辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈中民二房初字第X号
原告：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）-X号。
委托代理人：胡明哲、王某，系辽宁法意衡平律师事务所律师。
被告：沈阳华新国际城市发展有限公司，住所地：沈阳市东陵区X镇X村。
法定代表人：郑郭碧兰，系董事长。
委托代理人：李振革，系辽宁法信律师事务所律师。
被告：沈阳华新国际实业有限公司，住所地：沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：郑郭碧兰，系董事长。
委托代理人：刘宏，系辽宁同方律师事务所律师。
原告陈某某诉被告沈阳华新国际城市发展有限公司（以下简称华新城市公司）、沈阳华新国际实业有限公司（以下简称华新实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年8月25日受理后，依法由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员李倩主审，与审判员常振明组成合议庭，2007年1月16日开庭，公开进行了审理，陈某某的委托代理人胡明哲、王某、被告华新城市公司的委托代理人李振革、华新实业公司的委托代理人刘宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月13日与华新城市公司签订一份《商品房买卖合同》购买该公司开发的位于沈阳市东陵区X街X号锦绣山庄商品房一栋（AX幢），建筑面积322.25平方米，总价款（略）元。合同签订后，支付首付款（略）元，余款办理了银行按揭贷款，并于2003年9月15日入住该房。入住后，发现该房屋存在严重的质量问题，房屋多处渗水、墙体受潮发霉、墙皮脱落、室内积水等。按照合同约定，华新城市公司应当于房屋交付使用后30日内报产权登记机关备案，但事实上一直未能办理房地产权属证书。2004年8月，为解决上述问题，华新城市公司、华新实业公司共同向陈某某做出承诺。约定：房屋的土地使用权证书、房屋产权证书等手续应于承诺书做出之日起一年内办理完毕，否则，陈某某有权退房，华新公司返还房款并承担总房款30%的违约金。并承诺于承诺书做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，否则，每逾期一天按总房款的千分之一承担违约金。华新公司没有履行承诺义务，给原告造成了经济损失，故诉讼来院，请求：1、判令被告给付原告逾期办理房地产权属证书的违约金（略）.50元。2、判令被告给付原告至起诉之日止，因未履行维修承诺应支付的违约金（略）.20元，保留至判决之日止的违约金，待审理后补交诉讼费。3、判令被告承担因房屋之问题造成的房屋租金损失30万元及违约金损失6万元。4、判令被告继续履行房屋维修义务。5、由被告承担本案诉讼费用、鉴定费用等。
被告华新国际城市公司辩称，原告用于起诉的承诺书系被告原法定代表人在被原告等业主挟持的情况下作出的违背真实意思表示的承诺，被告行使撤销权后，东陵区法院一审已判决撤销该承诺书，承诺书不能作为本案中原告主张赔偿权利的依据。即使该承诺书不被撤销，在本案中作为被告只是逾期办理房屋权属证书，并没有因此给原告造成经济损失，按《合同法》规定，该承诺书所约定的违约金过高，应当依法减少。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条、建设部《商品房销售管理办理》第34条，本案原告应当是办理房屋所有权登记手续的义务人，被告对此只须履行协助义务，被告已于2005年8月10日向房屋登记机关提交了土地使用证、房屋竣工验收备案书等全部用于房屋初始登记的资料，已经履行了协助义务，本案争议房已经具备了办理房屋权属证书的条件，被告已书面通知原告办理。根据双方合同第15条，被告不同意原告提出的必须办证关于违约金的要求，被告同意按双方合同中约定的按原告已付房款122万元的1％向原告给付违约金。被告不否认向原告交付的房屋在使用过程中出现有部分质量问题，但并未严重影响原告的正常居住和使用，被告在按合同约定履行维修义务的过程中，原告陈某某不仅不履行协助义务，还阻挠维修单位和人员进行维修，致使维修未能完成。被告同意由原告自行或委托他人按鉴定报告所提出的修复方案进行修复，由被告承担相应的维修费用。原告提出房屋租赁等证据既不能证明其与张国杰之间存在房屋租赁关系的事实，也不能证明双方解除合同的原因就是因为房屋有质量问题造成的，其请求被告承担其与另一法律关系相对人的间接损失没有事实和法律依据。请求法庭查明事实，驳回原告诉讼请求中的无理请求部分。
被告华新实业公司辩称：请求驳回原告对第二被告第1—5项诉讼请求。第二被告不是商品房买卖合同的主体，因此不应承担任何责任。所谓的承诺是胁迫取得，东陵区法院已经撤销了该承诺，请求市法院依据已经生效的判决结果进行裁判，原告要求第二被告承担责任的承诺书已经被一审判决撤销了。
经审理查明：2003年1月13日陈某某与华新城市公司签订一份《商品房买卖合同》购买华新城市公司开发的位于沈阳市东陵区X街X号锦绣山庄商品房一栋（AX幢），建筑面积322.25平方米，总价款（略）元。合同签订后，陈某某支付了首付款（略）元，余款办理了银行按揭贷款，合同第十五条关于产权登记约定：华新城市公司应当在房屋交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。陈某某于2003年9月15日入住该房。入住后，陈某某发现该房屋存在质量问题，且在合同约定的期限届满后，陈某某未能办理房屋权属证书。2004年8月，为解决上述问题，华新城市公司、华新实业公司共同向陈某某做出承诺。约定：房屋的土地使用权证书、房屋产权证书等手续应于承诺书做出之日起一年内办理完毕，否则，陈某某有权退房，华新公司返还房款并承担总房款30%的违约金。并承诺于承诺书做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，否则，每逾期一天按总房款的千分之一承担违约金。
2005年8月，华新城市公司向沈阳市东陵区人民法院就2004年8月与陈某某达成的承诺书提起撤销权诉讼，2005年11月东陵区人民法院以[2005]东民二房初字第X号民事判决做出裁判认定，该承诺书是华新城市公司的法定代表人在受到挟持的特殊环境下，违背真实意思表示所做出的显示公平的承诺，不是在平等自愿的基础上达成的，判决撤销了华新城市公司、华新实业公司与陈某某2004年8月10日签订的承诺书。宣判后，陈某某不服，上诉至本院。本院维持了东陵区人民法院[2005]东民二房初字第X号民事判决。
2005年8月20日，华新公司城市公司将办理房屋权属证书的相关手续报房产管理部门备案。
本案在审理中，陈某某申请对房屋存在的质量问题进行鉴定，本院委托东北工程咨询公司进行鉴定，2005年12月10日，东北工程咨询公司作出东咨司鉴2005.10A号司法鉴定报告、2006年11月10日作出东咨司鉴2005.X号司法鉴定报告（补充）。鉴定报告结论为：(1)一层地面潮湿、结露。(2)内外墙身返潮，室内墙面霉点长毛。(3)外墙与柱交接处裂缝。(4)汽车库地面不平。(5)屋面漏水。(6)正门入口处下雨溅水淋湿电铃按钮。(7)二楼卫生间门口积水。(8)南侧５号门渗水。(9)室外台阶下沉。并对以上问题的修复做出了处理方法。华新城市公司对上述质量问题没有异议。
上述事实有《商品房买卖合同》、民事判决书、准住通知书、鉴定报告以及双方当事人陈某,在卷佐证。
本院认为：陈某某与华新城市公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。2004年8月10日双方签订的承诺书由于华新城市公司提起撤销权诉讼，业经东陵区法院判决撤销该承诺书，并经本院生效判决维持原判，故该承诺书丧失了法律效力，对双方不具有约束力，亦不能成为陈某某向华新城市公司、华新实业公司主张权利的证据，陈某某与华新城市公司签订的《商品房买卖合同》是确认华新城市公司应否承担民事责任的依据，且由于华新实业公司不是《商品房买卖合同》的相对人，其提出的本公司并非商品房买卖合同的主体，不应承担任何责任的抗辩理由成立，本院予以支持。
按照《商品房买卖合同》的约定，华新城市公司应当于房屋交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。审理中已经查明，至2005年8月20日华新城市公司才将备案资料报产权登记机关备案，致使陈某某未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，华新城市公司存在违约行为，其应按照合同违约条款约定的方式承担违约责任。
关于房屋质量问题。本院认为，涉诉房屋的质量问题业经鉴定机构认定，且双方对鉴定结论无异议，华新城市公司作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务，因此，陈某某要求华新城市公司承担房屋修复责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于逾期修复的违约责任问题。由于陈某某提出该主张所依据的2004年8月10日的承诺书业经生效法律文书裁判撤销，而双方在《商品房买卖合同》中对逾期修复的违约责任没有约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。
关于陈某某提出的由于房屋质量问题造成的房屋租金损失30万元及违约金损失6万元的主张，因双方在《商品房买卖合同》中对于房屋的用途无特殊约定，因此，陈某某的该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、沈阳华新国际城市发展有限公司于本判决生效后30日内给付陈某某逾期办理房屋权属证书的违约金（略）.25元（计算方法：（略）元X1%）。
二、沈阳华新国际城市发展有限公司于本判决生效后60日内按照2005年12月10日东北工程咨询公司作出的东咨司鉴2005.10A号司法鉴定报告、2006年11月10日作出的东咨司鉴2005.X号司法鉴定报告（补充）所列明的质量问题及处理意见，对陈某某购买的沈阳市东陵区X街X号锦绣山庄AX幢房屋进行修复至验收合格。
三、驳回陈某某、沈阳华新国际城市发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元、财产保全费9020元、总计（略）元，由华新城市公司负担（略）元，陈某某负（略）担元，鉴定费（略）元，由华新城市公司承担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长张卓琦
审判员常振明
代理审判员李倩
二○○七年七月十日
书记员白凤岐
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