辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：辽宁众联行物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人:巴某某，该公司董事长。
委托代理人：唐敏，辽宁鼎泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市高新区希柯瑞电子经营部工作人员，住（略）-X号。
委托代理人：纪某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市高新区希柯瑞电子经营部工作人员，住（略）-6-1。
被上诉人（原审被告）:戴某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市高新区希柯瑞电子经营部个体业主，住（略）。
委托代理人：纪某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市高新区希柯瑞电子经营部工作人员，住（略）-6-1。
上诉人辽宁众联行物业管理有限公司因物业管理合同欠款纠纷一案，不服沈阳市高新区人民法院（2007）沈高新法民合初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年5月16日立案，依法组成合议庭，由民二庭审判员董菁担任审判长，审判员马岩主审、代理审判员李方晨参加评议，公开进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告周某于2005年3月购买座落于沈阳市和平区X街X甲5第X幢X屋X室(建筑面积71.89平方米)、X室(建筑面积148.28平方米)商用写字间,并由沈阳高新区希柯瑞电子经营部,业主为被告戴某某，在此经营使用房屋。2005年11月1日原告与百脑汇科技大厦（塔楼）业主委员会签订物业管理委托合同，委托管理期限为一年（从2005年11月1日起至2006年10月31日止）。2006年9月28日又续签物业管理委托合同，委托管理期限一年（从2006年10月26日至2009年10月25日止）。合同约定：如业主逾期交纳物业管理费每天应按交物业管理费的3‰支付违约金，物业管理费每月每平方米人民币3元。二被告拖欠从2005年10月26日起至2006年12月25日止的物业管理费人民币9，247.14元及违约金人民币7，059元，经原告多次催要未付起诉来院。
另查明，原告于2005年10月26日进驻百脑汇大厦（塔楼）并进行物业管理服务的，原告于2005年11月28日办理了百脑汇大厦（塔楼）写字间部分的收费许可证，二被告于2005年5月26日向沈阳城花物业管理有限公司交纳了2005年6月10日至2005年12月9日的物业管理费人民币5，020元。
原审法院认为：原告辽宁众联行物业管理有限公司与百脑汇科技大厦（塔楼）业主委员会签订物业管理委托合同是合法有效的，对百脑汇科技大厦（塔楼）内全体业主都具有法律约束力。原告依据物业管理委托合同进行了物业服务，二被告应向原告交纳物业管理费截止时间即2005年12月9日后开始计算。二被告应当从2005年12月10日起向原告交纳物业管理费。关于二被告提出的未与原告签订物业管理服务合同及服务不达标等问题，不能作为被告拒交物业管理服务费的抗辩理由。原告只有收取了物业管理服务费，才能对园区进行物业服务，完成合同约定的义务。原告与百脑汇大厦（塔楼）业主委员会在合同中并未约定交付物业管理费时间，故二被告逾期付款的违约金应当从2007年1月1日起计算，按每日应交纳物业管理费的3‰向原告支付违约金。原告的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。原审判决如下：一、被告周某、戴某某于判决生效后立即支付原告辽宁众联行物业管理有限公司物业管理费人民币8，256.38元；（71.89平方米+148.28平方米）×3元/月×12.5月）。二、被告周某、戴某某于判决生效后向原告众联行物业管理有限公司支付物业管理费违约金人民币2，229.22元（从2007年1月1日起至2007年3月30日止，每天按应交物业管理费人民币8，256.38的3‰计算）。案件受理费人民币662元，由被告周某、戴某某负担。
宣判后，上诉人辽宁众联行物业管理有限公司不服原审判决，向本院上诉称：1.上诉人自2005年10月26日开始提供物业服务，被上诉人理应从该日期开始交纳物业费。而不应从2005年12月起计付物业费。2.违约金应从2005年10月26日起算，原审法院确认的违约金计算起止时间错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人周某、戴某某答辩称：对一审判决无异议。请求驳回上诉、维持原判。
经本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的物业管理委托合同二份，收费许可证，被告提供的业主公约、商品房买卖合同、收款收据、证明等证据，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，上诉人与百脑汇科技大厦（塔楼）业主委员会所签订的物业管理委托合同，其内容合法，意思表示真实，应确认合法有效。对于上诉人提出被上诉人应从2005年10月26日起支付物业费，而不应从2005年12月起计费的问题。虽然上诉人接管该小区物业服务的时间为2005年10月26日，但被上诉人已将该期间（同年10月26日至12月9日）的物业费预交给前期物业服务公司。上诉人属于从前期物业公司接管而来的物业服务公司，其应负有在交接过程中与前期物业公司结清业主预交费用的民事义务。上诉人请求被上诉人再行向其支付此期间的物业费用，于法无据。本院不予支持。对于上诉人提出违约金应从2005年10月26日起算的问题。因合同中双方对交纳物业费的时间约定不明，故本院对上诉人要求从2005年10月26日起算违约金的诉讼请求，不予采纳。综上，原审法院对本案事实的认定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由上诉人辽宁众联行物业管理有限负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二○○七年六月八日
书记员高书林
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