海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审原告）：陈某某，男，５３岁，汉族，现住（略）。
委托代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马某某，男，４９岁，回族，现住（略）。
委托代理人：孙瑜，上海智众律师事务所律师。
上诉人陈某某因与被上诉人马某某租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第５６５号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某某的委托代理人李志前，被上诉人马某某的委托代理人孙瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：２００１年９月１９日，陈某某作为权利人取得坐落于三亚市河西区X路、地号０６一０３一３、用途商业服务业的陈某某综合楼土地房屋权证，证号为三土房（２００１）字第１０８８号。２００３年１０月１日，陈某某（甲方）与马某某（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、租赁场所：甲方同意将所拥有的在海南省三亚市河西区X路（地号：０６一０３一３）一幢五层商业服务性房屋面积为６１４９．４７平方米出租给乙方使用。二、租赁期限：自２００３年１０月１日至２００９年１２月３０日止。装修免租期为１００天，即从２００３年１０月ｌ日至２００３年１２月３１日为装修期（若装修免租期不足１００天，则乙方免交不足部分租金）。乙方的交付租金日期为２００４年１月１日起。三、租金及交付方式：每年租金为１２０万元（人民币），每年分２次付款（每次６０万元整）。即合同签字之日付６个月租金（６０万元）。２００４年６月３０日前付第一年的后６个月的租金（６０万元）。第二年的第一期租金于２００４年１２月３０日前付清，第二年的第二期租金于２００５年６月３０日前付清，以后租金如此类推。四、甲方责任：甲方将原有的部分装饰及设备用具等一同租赁给乙方（包括在１２０万元费用内）。五、乙方责任：１、按期按时交纳租金；２、按当地法律规定装饰和经营；３、在装饰和使用过程中，不得破坏该楼的主体结构等。六、甲方违约责任：甲方应按时交付房屋，若延期交付，则按延期日租金的双倍作为赔偿金向乙方支付。租赁期内，若甲方单方中止合同，则甲方必须赔偿乙方的经济损失。乙方违约责任：若乙方不经甲方同意，擅自损坏房屋主体结构的须承担由此产生的一切后果并赔偿经济损失。若乙方不遵守本合同条款，甲方有权无条件收回房屋，另行租赁，乙方损失自负。在合同的其他部分的第二条还约定，乙方装饰竣工后，成立饮食服务行业，甲方不参与任何管理和经营，乙方有完全独立性，但乙方只有经营权，房产权属甲方。该楼五楼部分已装修好的房子留甲方现住的三间给甲方办公与住宿用。合同签订后，马某某于２００３年１１月２０日至２００４年１月１７日间对该租赁楼房进行了一系列的开业前装修及购置开业用具和用品。２００３年１２月１日，马某某和吴嘉禄合伙申请登记成立三亚海上海实业有限公司（以下简称海上海公司），马某某为法定代表人，并在三亚市工商行政管理局领取了企业法人营业执照，开办三亚海上海大酒店（以下简称海上海酒店），于２００４年１月１８日开张营业。２００４年６月８日，马某某与王明君签订了一份承包合同，将海上海酒店承包给王明君经营使用，同时马某某又作为股东之一与股东王明君等人申请登记成立三亚金辉煌文化传播有限公司（以下简称金辉煌公司），将海上海酒店更名为三亚金辉煌大酒店（以下简称金辉煌酒店）进行经营。马某某在租赁合同签订后按合同的约定将已装修好的房子三间交陈某某办公与住宿，并按合同约定按期足额向陈某某交纳租金。２００６年７月２８日，陈某某向本院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同；马某某无偿返还租赁房屋；马某某承担本案诉讼费用。在诉讼中，经陈某某的申请，本院到涉案的金辉煌酒店现场勘察：该楼楼顶东南方向有四间简易房；金辉煌大门右侧一楼圣地亚湾招牌下有一处门；金辉煌大门左侧一楼阿曼多巴西烤肉店招牌下有一处门；阿曼多巴西烤肉店内左侧有一座通向二楼的楼梯，楼梯通向二楼处有一处门。
另查，陈某某提交阿曼多巴西烤肉店个人独资企业设立登记申请书等工商档案资料，证实２００５年４月１日金辉煌酒店将场地８００平方米出租给阿曼多巴西烤肉店。另，陈某某提交陈某某的海口吉祥大厦房屋权证、海口吉祥大厦的物业水电费的交费单据、吉祥物业管理的证明及律师函予以证实陈某某本人在合同履行期一直居住在海口。马某某申请到庭的证人庄某某、唐某某证实海上海酒店开业前该租赁房屋处大部分未装修状态。
一审法院审理认为，陈某某系陈某某综合楼的房屋所有权人，其与马某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是有效的租赁合同。双方均应按合同履行各自的权利和义务。根据双方租赁合同的第二条关于装修免租期的约定及第四条第一项将原有的部分装修和设备用具交马某某租赁的约定，该楼房仅系部分装修，马某某租赁后尚需进行开业装修方面的施工，所以马某某对租赁楼房进行装修并不违反合同的约定。从现场勘察加装的门和楼梯均为装修开业所需，且陈某某也未提供证据证实马某某的该些装修确已破坏了该楼的主体结构。同时楼顶的简易房，马某某否认系其加建，而陈某某未能提交房屋交付前的原状的相关证据，无法证实楼顶的简易房系马某某租赁后所建，该简易房是否已破坏了该楼的主体结构亦无依据予以证实。陈某某主张马某某已违反了合同的约定破坏租赁房屋的主体结构，要求解除租赁合同，应不予支持。关于租赁物的使用性质问题，本案中，陈某某拥有所有权的房屋的房产权证上记载用途为商业服务业，合同约定的是饮食服务业。陈某某认为仅指饮食业而不包括其他服务业，马某某认为系包括其他服务业，双方理解不同。陈某某认为马某某未按约定的方法使用租赁的楼房，但马某某经营的亦是服务业，未超出该楼房房屋权证上记载的用途范围，且陈某某未能提供租赁物由此受到损耗的相关依据，所以陈某某以此主张解除合同同样不能支持。关于陈某某主张的房屋转租问题，本案中，马某某租赁了陈某某的房屋后与他人合伙注册了海上海公司和金辉煌公司，因马某某均系两个公司的股东之一，其以租赁的楼房与他人合作经营，不能视为转租给海上海公司及金辉煌公司的转租行为。至于金辉煌酒店将一楼、二楼共计８００平方米租赁给阿曼多巴西烤肉店的事实有工商存档的合同予以证实，应予认可。金辉煌酒店将场地租给阿曼多烤肉店亦系用于服务业，未改变租赁房屋的房产所有权证上记载的商业服务业性质。金辉煌酒店２００５年４月１日将场地租给阿曼多烤肉店，阿曼多烤肉店挂牌经营，陈某某作为出租方应当在此时间知道马某某转租的事实，但陈某某一直未向马某某提出异议，且在２００５年４月之后亦照常收取马某某此后三次缴纳的租金，应视为陈某某默认马某某的转租行为。陈某某现以此为由主张解除整个租赁合同，本院不予采纳。再者，陈某某主张马某某将房屋交付海上海公司使用构成转租，则应当在２００４年１月１８日即海上海酒店开张时知晓转租的事实，但陈某某迟于２００６年７月２８日才向本院提起诉讼，已超过二年的诉讼时效。综上所述，陈某某诉求解除与马某某签订的租赁合同理由不充分，应驳回陈某某的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：陈某某与马某某于２００３年１０月１日签订的租赁合同继续履行，驳回陈某某的诉讼请求。案件受理费５１９９．８元，由陈某某负担。
上诉人陈某某不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定被上诉人没有转租该房屋的行为，或者即使转租了该房屋，也是得到了上诉人的＂默认＂，甚至超过了诉讼时效等，是完全错误的。事实上，上诉人与被上诉人签订该合同的主体是个人，上诉人是将该房屋出租给被上诉人个人的，因此，被上诉人只能个人经营使用该房屋，开办个体工商户或者个人独资公司。但是被上诉人承租该房屋后，自己没有使用该房屋，而是将该房屋层层转租。１、被上诉人将该房屋转租给了海上海公司使用。海上海公司利用该房屋开设了海上海酒店，经营饮食服务。海上海公司共有两个股东，被上诉人仅仅是海上海公司的股东之一，与海上海公司是两个不同的民事主体。被上诉人不是与吴嘉禄合伙成立合伙企业，而是按照《公司法》的规定设立了一个有限责任公司，海上海酒店是海上海公司单独设立并经营，不是与被上诉人合作经营的，因此，被上诉人无论以何种方式将该房屋转租给海上海公司使用，都应当取得上诉人的书面同意，否则该民事行为无效。２、海上海公司将该房屋转租给王明君使用。２００４年６月８日，被上诉人作为海上海公司法定代表人，以法定代表人个人的名义与王明君签订了《承包合同》，约定将海上海酒店承包给王明君经营使用。王明君承包海上海酒店后，对该房屋重新装修改造，现在成为一个名为＂三亚金辉煌娱乐城＂的娱乐场所。《承包合同》名为承包，实际为房屋转租。不但如此，海上海公司在《承包合同》中，还允许王明君利用该房屋＂从事休闲、娱乐、餐饮、客房、美容美发等经营项目＂擅自改变了《承包合同》中约定的该房屋的用途。海上海公司还将上诉人没有出租的停车场等也出租给了王明君使用。３、王明君将该房屋再次转租给金辉煌公司使用。王明君受转租该房屋后，并没有自己使用，而是将该房屋转租给金辉煌公司使用。金辉煌公司利用该房屋开设了三亚金辉煌娱乐城（以下简称娱乐城），并将部分房屋再次转租给他人使用。金辉煌公司是一家有限责任公司，金辉煌公司也是一个完全独立的民事主体。无论是被上诉人还是王明君，在没有取得上诉人同意的前提下，都无权将该房屋以何种形式转租给金辉煌公司使用。被上诉人作为金辉煌公司的股东，仅仅以现金出资人民币１万元，占金辉煌公司１％的出资额，与海上海公司通过转租该房屋每年获取人民币２２０万元的转租收益相比，不值一提。一审法院认定被上诉人与他人合伙成立金辉煌公司，并以＂租赁的楼房与他人合作经营＂，那么，如何解释海上海公司（或者被上诉人）从金辉煌公司（或者从王明君）取得人民币２２０万元款项的性质呢４、金辉煌公司将该房屋的右侧一至二层约８００平方米部分房屋转租给三亚阿曼多巴西烤肉店，并于２００５年４月１日签订《租赁合同》。金辉煌公司还将该房屋一楼的部分房屋转租给圣地亚湾酒吧，开设了一间酒吧。被上诉人的上述转租行为成立。一审时，被上诉人既没有提供有关诉讼时效方面的证据，也没有主张上诉人的诉讼超过诉讼时效情况下，一审法院却认为上诉人的诉讼已超过了诉讼时效，是完全错误的。被上诉人连续转租，且转租行为一直处于持续状态，何来超过诉讼时效金辉煌公司将部分房屋转租给烤肉店，一审法院认定为上诉人＂默认＂了这个转租行为于法无据。总之，被上诉人在承租该房屋期间，违反该合同约定和法律、行政法规的有关规定，未经上诉人同意，数次、多层次转租，未向三亚市有关部门报建和上诉人同意，数次对该房屋装修、改建、加建，破坏该房屋结构，随意改变该房屋的用途，严重侵害了上诉人的合法权益，一审法院作出的（２００６）城民一初字第５６５号民事判决错误。（二）一审法院认为被上诉人以及其他转承租人没有改变该合同约定该房屋的用途，是错误的。上诉人与被上诉人在该合同中明确约定该房屋的用途为饮食服务行业。但是一审法院竟然把＂服务行业＂前边的定语＂饮食＂去掉，演义成了＂服务业＂，而且以上诉人提供的土地房屋所有权证上标注的该房屋的用途为＂商业服务业＂作为其根据，从而证明被上诉人将该房屋转租给他人做娱乐城、宾馆客房、烤肉店、酒吧等，都是正确的。显然，一审法院的认定是违反当事人意思自治民事法律原则。该房屋无论其标注的用途有多少，上诉人与被上诉人当初约定的用途就是做＂饮食服务行业＂一种，被上诉人改变了该房屋的用途就是违约。二、一审判决适用法律不当。一审法院以《合同法》第六十条、第二百一十九条、《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决上诉人败诉，是适用法律不当。上诉人以被上诉人在履行该合同的过程中存在违约和违法行为，要求解除该合同，要求被上诉人返还该房屋，一审法院应当适用《合同法》第十三章第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十四条的规定，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》的有关规定判决上诉人胜诉，而不是败诉。另外，在该判决中，一审法院多次混淆＂合伙＂、＂合作经营＇、＂有限公司＂等法律概念，错误适用＂默认＂有关规定，而且多处逻辑错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院１、撤消三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第５６５号民事判决；２、解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》；３、被上诉人无偿返还租赁房屋；４、被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人马某某辩称：被上诉人以股东身份注册成立公司，有权使用租赁房屋。在使用过程中，被上诉人按照双方租赁合同的约定，进行装修，并未破坏房屋的主体结构，也未改变经营用途，也没有将房屋转租的事实。上诉人提起诉讼的时效已过，要求解除租赁合同理由不足。
二审法院审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：陈某某与马某某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实合意，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。双方应恪守履行。合同签订后，马某某依照合同的约定对租赁楼房进行装修，陈某某无证据证实马某某装修时确已破坏了该楼的主体结构。同时楼顶的简易房，马某某否认系其加建，而陈某某提供的相关证据，无法证实楼顶的简易房系马某某租赁后所建，即便该简易房属马某某所建，但也不至于达到对该楼的主体结构破坏之程度。因此，陈某某认为马某某在装修过程中，已破坏租赁房屋的主体结构，主张解除租赁合同，与事实不符，本院不予支持。本案中，陈某某拥有所有权的该房房产权证上记载用途为商业服务业，租赁合同中约定租赁经营用途为饮食服务业。陈某某认为租赁合同中经营用途仅指饮食业，马某某经营租赁物用途已超越合同约定范围。马某某却认为不仅指饮食业，还包括其他服务业，其经营未改变经营用途。本院认为，尽管双方对合同约定的条款理解持有异议，但从本案相关证据来看，马某某经营的亦是服务业的一种，未超出该楼房房屋权证上记载的用途范围，即使超出合同约定的经营范围，陈某某也是明知的，始终未提出异议。因此，陈某某以此理由主张解除合同，同样得不到支持。事实证明马某某租赁了陈某某的房屋后，投下大量资金进行装修。马某某在经营租赁物的过程中，与他人合伙注册了海上海公司和金辉煌公司，马某某均系两个公司的股东之一，并占有股份、享有权益。马某某与他人成立公司，并合作经营租赁物的行为，应视为合作经营的行为，不是将租赁物转租，不属转租行为。一审法院对上述这一行为的认定是正确的。至于金辉煌酒店将场地租给阿曼多烤肉店经营亦属于服务行业的一种，未改变租赁物的经营性质。一审法院认定金辉煌酒店２００５年４月１日将场地租给阿曼多烤肉店，阿曼多烤肉店挂牌经营，陈某某作为出租方应当在此时间知道马某某转租的事实，但陈某某一直未向马某某提出异议，且在２００５年４月之后亦照常收取马某某此后三次缴纳的租金，应视为陈某某默认马某某的转租行为并无不妥。陈某某以此主张解除租赁合同理由不能成立，本院不予支持。陈某某主张马某某将租赁物交付给海上海公司经营，构成转租关系，陈某某应当在知晓转租即２００４年１月１８日海上海酒店开张之日起，提起民事诉讼，但陈某某迟于２００６年７月２８日才向法院提起诉讼，已超过二年的诉讼时效。
综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理结果恰当；陈某某上诉请求解除《租赁合同》于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费５１９９．８元，由陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某明
审判员陈某荣
代理审判员吴雄文
二〇〇七年五月八日
书记员林芸
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
