重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2007）渝四中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）：郎某甲，女，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
上诉人（原审原告）：郎某乙，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。
上诉人（原审原告）：周某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人：秦某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。
上诉人（原审被告）:重庆小鸟房地产开发有限公司。住所地重庆市石柱土家族自治县X镇。
法定代表人：沈某，该公司董事长。
委托代理人：游某某，男，X年X月X日出生，土家族，职工，重庆市石柱土家族自治县X街X号。
委托代理人：张某某，女，X年X月X日出生，土家族，职工，重庆市石柱土家族自治县X街X号。
上诉人郎某甲、郎某乙、周某某与上诉人重庆小鸟房地产开发有限公司（以下简称小鸟公司）房屋拆迁合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2006年11月13日作出（2006）石民初字第X号民事判决，郎某甲、郎某乙、周某某、小鸟公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年4月5日公开开庭审理了本案，上诉人郎某甲、郎某乙、周某某的委托代理人秦某、上诉人小鸟公司的委托代理人游某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：三原告是南宾镇X街原X号附X号的房主，周某某是郎某甲、郎某乙的母亲。被告小鸟公司是主营房地产验收和销售的有限责任公司，其资质等级为三级。2002年10月至2004年6月，被告相继取得了石柱县X街片区(建委段)改造工程的建设用地规划许可证、计委立项批复、下街片区拆迁补偿安置方案、拆迁许可证、规划许可证、施工许可证、国有土地使用权出让合同、商品房预售许可证。因建设的需要，原、被告于2003年3月18日签订了房屋拆迁安置协议约定：(1)被告拆除三原告所有的砖木结构住宅96.38㎡、门面房104.88㎡，并按《下街片区拆迁补偿安置方案》之方案二处理，即实行“拆一还一”的方案，并由原告补付新旧房屋结构差价（略）元(门面房补差价9439元、住宅补差价4819元)。(2)约定由被告安置门面房91.64㎡、住宅105㎡，门面房不足的13.24㎡按1590元／㎡标准，由被告补偿给原告价款（略）元，住宅面积超出部分由原告方按390元／㎡的标准补给被告价款3361元。(3)由被告向原告方支付经营用房经济损失补偿费（略）元。前述各项相抵除后，被告应补原告方（略）元。(4)交新房时间以协议签订后原告方交钥匙之日起一年以内，如被告违约，超过一年交房，被告应按石柱府发(2002)X号文件规定，按月补偿临时安置补助费和经营房经济损失补偿费。协议签订后，原告于当日交付了房屋钥匙，被告随后拆除旧房进行重建。2004年2月18日，有关部门对新建成的小鸟清河A栋进行主体结构验收，结论为同意主体结构验收，并进入下道工序施工。同年5月18日，又对小鸟清河B栋主体结构验收，要求施工单位作整改并报质检站。12月15日，有关部门对A、B栋综合楼进行预验收，结论均为同意工程初步验收，所存在问题在20日内完成，经监理检查合格，报质检站审批后再进行综合验收。2004年9月15日，被告发出通知称小鸟清河工程完工并经初步验收合格，通知被拆迁户领房装饰，同时注明凡涉及拆迁政策、法律范围的其他费用，在办理房产证时，按政府下发的拆迁还房条例及拆迁补偿协议执行。10月8日，石柱县建委电话要求小鸟清河片区在初验收合格进行还房。2004年10月12日，被告通知原告郎某甲补缴C栋九单元六楼一号住房超出面积17.11㎡的价款。10月18日，被告通知郎某甲接收X号门面房。19日，原告郎某甲签字领取了X号门面房(面积为35.20㎡)和住宅一套(面积113.49㎡)的钥匙。由于被告指定还给原告的另一门面房的面积不足(下街X号门面房)，被告提出用X号门面房后背街门面29.64㎡补足尚差的25.44㎡的门面房，原告方认为后门面价值不大且有部分在其他户门面房后面，便拒绝领取X号门面房。2005年10月10日，原告郎某甲领取了下街X号门面房的钥匙(面积为30.99㎡)，对尚差的25.44㎡未能达成一致协议。另查明被告已无临街门面可供返还。原、被告双方经多次协商无果，原告于2006年6月2日起诉，请求判令补偿门面经济损失（略）元、门面结构差价1240元、住宅过度补偿费2850元，返还不足的门面房25.44㎡或按市价补偿价款。审理中，法院依职权委托石柱县价格认证中心对争议的小鸟清河B栋地段门面房价格进行了评估，结论为在估价基准日（2006年7月10日）认证价格为4000元/㎡左右。
原告郎某甲、郎某乙、周某某诉称：2003年3月，原、被告签订了房屋拆迁安置协议后，被告不按约定交付房屋，且还房面积不足，同时未按国家规定对原告进行安置补偿，给原告造成严重经济损失，请求判令被告支付逾期还房的损失（略）元和结构差价款1240元、拆迁过渡补偿费2850元，同时判令被告交付不足的门面面积25.44㎡或按市价补偿。
被告小鸟公司辩称：还房时间应以还房通知为准，是原告的原因导致未及时接收房屋。还房面积不足虽然属实，但过错不在被告，是建委修改规划所导致的，被告提出用多于不足部分4㎡的背街门面解决所差面积，遭原告拒绝，责任不在被告。安置过渡补偿费双方无约定，逾期后的安置过渡费双方已有新协议，原告已放弃。被告没有违反约定，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告于2003年3月18日在平等、自愿的基础上签订的拆迁安置协议，未违反法律法规的强制性和禁止性规定，该协议合法有效，双方应全面、适当、诚实地履行合同约定的义务。协议约定的“拆一还一”的方式即为房屋产权调换，应参照适用《城市房屋拆迁管理条例》处理，三原告系被拆迁人，被告系拆迁人，原告在约定期间内交付了被拆迁房屋钥匙和补足差价后，被告应按约定的时间、面积交付调换房屋，逾期和未足面积交付的，应按约定和法律法规的规定承担相应的责任。(一)如何确定交付房屋的时间。按约定被告应在2004年3月18日前交付房屋，而被告实际交付时间应认定为2004年10月18日。原告主张X号门面房(30.99㎡)交房时间应为2005年10月10日的理由不成立，因为原告郎某甲于2004年10月18日收到领房通知并于次日接收了X号门面房(35.20㎡)和住宅房，同时也认可交房时间为10月18日，足以说明原告方在当天是可以领取X号门面房的。被告提出用X号门面房后(底层背街部分)29.64㎡补足所差25.44㎡门面房，由于二者的价值相差很大，原告有理由拒绝接受该方案，但原告不应以此为由不接受能交付X号门面(30.99㎡)，原告应先领取X号门面房，对面积不足部分可另行协商，原告拖至2005年10月10日才接收，是原告所导致，被告对X号门面房2004年10月18日以后的相关费用不应担责。被告辩解应以其通知的2004年9月15日为房屋交付时间，其抗辩理由不成立，因为一方面2004年5月18日对X号门面房所在的B栋楼主体验收并未通过，被告并无证据证明在其发通知时该楼房主体结构已通过验收，未验收合格的房屋是不能提前交付使用的。另一方面是建委10月8日电话督促被告方在10月31日前，将小鸟清河楼房在初验收合格后可进行还房，从中看出被告在10月8日前尚未进行还房，当然不能以9月15日为房屋交付时间。(二)被告辩解还房面积不足过错不在被告和不足面积应以1590元／㎡的标准进行补偿的理由是否成立。被告称其拆除旧房重建时，县建委改变规划导致其不能足面积交付房屋。无论被告辩称事实成立与否，被告均应按约定面积交付，不能交付的应当予以补偿。因为合同责任是严格责任，被告方即使无过错或者由于第三人的过错导致其违约，仍应按合同约定履行义务，被告仅以自己无过错而免除其合同义务的理由依法不能成立。被告客观上已无临街门面房可供偿还，依法应按市价进行作价补偿。原、被告双方虽约定超过或不足面积（门面房）按1590元／㎡进行补偿，约定时双方已明知要差13.24㎡，并不知道在此之外还差25.44㎡，1590元／㎡的标准是对已知13.24㎡的约定，对建成后又差的面积没有约束力，被告违约导致原告拥有房屋价值未能实现，理应按现有市价予以补偿，被告的抗辩理由不予采纳。经价格认证目前市价为4000元／㎡左右，结合原告提供的他人交易价格3500元/㎡的客观实际，确定按3500元／m的标准进行补偿为宜，即补偿（略）元(3500元／㎡×25.44㎡)。由于被告逾期交付房屋，按约定被告应补偿逾期期间的临时安置补偿费和经营房经济损失。X号和X号门面在2004年10月18日交付，逾期7个月，按石柱府发（2002）X号文件规定为100元／㎡的标准计算，X号门面损失为2053元（100元／㎡×35.20㎡÷12×7），X号门面房损失为1808元（100元／㎡×30.99㎡÷12×7）。对不足的25.44㎡门面房，从2004年3月18日算至2006年6月18日(原告自己主张日期)，逾期27个月，按石柱府发(2002)X号文件规定200元/㎡的标准计算，经济损失为（略）元(200元／㎡×25.44㎡÷12×27)。住宅房逾期7个月交付，按150元／月补偿标准计算，临时安置补偿费为1050元(150元／月×7个月)。原告主张将约定的1年交房期也计算在内的主张不予采纳，被告只应对逾期期间的费用担责。原、被告并未约定逾期交房，被告还应支付临时安置补偿费和经营房经济损失补助费以外的其他费用，三原告对该两项费用以外的主张不予支持。原、被告亦未约定调换房屋门面必须是框架结构不能是砖混结构，所以原告请求补偿门面框架结构差价款1240元缺乏事实依据，其请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第(七)项和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第二十条、第二十二条之规定判决：一、被告重庆小鸟房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，付给原告郎某甲、郎某乙、周某某临时安置补助费1050元、经营房经济损失补助费（略）元，共计（略）元。二、被告重庆小鸟房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，付给原告郎某甲、郎某乙、周某某房价款(所差25.44㎡门面房)（略）元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3732元，其他诉讼费4164元(含鉴定费500元)共计7896元，由原告郎某甲、郎某乙、周某某共同负担896元，由被告重庆小鸟房地产开发有限公司负担7000元。
上诉人郎某甲、郎某乙、周某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判。其主要的事实和理由是：一、原判对X号门面房经济损失计算标准错误。根据石柱府发(2002)X号文件规定，逾期交房一至二年的经济损失应按150元每平方米的标准计算，因X号门面逾期交房7个月，其经济损失应为150×35.2÷12×7=3080元，原判却按每平方米100元计算损失。二、对X号门面房的逾期交房时间和经济损失计算标准错误。因小鸟清河房屋于2005年11月14日经竣工验收合格，而且被上诉人小鸟公司交付的X号门面与约定的面积相差25.44平方米，不符合双方合同的约定，上诉人郎某甲、郎某乙、周某某有权拒绝受领房屋，因此X号门面的实际交付时间应是2005年10月10日。根据石柱府发(2002)X号文件规定，X号门面的经济损失应为150×30.99+200×30.99×7÷12=8264元。原判认定2004年10月18日交付房屋并且经济损失计算标准错误。
被上诉人小鸟公司答辩称：上诉人郎某甲、郎某乙、周某某的X号门面在2004年10月就已经接受了，双方无争。X号门面相差25.44平方米，被上诉人可以用其他房屋等途径解决，不能成为其拒绝受领房屋的理由，并且被上诉人的房屋于2005年8月就已经验收合格，不是2005年11月，上诉人的上诉请求不能成立。
上诉人小鸟公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判。其主要的事实和理由是：一、原判认定的事实不清。双方的协议约定还房面积按测量所测量的房屋产权证的面积为准，原判不予采纳，却按协议约定面积判决上诉人承担违约责任。双方约定超面积或者不足面积的按每平方米1590元计算，原判置之不理，却按高于双方约定价格一倍多的价格由上诉人补偿，与双方的约定自相矛盾。被上诉人郎某甲在领取房屋时的算帐单上签字时，已经以其实际行为放弃了逾期后的安置过渡费、门面经济损失，原判无证据支持被上诉人的这一主张。二、原判程序不合法。原判将被上诉人未在举证期限内提供的且上诉人不予质证的证人冉国华、向小荣的商品房买卖合同作为鉴定的证据，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十七条的规定，并且判由上诉人承担应由被上诉人承担的举证费用，将鉴定费用作为诉讼费由双方分担违反了谁主张谁举证的原则。
被上诉人郎某甲、郎某乙、周某某答辩称：安置过渡费、门面经济损失是因上诉人小鸟公司违约应承担的责任。双方约定的每平方米1590元对相差的25.44平方米房屋没有约束力，经过鉴定的价格是每平方米4000元，原判支持的是3500元，请求二审法院公正判决。
本院二审查明：2003年3月18日双方签订的“房屋拆迁安置协议”第二条约定：小鸟公司用下街一段底楼X号、X号门面安置上诉人郎某甲等人的门面房91.64㎡。2004年10月18日小鸟公司出具的收款通知单载明：兹有清河工程还房户郎某甲，还房号16，还房面积35.20㎡，原拆迁面积35.20㎡。2004年10月19日郎某甲向小鸟公司出具并由小鸟公司保管的“小鸟清河还房户郎某甲还房算帐情况”载明：门面现在只还了X号，X号以后还了再算帐，住房是算帐了的。2005年10月10日，上诉人郎某甲向小鸟公司出具的领条载明：今领到该公司还房（下街X号门面30.99ｍ）钥匙一套，小鸟公司的本案特别代理人张某某在该领条上签注“情况属实”。上诉人郎某甲等人在一审中提供了石柱县城建综合开发公司与向小荣签订的“商品房买卖合同”证明其主张的相差的25.44平方米房屋的市场价为每平方米3500元。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，针对双方当事人争议的焦点问题分别评述如下：一、关于X号、X号门面的经济损失计算标准是否错误的问题。因双方没有约定在一年的房屋拆迁期内给付门面经济损失补偿，只是约定如被告违约，超过一年交房，小鸟公司应按石柱府发(2002)X号文件规定，按月补偿临时安置补助费和经营房经济损失补偿费，因此原判所适用的标准正确，应予维持。二、关于X号门面的交付时间是否计算错误以及X号、X号门面的损失是否计算错误的问题。因双方已经约定了小鸟公司用下街一段底楼X号、X号门面安置上诉人郎某甲等人的门面房91.64㎡，并且小鸟公司出具的收款通知单载明X号门面的拆迁面积和还房面积都是35.20㎡，由此可以认定双方在签订安置协议时就已经约定X号门面应当还房的面积为64.44㎡。小鸟公司应当按照双方的约定按时全面履行合同约定的义务，但其没有按照双方的约定足额交付X号门面，其交付的面积比约定的面积相差较大，其行为已经构成根本违约，郎某甲、郎某乙、周某某完全有足够的理由在交付X号门面时拒绝受领X号门面，并不构成违约。同时小鸟公司接受并保管郎某甲向小鸟公司出具的“小鸟清河还房户郎某甲还房算帐情况”，说明小鸟公司认可了该证据记载的“X号以后还了再算帐”的内容，即是同意郎某甲等人迟延受领X号门面，对X号门面的损失还房后在算帐。并且郎某甲于2005年10月10日给小鸟公司出具的领取钥匙的领条已经得到了小鸟公司特别代理人的认可，应当认定X号门面于2005年10月10日才真正的现实交付，原判认定交付时间为2004年10月18日不当，X号门面实际逾期交付时间为19个月，其经济损失应为30.99×100+30.99×150×7÷12=5810.63元。但X号门面的经济损失原判计算正确，应予维持。综上小鸟公司应赔偿给郎某甲、郎某乙、周某某经营房经济损失补助费为2053+5810.63+（略）=（略）.63元。三、关于小鸟公司的还房面积是按约定的面积还是按测量所测量的房屋产权证的面积为准的问题。因双方达成的安置补偿协议是在平等、自愿的基础上形成的，该协议没有违反法律法规的禁止性规定和损害社会公共利益，该协议合法有效，双方则应按照协议的约定全面地实际履行协议约定的义务，不得擅自变更和单方解除协议，否则构成违约，因此小鸟公司要求按测量所测量的房屋产权证的面积为准的主张，不予支持。四、关于郎某甲、郎某乙、周某某是否以其实际行为放弃了逾期后的安置过渡费、门面经济损失的问题。因小鸟公司于2004年9月23日向小鸟清河（下街）A栋拆迁户发出的通知已经明确表示凡涉及拆迁补偿协议约定的补偿费用在本次还房时不予解释即不予结算之意思。鉴于其上列承诺和对方的旧房被拆迁而长期没有房屋居住的迫切心理，双方结算相关费用的行为，只能证明郎某甲、郎某乙、周某某已经全面履行合同约定的义务和对其未经验收合格的房屋的自愿接受，不能证明对方放弃了自己的权利，而且小鸟公司也证据证明对方以明示的方式放弃其权利或者通过其他方式协商解决，小鸟公司该上诉请求不予支持。五、关于相差的25.44平方米房屋应按什么价格计算赔偿标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方根本违约后产生损害赔偿范围包括受害人因合同不能履行而遭受的实际损失和可得利益损失。实际损失是指受害人信赖合同能够履行，为得到合同的履行所支出的费用或违约而造成的其他财产损失；可得利益损失是指如合同按约定履行后受害人应当得到的经济利益，是一种期待利益。本案中小鸟公司交付的房屋比双方约定的房屋面积相差25.44平方米，已经构成根本违约，应当承担违约损害赔偿责任，其赔偿的范围应当包括合同能够履行而实际没有履行所造成的实际损失即合同约定的房屋不能履行的补偿利益也即每平方米1590元的损失，更应赔偿受害人因失去房屋的期待利益如房屋租金、出售房屋的预期利润等。因此原判按照现行价格每平方米3500元判由小鸟公司赔偿，符合法律的规定，并无不当，应予维持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、维持石柱土家族自治县人民法院（2006）石民初字第X号民事判决的第二、三项。
二、变更石柱土家族自治县人民法院（2006）石民初字第X号民事判决的第一项为上诉人重庆小鸟房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内付给上诉人郎某甲、郎某乙、周某某临时安置补助费1050元、经营房经济损失补助费（略）.63元，共计（略）.63元。
一审案件受理费3732元、其他诉讼费4164元，合计7896元，按原判执行。二审案件受理费3732元、其他诉讼费3664元，合计7396元，由上诉人郎某甲、郎某乙、周某某负担1396元，由上诉人重庆小鸟房地产开发有限公司负担6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长何庆华
审判员张登明
代理审判员黄明
二○○七年四月二十九日
书记员曾康
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