原告上海某物流有限公司
被告上海某货运服务有限公司
原告上海某物流有限公司与被告上海某货运服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某物流有限公司的委托代理人，被告上海某货运服务有限公司的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海某物流有限公司诉称，2008年8月8日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告承租上海市X镇X路X号三间半的房屋铺面，用于物流经营，租赁期限自2008年8月5日起至2011年1月5日止，租赁期限内任何一方违反合同约定，违约方向守约方支付违约金人民币x元（以下币种均为人民币）。因原告承租的房屋实际系上海常和家电调剂市场经营管理有限公司出租给被告的，2010年1月1日被告以其与出租人之间租赁期限届满为由，要求原告搬离上述房屋，原告不得不于2010年1月27日搬离。现要求被告支付违约金x元、搬迁费x元、装修损失x元、搬迁准备期内的房屋租金x元。
被告上海某货运服务有限公司辩称，原被告签订的商铺租赁合同约定，原告应提前一个月支付租金，因原告未按时支付租金，导致被告无法履行与出租方之间的租赁合同，且原告自行又将2010年1月的租金交付给了房东，故涉案租赁合同无法履行系原告单方违约造成，现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年8月8日，原被告签订商铺租赁合同，约定被告将位于上海市普陀区X镇X路X号三间半房屋铺面出租给原告，作物流经营使用，租赁期限自2008年8月5日起至2011年1月15日止，免租期自2008年8月5日起至同年8月15日止，每月每间租金2700元，按年支付，第一次支付2008年8月至12月租金及2009年租金（2009年起租金上涨12%），总计x元，2009年1月1日起，双方可协商对租金进行调整，2009年租金在2008年基础上上涨12%，2010年租金在2009年基础上上涨8%，原告提前一个月向被告支付租金，并承担水、电、管理费等费用。被告应于2008年8月5日前将房屋交付原告，返还房屋时，原告添置的新物可由其自行收回，原告装饰、装修部分，可拆除的由原告拆除。租赁期内，原被告任何一方违反合同约定的，违约方应向守约方支付x元违约金。原被告另对租赁物及附属设施的维护、租赁物转租及转让、合同解除等进行了约定。2009年3月23日，原被告签订补充协议，约定被告将上海市普陀区X镇X路X号门面中的另一间面积为48平方米的门面出租给原告，作物流经营之用，租赁期限自2009年3月9日起至2011年1月15日止，本补充协议与原租赁合同同具法律效力，与原租赁合同有冲突时，以本协议为准。实际履行中，被告按约将合同约定之房屋交付原告，原告亦按约支付租金。2010年1月，原告打印落款日期为2010年1月1日的书面搬迁通知书，内容为“上海某物流有限公司：贵公司租赁我公司的房子门面（上海普陀区X路X号），因为我公司跟我的房东合同到期，导致我公司跟某物流的租赁合同（详情见上海某物流有限公司和上海某货运服务有限公司的合同原件）无法继续履行，所以特出此书面通知：请上海某物流有限公司于2010年1月1日搬迁出现在所属区域（上海普陀区X路X号）。特此书面通知”被告在左下角手写“注明：2010年1月1日-2010年1月28日房租未支付，10.01.26”的字样，并在右下角落款处盖章。同年1月13日，原告支付案外人上海常和家电调剂市场经营管理有限公司x元，该公司工作人员出具“今收到某物流房租费人民币x元整（2010年1月1日至2010年1月28日）”的收条。2010年1月28日，原告搬离上述承租房屋。
另查，2007年1月24日，被告与产权人上海常和家电调剂市场经营管理有限公司签订租赁合同，约定该公司将上海市X路X号调剂市场经营大厅二层1152平方米仓库，敦煌路门面房X号-X号（楼下5间），13-X号（楼上6间），电梯间南、北2间，生活房6间出租给被告，其中仓库租赁期限自2007年1月15日起至2008年1月14日止，敦煌路门面房楼上楼下共计11间，租赁期限自2006年10月1日起至2009年12月31日止，先付后用，备注栏注明“一年期满后如续订优先签订租赁合同（仓库）”。
审理中，双方确认，1、涉案合同于2009年12月31日已经解除。2、被告表示为原告办理营业执照所需，向原告出示过房屋产权证及大房东同意转租的证明材料，原告对此予以否认，但同时承认签约时也未主动审查被告能否对外出租系争房屋的相关材料。3、原告曾对系争房屋进行装修，但目前房屋由产权人收回，改建后另行出租，鉴于系争房屋的装修已灭失，原告主张的装修损失可由法院根据客观情况作出公正合理的认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本案查明的情况及当事人的陈述，系争房屋系被告向产权人承租后转租给原告，涉案租赁合同及补充协议约定的租赁期限至2011年1月15日，超过被告与产权人之间约定的2009年12月31日租赁期限，根据相关法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，故本院据此认定，原被告签订的租赁合同及补充协议中涉及2009年12月31日之后的约定内容无效。由于被告在未实际取得产权人许可的情况下，将系争房屋转租给原告至2011年1月15日，故对合同无效的后果应承担主要责任，而原告未尽审查义务，致合同无效，也负有一定的责任。基于以上分析，被告认为因原告未提前支付2010年1月的租金，致其对产权人构成违约的观点，本院不予采纳。同时，因双方一致确认合同履行至2009年12月31日止解除。原告引用涉案合同的约定向被告主张违约金，与事实不符，本院不予支持。又因原告无法提供关于搬迁费的相关证据，且因客观使用系争房屋至2010年1月28日，并根据产权人的要求支付x元租金的事实，本院对原告主张上述两项费用的请求，亦不予支持。鉴于双方对原告承租系争房屋后曾进行过装修，且双方对已形成附合的装修物的处理没有约定的事实，结合该装修现已灭失的客观情况，本院根据公平合理原则，对该部分损失予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、被告上海某货运服务有限公司应于本判决生效之日起十日内酌情支付原告上海某物流有限公司装修损失人民币x元；
二、对原告上海某物流有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3500元（原告预付），原告负担3200元，被告负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王飞
审判员倪文青
代理审判员王宜兰
书记员汉静
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