段(县人民银行大门左第一间),涉案房屋的面积为65.908平方米。
一审法院认为，中国建设银行赣州市分行将取得永久使用权的店面(也是抵押物)委托赣州拍卖中心全南办事处拍卖，拍卖的程序合法，且全南县第一建筑公司当时也没有提出异议，一审法院作出(2003)全民二初字第X号民事判决后，拍卖店面所得款7.5万元已充抵全南县第一建筑公司欠中国建设银行赣州市分行的贷款，李某某受让该店面完全出于自愿，是其真实意思的表示，且李某某并不主张返还受让店面，故拍卖行为应认定为有效。李某某是在本院作出(2003)全民二初字第X号民事判决书后的2004年初知道自己受让的店面建筑面积不足76.75平方米，其诉讼时效的计算应当从2004年初开始计算，故其主张权利是在诉讼时效期间内，赣州拍卖中心全南办事处和中国建设银行赣州市分行认为本案已超过诉讼时效的理由不能成立。李某某受让的店面建筑面积经江西省赣州君怡会计司法鉴定所鉴定为65.908平方米，而中国建设银行赣州市分行委托赣州拍卖中心全南办事处拍卖时在拍卖店面委托函中写明该店面建筑面积76.75平方米，赣州拍卖中心全南办事处在未核实清楚的情况下，在拍卖公告中也写明拍卖标的面积76.75平方米，故原告李某某受让的店面建筑面积存在瑕疵。因此，赣州拍卖中心全南办事处和中国建设银行赣州市分行对多算原告购房面积的价款应予以退还,并互负连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十三条及《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第四十一条、第四十二条、第四十八条、第六十一条第一款之规定，判决：赣州拍卖中心全南办事处和中国建设银行赣州市分行应当于判决发生法律效力后10日内向李某某退还房款（略）.80元(977.20元／平方米×10.842平方米)，由赣州拍卖中心全南办事处和中国建设银行赣州市分行互负连带责任。案件受理费526元和实支费131元,合计657元由赣州拍卖中心全南办事处和中国建设银行赣州市分行承担。
上诉人中国建设银行股份有限公司赣州市分行不服该判决提起上诉称，根据拍卖法的规定被上诉人李某某的起诉已超过一年的诉讼时效期间；一审判决依据的鉴定结论有误，未按照国家质量技术监督局房产测量规范进行测量，店面建筑面积不少于76.75平方米。
被上诉人李某某答辩称，对于店面建筑面积的计算是很专业的知识，被上诉人在2004年初才知道店面面积实为64.4平方米,提起诉讼符合拍卖法的时效规定；一审法院对鉴定结论的采信符合法定程序。
原审被告赣州拍卖中心全南办事处未提交书面答辩。
本院经审理查明：2005年1月24日，中国建设银行赣州市分行更名为中国建设银行股份有限公司赣州市分行。其他查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人中国建设银行股份有限公司赣州市分行提出赣州君怡会计司法鉴定所作出的鉴定报告对面积的计算有误，但未提供证据予以反驳，也未在本院指定的期限内申请重新鉴定。因此，该主张本院不予采纳。虽然被上诉人李某某于2002年7月就接受了店面，但对建筑面积是否有误差及误差大小的问题，需通过专业技术人员的测量计算才能确定。一审法院于2003年12月24日作出(2003)全民二初字第X号民事判决后,被上诉人李某某得知权利受到损害,于2004年6月28日向一审法院提起诉讼,未超过《中华人民共和国拍卖法》规定的一年诉讼时效期间。综上，上诉人中国建设银行股份有限公司赣州市分行的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由上诉人中国建设银行股份有限公司赣州市分行承担。
本判决为终审判决。
审判长赖基祺
审判员袁海
代理审判员胡碧华
二00六年一月六日
代理书记员黄琼
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