辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：董某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳晶体管厂退休职工，住址：沈阳市大东区X路X巷X号X号。
委托代理人：黄庆凯，辽宁胜联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：富某，女，X年X月X日出生，满族，沈阳市大东区房产二所资料员，住址：沈阳市大东区X街X号1-l。
委托代理人：马某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳三十五中学语文教师，住址：沈阳市大东区X街X-X号X-X-X。
原审被告：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳金属薄板制品市场工人，住址：沈阳市沈河区X路X号。
委托代理人：黄庆凯，辽宁胜联律师事务所律师。
上诉人董某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2006）大民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年4月9日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，审判员关云光参加评议。于2007年6月6日开庭公开审理了本案，上诉人董某、原审被告刘某某及其委托代理人黄庆凯，被上诉人富某的委托代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告于2001年6月20日与被告董某继母隋莹达成房屋买卖协议，隋莹将大东区X路X路X号X号房屋一处（走廊、煤棚）使用权以（略）元价格转卖给原告，合同签订后，原告已交付购房款（略）元，隋莹并将房屋（含走廊）交付原告。原告于2003年5月30日取得了该房的房屋所有权证书，2002年9月1日，原告与被告刘某某签订出租房屋协议，合同约定原告将其所有的大东区X路X路X号X号房屋出租给被告刘某某，租期为2002年9月1日至该房动迁时止，月租金150元，每季度交款一次。合同签订后双方已如约履行。2006年6月，因原告要求提高租金及解除租赁合同，双方产生争议。现该房由二被告居住（二被告原系夫妻关系）。另查，原告在购买此房时已包含该房走廊所搭建的仓房及楼下的煤棚。2006年7月24日，富某起诉至大东区人民法院，要求董某与刘某某搬离德增巷X号51#-127，归还富某的房产（德增巷X号所属煤棚）。董某、刘某某辩称：1、租赁合同的终止期限为该房屋动迁时止，现房屋并未动迁，原告应继续履行合同；2、在走廊搭建的煤棚不归原告所有，该部分属于公共部位，不能出卖；3、隋莹出卖房屋的行为，侵害了同住人即被告的合法权益，应继续履行合同。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应按协议履行相应的义务。本案争议的焦点为原告是否有权要求被告解除租赁合同，对此本院认为，该租赁合同所约定的租赁期限即从2002年9月1日起至该房动迁时止，此种约定属于租赁期限不明，按照法律规定应视为不定期租赁。对此任一方当事人随时有权要求解除租赁合同，但必须给承租方留出必要的腾房时间，故本院对原告要求解除租赁合同，二被告腾退房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告董某归还该出租房楼下所属煤棚问题，对此本院认为，原告在购买该房时，在房屋买卖协议中约定了一并转让的房产，包括楼下煤棚，现原告以被告董某一直长期占用为由要求归还，该项诉讼请求属于原房屋买卖履行问题，本案所诉争的标的为房屋租赁合同纠纷，对此本院不予合并审理；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告富某与被告刘某某于2002年9月1日签订的房屋租赁合同；二、被告董某、刘某某于本判决书生效后60日内将坐落于沈阳市大东区X路X路X号X号房屋（含走廊）腾出交给原告富某；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费100元，由二被告承担。
宣判后，董某不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。理由：原审适用法律不当，双方签订合同不属于没有约定和约定不明确，租赁期限到动迁时止，是相当明确的，原审认为租赁期限不明是错误的。上诉人是原承租人的共同居住人，隋莹卖房侵害了上诉人的权益，造成上诉人无处安身。上诉人在卖房前后一直居住该房，无其他住处。所谓的“走廊”是在公共部位搭建的违章建筑，不应受保护。被上诉人富某答辩：上诉理由不成立，请求维持原判。原审被告刘某某答辩：同意董某意见。
本院经审理查明：2001年6月20日，富某与董某的继母隋莹签订房屋买卖协议，约定隋莹将大东区X路X巷X号X栋X号房屋一处（走廊、煤棚）使用权以（略）元价格转卖给富某，如果卖方家里有纠纷，后果自负。合同签订后，富某交付了购房款（略）元，隋莹并将房屋（含走廊）交付富某。富某于2003年5月30日取得了该房的房屋所有权证。2002年9月1日，富某与刘某某签订出租房屋协议，约定富某将其所有的大东区X路X路X号X号房屋出租给刘某某，租期为2002年9月1日至该房动迁时止，月租金150元，每季度交款一次。合同签订后双方已如约履行。现该房由董某、刘某某居住（该二人原系夫妻关系），董某交付租金至2006年6月。
另查明，隋莹与富某签订的房屋买卖协议中的走廊是指在走廊外侧搭建的仓房。富某购买的房屋包含该仓房及楼下的煤棚。在隋莹交付房屋时，走廊仓房及煤棚没有交付富某，一直由董某使用。
上述事实，有当事人陈述，房屋产权证、房屋租赁协议书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为：富某与刘某某签订的《租房协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反我国法律，法规禁止性规定，合法有效。
本案争议的焦点是如何理解双方租赁合同中约定的“租期至动迁时止”。
探究双方签订合同的真实意图，从文意理解，双方约定的“租期至动迁时止”的条款，很显然是双方对租赁期限的约定，是对合同终止成就所附的期限，本意是一旦动迁到来，该租赁合同即终止，法律效力消灭。约定该条款的合同是附解除期限的合同。法律规定该期限必须是确定的、将来一定能到来的。该期限事实的发生必须已确定，其发生的时期可确定可不确定。本案中，双方将动迁作为合同解除的期限，而动迁的事实是否必然发生，什么时间发生，均是不确定的。可见，双方关于合同解除的期限的约定是不明确的，没有确定的必然到来的时间点的指向。依据《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。案在审理中，双方当事人未就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，故该租赁合同应视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，故富某要求解除租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的租赁合同中的租赁物不包含走廊仓房，且在房屋买卖协议中，走廊仓房及煤棚一直未现实交付。富某要求上诉人与刘某某腾出走廊仓房及煤棚，属于房屋买卖协议履行问题，与本案不是同一法律关系，不予审理。故上诉人与刘某某应将X号房屋腾出交给富某。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2006）大民二房初字第X号民事判决第三项即：驳回原、被告其他诉讼请求；
二、维持沈阳市大东区人民法院（2006）大民二房初字第X号民事判决第一项即：解除原告富某与被告刘某某于2002年9月1日签订的房屋租赁合同；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2006）大民二房初字第X号民事判决第二项为：董某、刘某某于本判决书生效后60日内将坐落于沈阳市大东区X路X巷X号X号房屋腾出交给富某；
四、驳回当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人、刘某某负担100元，由被上诉人负担100元。
本判决为终审判决。
审判长张青
审判员关云光
代理审判员王银华
二○○七年六月十一日
书记员刘某晔
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