辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：耿某某，男，X年X月X日生，汉族，工人，系新民兴隆镇兰德孵化场业主，住址：新民市X街。
委托代理人：关明春，辽宁华昊律师事务所律师。
委托代理人：张某某，女，汉族，X年X月X日出生，住址：新民市X街。
被上诉人（原审原告）：沈阳广源新型建筑材料有限公司，住所地：新民市X街。
法定代表人：夏某某，系该公司经理。
委托代理人：范春晖，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人耿某某因与被上诉人沈阳广源新型建筑材料有限公司土地使用权租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2006）新民合初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年3月19日受理后，依法组成由审判员庄俐担任审判长，审判员焦岩主审、审判员常振明参加评议的合议庭，于2007年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人耿某某及委托代理人关明春，被上诉人的委托代理人范春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，耿某某于1994年4月15日与辽河石油勘探局物资公司兴隆储运公司签订协议书，由储运公司提供135平方米的厂房给耿某某自办孵化场，停发耿某某一切工资和奖金。后储运公司解体，职工除一部份归入广源集团外，其余在职职工均工龄买断分流，耿某某系买断分流人员。储运公司解体后，其资产和土地使用权均归广源集团享有。后广源集团与沈阳科兴石油机械有限公司共同投资设立沈阳广源新型建筑材料有限公司，其经营场所就位于原储运公司院内。2003年6月1日，沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿某某签订了租赁协议，由耿某某租赁沈阳广源新型建筑材料有限公司院内的2000平方米（即原储运公司民工住房），期间为2003年6月1日至2013年5月31日。每平方米使用费4元，总计每年8，000元。于每年6月1日前向沈阳广源新型建筑材料有限公司一次性交纳，双方就协议已实际履行了二年。后因广源集团将该宗土地使用权转让给沈阳联立铜业，要求耿某某腾地而产生纠纷，沈阳广源新型建筑材料有限公司以签订的租赁合同未经土地使用权人即广源集团同意为由要求确认沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿某某所签订协议无效。耿某某表示不同意沈阳广源新型建筑材料有限公司的请求，认为该租赁协议是耿某某与原储运公司所签协议书的继续，应为合法有效。
原审法院认为，本案沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿某某所签协议是否有效，首先应认定沈阳广源新型建筑材料有限公司对争议的土地是否有处分权。其次，沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿某某所签订协议是否履行了法律所强制规定必须履行的程序。沈阳广源新型建筑材料有限公司虽享有该土地的使用权，但该使用权来自于其母公司即广源集团的允许。因广源集团为其大股东，授权其使用该土地进行正常经营管理活动，即应与其生产有关除此之外如对其经营场所中土地进行无关的处分，就必须得到其母公司即广源集团的特别授权，否则即为无权处分了他人的财物，因无处分权而无效。其次，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第31条的规定：“土地使用权和地上建筑物，其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。”可见，依法办理登记，是土地使用权出租的法定必经程序，如违反，其签订的合同，不具有法律效力。关于耿某某代理人提出的沈阳广源新型建筑材料有限公司、耿某某所签订的租赁协议是耿某某与原储运公司所签协议的继续及沈阳广源新型建筑材料有限公司不具备主体资格的问题，因原储运公司已注销，耿某某也已被买断分流，因主体不同，不应认定租赁协议是原协议书的继续。另因本案是确认之诉，沈阳广源新型建筑材料有限公司耿某某均是合同的一方，按合同相对性原则，沈阳广源新型建筑材料有限公司起诉并无不当。故对耿某某代理人的主张不予采信。综上，因沈阳广源新型建筑材料有限公司物处分权，且该协议未到有关部门登记，因而应认定该协议无效。故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：原、被告于2003年6月1日所签订的租赁协议无效。案件受理费50元，办案实际支出费300元，计350元，由被告负担。
宣判后耿某某不服，向本院提出上诉。耿某某上诉称：上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，被上诉人及辽河石油广源集团均应受此协议约束。请求二审依法改判。
被上诉人辨称：双方签订的租赁合同应认定无效。理由是：本案双方合同中已经明确土地系广源集团所有，该合同侵害了广源集团的土地使用权。原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有沈阳广源新型建筑材料有限公司、耿某某的陈述，租赁协议，协议书，辽河石油勘探局多种经营部证明，关于物资供应处兴隆店库房移交协调会会议纪要，辽河石油勘探局处室文件油土函发[2005]第X号，沈阳市工商局广源建材档案等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，确认合同有效无效是指订立合同的时候是否违反国家的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案查明的事实看，双方诉争的土地原系辽河石油勘探局物资公司通过划拨方式取得的国有土地。上诉人系辽河石油勘探局物资公司兴隆储运公司的职工，1994年上诉人与辽河石油勘探局物资公司兴隆储运公司签订租赁协议书，开始租赁诉争土地。储运公司解体后，其资产和土地使用权一并归广源集团享有，广源集团又将土地交由被上诉人使用，被上诉人应是诉争土地实际占有使用人。故被上诉人作为土地实际使用人与上诉人签订合同，缔约行为不具有违法性，又因上诉人与被上诉人签订合同时，广源集团是明知的，而且从未提出过异议。且该合同是原承租合同的继续，故上诉人与被上诉人签订的合同系有效合同，原审认定协议无效无法律依据。至于租赁合同没有登记是否影响合同效力的问题，本院认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的出租人应当按照规定办理登记，该登记并非合同法规定的经批准才生效的情形。该《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系管理性的规范，并非效力性规范。故合同没有登记并不影响合同效力。综上，上诉人与被上诉人签订的协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效条件，故上诉人主张协议有效的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新民市人民法院（2006）新民合初字第X号民事判决。
二、驳回沈阳广源新型建筑材料有限公司诉讼请求。
一审案件诉讼费50元、二审案件诉讼费50元由沈阳广源新型建筑材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长庄俐
审判员焦岩
审判员常振明
二00七年七月十二日
书记员于斌
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
