重庆市第二中级人民法院
民事判决书
（2007）渝二中民终字第X号
上诉人(原审被告)重庆市万州区惠丰房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区孙家书房X号三楼。
法定代表人陈某某，经理。
委托代理人张守贵，系重庆渝万律师事务所律师。
委托代理人谭某某，系惠丰公司副经理，住（略）。
被上诉人(原审原告)石某某，男，生于1969年1月22日，汉族，居民，住（略）-2-X号。
委托代理人杨刚强，重庆益安律师事务所律师。
委托代理人汪顺武，重庆渝万律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)重庆利开房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区X街X路X-X-X。
法定代表人何某，经理。
上诉人重庆市万州区惠丰房地产开发有限公司（以下简称“惠丰公司”）因买卖合同纠纷一案，不服万州区人民法院(2006)万民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，惠丰公司在三峡中心医院妇儿分院处开发有“惠丰大厦”商住楼。2003年6月18日，惠丰公司与被告重庆利开房地产营销策划有限公司（以下简称“策划公司”）签订“营销委托代理合同”，约定：甲方（合同中甲方均指惠丰公司）委托乙方（合同中乙方均指策划公司）全权代理惠丰大厦的广告宣传工作和策划营销代理工作，本合同未完成期限内不得转交第三方经营代理；代理对象有48套住房和2-X层的1000多平方米写字间；销售额度暂定为1340万元人民币，住宅销售价格暂定为1350-1650元/平方米（建面），均价1425元，总销售额910万元，写字间销售额度为430万元，可根据楼层实行不同销售价；从开盘日起8个月完成95%的销售，剩5%在第9个月完成；乙方按预定价位体系售房后按销售额的2%提取营销代理费（佣金）；广告推广费原则上每月按该项目预定销售总额的2%使用，有关该项目的一切销售费用由乙方负担；甲方派人到现场监督售房、收款，乙方不得沾手一分一厘售房款，违者赔付对方总房款50%的违约金。双方还对其他相关事项作了约定。前述合同签订后，策划公司即在惠丰公司设立的惠丰大厦售房部从事代理营销业务。被告惠丰公司未举证证实在显著位置公示过“营销委托代理合同”。2004年8月23日策划公司以惠丰公司委托代理人名义与原告签订了“商品房买卖合同”，载明出卖人为惠丰公司，并载明出卖人注册地、营业执照号、资质证书号、联系电话、委托代理人何某及联系电话（实为售房部电话）等，所载何某地址即为售房部地址，同时载明石某某身份证号码和手机号。签合同前何某介绍自己公司是代理商，并由销售员引领原告看了房屋，但未告知原告自己不能收房款。原告最终选定A幢一单元七楼三号房屋，并在前述售房部签订了“商品房买卖合同”。约定：买受人所购房座落于万州区X路X号，具体为A幢一单元七楼三号；面积为78.96平方米（套内），分摊面积为24.2%，建筑面积为98.07平方米；建筑面积单价为1200元/平方米；售房性质为预售，签合同时交付（略）元，交房前分两次支付6万元；逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止由买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行，自合同规定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应在2004年12月31日前将经竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房但不超过90日的，自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应出示证明文件，并签署房屋交接单。双方还对其它事项作了约定。商品房买卖合同也记载了项目建设依据、土地使用权出让合同号、土地面积、土地使用年限、预售房许可证号。签约当日，原告向策划公司交付了（略）元房款，2005年1月17日原告又向策划公司交房款（略）元，2005年6月7日原告再次交房款（略）元。两被告一直未通知原告交房，原告在合同上的手机号至庭审时仍未变更。策划公司在代理营销过程中一直有收款行为，惠丰公司并未提出异议，还接受了策划公司代收的房款，在2004年8月至12月仍有接受策划公司代收房款的行为。2004年8月9日惠丰公司在三峡都市报登载通告，通知各购房户15日内携带购房合同、交款凭证等到公司核对，但原告并不知晓。2004年12月20日策划公司授权王波与惠丰公司办理结帐及终止代理合同事宜。次日王波代理策划公司与惠丰公司签订了“协议书”，载明：双方实际履行了主要义务；从2004年12月15日起，尚未履行完毕的，不再履行，即终止“委托代理合同”；本协议前代理人因履行“委托代理合同”与第三人产生的权利义务与委托人无关，由代理人承担全部法律责任，如委托人因此受到的损失全部由代理人赔偿。协议双方还对相关事宜作了约定。两被告均未将“协议书”告知本案原告，也未在媒体上公布“协议书”内容。2005年4月6日，惠丰公司在未告知原告和未与原告解除合同的情况下将前述标的物A幢一单元七楼三号房以（略）元卖与曾庆辉。策划公司收取原告的房款是否交给惠丰公司因策划公司未到庭无法清楚。原告在开庭审理中提出增加诉讼请求，本院释明应补交诉讼费和提出书面增加请求，但原告未在限定期限内补交诉讼费和提出书面增加请求。
原审法院经审理认为，被告策划公司受惠丰公司概括授权委托从事授权范围内的商品房营销代理活动，由此引起的法律后果应由惠丰公司承受。2004年8月23日策划公司作为惠丰公司代理人在代理权限范围与原告签订“商品房买卖合同”，应属合法有效合同，当然约束惠丰公司。合同上虽无出卖人惠丰公司签字盖章，但有作为概括授权代理人的策划公司签字盖章，惠丰公司依代理合同约定应派人监督，却未对策划公司的签合同和盖章的行为提出异议，策划公司的代理销售行为应为惠丰公司的行为，直接约束惠丰公司。合同签订后，惠丰公司有义务如期移交房屋，策划公司也有催促惠丰公司向原告交房的义务，然两被告均未履行法定附属义务通知原告接受房屋，两被告用自己的行为表明不履行合同的主要债务，属严重的违约行为，原告有权依约定和法律规定要求解除合同。惠丰公司既已委托售房，在未向原告及受托人策划公司查明房屋是否已卖的情况下而以自己不知房屋已卖为由将已卖给原告的房屋又出售给第三人曾庆辉，不向原告交房，致使原告无法得到房屋，属彻底和本质违约。因此，原告提出解除合同本院予以支持。策划公司作为惠丰公司代理人在惠丰大厦售房部与原告签订合同，策划公司明示自己是代理商时并未声明自己无收房款权；策划公司在事实上行使了很多商品房的收款权，惠丰公司不仅未反对还认可了策划公司的收款行为，说明代销合同部分内容已变更；两被告在代理合同上约定策划公司不得收款未在显著位置公示，也未口头或书面告知包括原告在内的购房人，显然这一约定不能约束原告；策划公司有代为售房的权利，使原告及其他购房人相信其有权收取房款，收房款权属售房权的派生权利；两被告解除代理合同后均未告知原告，也未在合理区域和合理时段内以合理方式向社会公示，导致原告继续向策划公司付款，原告并无过错。综述原告履行合同的前述情形和买卖表象事实，说明原告有正当理由相信策划公司有代收房款的权利，策划公司代收房款的行为构成表见代理行为，归根结底应归于惠丰公司，策划公司是否将代收房款交给惠丰公司，属另一委托代理合同关系调整，代理产生的风险转嫁给原告显然不公平，也于法无据。原告在主张解除合同的同时主张惠丰公司返还房款及支付利息于法有据，本院予以支持。原告在庭审中虽主张惩罚性赔偿，但未向本院预交诉讼费，也未书面提出，本案不予处理。策划公司售房和收房款均是基于惠丰公司的明示授权或默许而为，原告向策划公司付款是基于相信其有代理权而为，所产生的法律后果只应由惠丰公司负担。原告主张惠丰公司承担责任的同时又主张策划公司承担责任与法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九条，第四十四条第一款，第六十条，第九十三条第二款，第九十四条第四、五项，第九十七条，第九十八条，第一百一十三条第一款，第一百三十条，第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，第六十六条第一款第三句及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第八条第二项的规定，遂判决：一、解除策划公司作为惠丰公司代理人于2004年8月23日与原告石某某签订的“商品房买卖合同”。二、被告惠丰公司于本判决发生法律效力时立即返还（略）元房款给原告石某某，并赔偿石某某相应利息损失（其中1万元从2004年8月23日起算，（略）元从2005年1月17日起算，4万元从2005年6月7日起算，均按万州商业银行同期贷款利率标准计算利息至实际返还房款时止）。三、公告费800元由惠丰公司负担，并立即归还给石某某。四、驳回原告对策划公司的所有诉讼请求。案件受理费3980元，其它诉讼费1590元，证据保全费200元，共计5770元，由被告惠丰公司负担。
原审法院宣判后，原审被告惠丰公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误，程序违法。原审认定惠丰公司对策划公司是概括授权是错误的，认定惠丰公司违约是错误的，认定惠丰公司应当承担责任是错误的。为此，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，驳回原审原告对惠丰公司的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人石某某未作出书面的答辩意见。
二审中，上诉人的法定代表人及委托代理人、被上诉人及委托代理人针对原审法院认定的事实各自陈某了意见和理由，双方没有提供充分相关联的证据对原审法院认定事实予以推翻，故本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，惠丰公司与策划公司签订“营销委托代理合同”后，策划公司于2004年8月23日以自己的名义与石某某签订的“商品房买卖合同”，并在双方所签订的合同上盖章签字，同时对所销售的房屋行使收款行为。惠丰公司辩称惠丰公司对策划公司的授权委托不是概括性的授权，即不是委托处理一切事宜，而是全权代理惠丰大厦的广告宣传工作的策划营销代理工作，惠丰公司派人到现场监督售房、收款，策划公司不得沾手一分一厘售房款。但从双方所签订的合同，惠丰公司授权委托策划公司销售“惠丰大厦”48套住宅、2-X层的壹仟多平方米写字间的内容明确。且从本案查明的事实来看，策划公司与石某某签订的商品房买卖合同虽不是以实际销售者惠丰公司的名义而签订，但依营销委托代理合同的约定，策划公司系从事的惠丰公司授权范围内的商品房营销代理活动，策划公司作为惠丰公司商品房屋的销售委托代理人，并在惠丰大厦售房部开展工作，致使石某某亦认定策划公司系售房的销售主体。惠丰公司未按照营销代理合同约定，对策划公司的售房行为未尽应派人监督的责任。且惠丰公司在争议之房屋销售后对策划公司以自己的名义的售房行为和收款行为未提出异议，惠丰公司又将其策划公司已销售的房屋买与他人，导致争议之合同不能履行，其责任在于惠丰公司本身，石某某并无过错，故惠丰公司对策划公司的售房行为所产生的后果应承担法律责任。上诉人惠丰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定的事实清楚，程序合法，适用法律和处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3980元，其他诉讼费1590元，合计5570元，由上诉人重庆市万州区惠丰房地产开发有限公司负担。
上诉人重庆市万州区惠丰房地产开发有限公司向被上诉人石某某给付的金钱义务限十日内履行，如不履行，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长郝伟光
审判员杨鑫明
代理审判员刘丽苹
二OO七年三月二十六日
书记员杨意
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