重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2007）渝一中民终字第X号
上诉人（原审原告）肖某某，女，X年X月X日出生，汉族，重庆市沙坪坝区供电局退休职工，住（略）-X号。
委托代理人赵泽隆，重庆静升律师事务所律师。
上诉人（原审原告）程某某，女，X年X月X日出生，汉族，重庆锅炉总厂职工，住（略）-20-X号。
委托代理人唐某某，男，重庆市沙坪坝区供电局职工，住（略）-20-X号。
被上诉人（原审被告）重庆郡都物业发展有限公司（以下简称郡都公司），住所地重庆市沙坪坝区X路X号。
法定代表人胡某，该公司董事长。
委托代理人田军，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人肖某某、程某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2006）沙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认为，原、被告签订的重庆市人防工程某铺买卖合同和2007年7月27日签订的协议应属有效。后者除约定被告应承担迟延交房和交付商铺的所有事项的违约责任外，还约定双方均不得再采取任何方式追究对方履行《合同》的任何责任，双方就《合同》的履行不存在其他任何争议。上述约定是对双方所签订的重庆市人防工程某铺买卖合同中约定的违约责任的变更，即双方均互不追究对方在履行合同中的所有违约责任。故原告要求被告承担迟延办证违约责任的请求不予支持。被告郡都公司已向沙坪坝区人民防空办公室递交了为二原告办理所有权证的申报审批表，履行了合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报人防主管部门审批和备案”的义务。在办理房屋所有权证时，原告有义务缴纳相关契税和大修基金。因原告未举证证明未能取得房屋权属证书的责任在被告，故原告要求被告交付所有权证的请求亦不予支持。遂判决：“驳回原告肖某某、原告程某某的诉讼请求。案件受理费3906元，其他诉讼费1400元，共计5306元（原告已预交），由原告肖某某、原告程某某负担。”
原审宣判后，肖某某、程某某不服，上诉请求撤销原判，判令被上诉人郡都公司给付上诉人已购商铺所有权证和违约金10.8万元，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要理由如下：1、原判认为上诉人与被上诉人于2004年7月27日签订的协议表明双方均互不追究对方在履行合同中的所有违约责任系对该协议的曲解。因为该协议仅是针对当时发生的迟延交房争议达成的协议，而非对当时并未发生的迟延办证争议达成的协议。2、原判认定被上诉人向人防办公室递交了办理所有权证的申报审批表即履行了合同义务，与合同实际约定不符。按照合同关于“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报人防主管部门审批成备案，所有权证应在180工作日内办理的约定，被上诉人应在2005年1月7日或9日前办理所有权证。但本案被上诉人将上诉人的办证资料丢失后擅自以上诉人名义补办了相关手续在2006年1月23日才向人防主管部门报送了办证资料，显然违反了约定。3、目前商场绝大部分业主未交契税但已领产权证，故是否交纳契税并非办理商铺所有权证的前提条件。而根据2004年6月29日业主委员会和物业管理公司的联合《通知》，大修基金是“在领取产权证时一次性交足”，故是否交纳契税和大修基金与办证并无联系。4、原审未进行法庭辩论，剥夺了上诉人的辩论权。
被上诉人郡都公司辩称，双方于2004年7月27日签订的协议是对原合同的变更，上诉人已无权再追究其任何违约责任；上诉人于2005年12月15日才申请办证，被上诉人于2006年1月23日报送了上诉人的办证资料，已履行了合同义务，没有违约；依照相关规定，交纳契税与大修基金是上诉人的义务，上诉人不交契税与大修基金，应自行承担未取得产权证的责任。
经审理查明，2001年10月24日，肖某某、程某某与郡都公司签订了重庆市人防工程某铺买卖合同，约定出卖人（郡都公司）以投资方式取得位于重庆市沙坪坝区X路三角碑至陈家湾天桥段地下人防工程某所有权，买受人（肖某某、程某某）购买座落于重庆市沙坪坝区X路人防工程（三角碑转盘至陈家湾天桥段）GX号商铺，套内面积20.98平方米，分摊面积24.28平方米，单价平方米（略）元，总计（略）元；买受人于2001年10月14日付（略）元，2001年12月31日付（略）元，2002年9月28日付（略）元，余款（略）元办理五成十年按揭。出卖人应当在2002年9月28日前，依照国家和市、区人防主管部门的有关规定，将质量验收合格，并符合本合同约定的商铺交付买受人。合同第十四条约定：商铺预售的，自本合同签订之日起30工作日内，由出卖人向商铺所在地的市、区（县级）人防办申请登记备案，如出卖人在合同签订后30工作日内不按上述约定办理备案手续的，买受人有权协商退房；出卖人应当在商铺正式交付综合验收后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报人防主管部门审批或备案，所有权证应在180工作日内办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得人防资产所有权证的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房，出卖人按累计已付房价款按每日万分之三向买受人支付违约金。该合同签订后，上诉人于2001年10月10日、14日分别支付购房款（略）元、（略）元；2001年12月25日支付购房款（略）元；2002年3月31日支付购房款（略）元，余款办理了按揭。
2004年6月29日，郡都公司向业主发出书面通知：“我司已开始为您办理沙坪坝区X路人防工程某铺产权证，因需你填写办理产权证的《申请》和《资产共有人协议》。现我们正式通知您，望您接到此通知后，于2004年7月9日前携带身份证原件及复印件一份、合同原件等相关资料到三峡广场景观文件购物中心物管公司旁完善相关手续……”。肖某某、程某某按此通知要求完善了相关手续。2003年5月10日，上述建设工程某工。2004年7月7日，郡都公司取得了重庆市建设工程某工验收备案登记证。同月27日，上诉人（甲方）与郡都公司（乙方）签订协议一份，约定：“就甲方购买乙方位于重庆市沙坪坝渝碚路人防工程某铺G区X号所涉及的合同争议问题，双方……达成如下协议条款，供双方信守：一、就乙方延期交付GX号商铺和交付该商铺的所有事项，甲、乙双方达成一致意见，由乙方一次性支付给甲方人民币（略）元作为乙方对甲方的全部补偿。双方均不得再采取任何方式追究对方履行《合同》的任何责任，款项在协议生效后3日内付清。二、双方就《合同》的履行不存在其他任何争议。……”该协议签订后，郡都公司支付了补偿款。2006年1月23日，郡都公司向重庆市沙坪坝区人民防空办公室递交了办理上诉人所购商铺所有权证的申报审批表及相关资料。至本案起诉之日，上诉人尚未交纳其所购商铺的契税及大修基金。
另查明，2004年3月25日，重庆市沙坪坝区人民政府颁发《沙坪坝区物业专项维修资金管理暂行办法》规定：在办理房屋权属证书时，售房单位必须将代收的物业专项维修资金存入到沙坪坝区物业专项维修资金专户。否则，房地产交易、产权产籍部门不予办理发放房屋所有权证。2004年9月16日，沙坪坝区财政局作出沙财农财[2004]X号《沙坪坝区财政局关于对承受综合人防工程某权行为征收契税的通知》，委托沙坪坝区人防办公室为人防工程某税的代征单位，具体负责对房屋承受者依据成交价格按3%的税率征收契税。还查明，原审在法庭调查阶段结束时，征得双方当事人同意后未再进行法庭辩论。
上述事实，有重庆市人防工程某铺买卖合同、协议、收据、沙府办发[2004]X号文件，沙财农财[2004]X号文件、重庆市建设工程某工验收备案登记证、人防资产所有权证申报表及移交清单、通知、三峡广场购物中心业主委员会“情况证明”等经过庭审质证的证据及当事人陈述记录在卷，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否已放弃追究被上诉人迟延办证违约责任的权利；如果未放弃，被上诉人是否应承担迟延办证的违约责任。第一个争议问题实质就是合同条款的理解问题。对于双方2004年7月27日所签协议第一条中关于“双方均不得再采取任何方式追究对方履行《合同》的任何责任”约定内容的理解，上诉人主张这里的任何责任是指截止2004年7月27日之前对方关于商铺交付问题的所有责任，而被上诉人认为此处包含了迟延办证违约责任。本院认为，单从该处表述文字表面含义来看，“履行《合同》的任何责任”应包含履行合同的任何一项义务（包括办理所有权证）不符合约定而应承担的相应责任，但现在双方当事人对此条款含义产生严重分歧，那么要全面、准确理解该处约定的内容，必须得结合该合同订立的目的以及其它条款来综合分析。首先，协议开始即明确双方是就商铺涉及的合同争议问题达成协议，这表明协议产生的背景是解决已发生的争议，而非变更合同；其次，协议第一条进一步明确双方是“就乙方延期交付GX号商铺和交付该商铺的所有事项”达成一致意见，第二条又排除了双方就合同的履行存在其它任何争议，结合协议签订时间分析，双方签订该协议所解决的争议仅包含该协议提及的争议即商铺交付事项的相关争议，并不包含2004年7月27日之后可能发生的争议；第三、争议条款并非单列条款，它包含于协议第一条之中，而该条明确其解决的争议系关于商铺交付的相关问题；第四、协议签订之时尚未发生办证争议，无从谈上诉人是否有权追究被上诉人迟延办证违约责任问题，从而更无从谈上诉人“放弃”追究该违约责任权利的问题；第五，由于协议签订之时合同尚未履行完毕，如果争议条款系被上诉人主张之含义，那么被上诉人在该协议签订之后可以拒绝履行其尚未履行完毕的任何合同义务，包括办理产权证的相关义务，从正常逻辑推断这很难为买受人所接受，更毋谈这系上诉人的真实意思表示了。因此，无论是从综合分析协议条款内容角度理解还是从一般生活常理及逻辑推断，2004年7月27日的协议并不能明确表明上诉人已放弃追究被上诉人除违约交付商铺之外的其它任何违约责任的权利。被上诉人主张上诉人已放弃追究迟延办证违约责任的权利缺乏充分的事实依据，本院不予主张。关于被上诉人应否承担迟延办证违约责任的问题，首先应明确被上诉人在办理所有权证过程某负有主要义务还是协助义务。根据双方2001年10月24日所签合同第十四条的约定，出卖人即被上诉人负有在商铺综合验收后90工作日内报送办理权属登记应由其提供的资料备案和在180工作日内办理所有权证的义务。说明被上诉人在办理所有权证过程某负有主要义务，而非仅仅提供必要登记资料备案的协助义务。因上诉人未举证证明商铺的综合验收时间，而商铺竣工验收备案登记时间为2004年7月7日，那么根据合同第十四条的约定，被上诉人至迟应在2004年7月7日之后的180工作日内即2005年3月26日前为上诉人办理所有权证，而被上诉人在2006年1月23日才向人防主管部门报送了办证资料。对此迟延原因，被上诉人主张责任在上诉人，理由是上诉人于2005年12月15日才申请办证；而上诉人主张其早已按被上诉人的通知要求提供了办证相关材料，被上诉人提交给人防主管部门的相关材料系被上诉人擅自补办的，并表示可通过笔迹鉴定予以证明。本院认为，虽然被上诉人提交的上诉人办证《申请》和《资产共有协议》填写时间为2005年12月15日，但其上“肖某某”与“程某某”的签字笔迹明显与本人签字笔迹不一致，同时上诉人提交的业主委员会“情况证明”表明其在2004年7月9日前已交齐办证相关资料，对此上诉人的证据更具优势，故本院确认上诉人的此点事实主张成立；被上诉人主张迟延报送办证资料责任在上诉人，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。因此，在2005年3月26日至2006年1月23日期间由于被上诉人未及时报送办证相关资料，导致上诉人所购商铺所有权证无法办理，被上诉人对此应负全部责任。但是，对于在办证相关资料已全部提交给人防主管部门之后至上诉人起诉之日这期间、上诉人所购商铺产权证仍未办理下来的原因，上诉人无证据证明在被上诉人，而被上诉人主张系上诉人拒绝交纳大修基金和契税所致。根据《沙坪坝区物业专项维修资金管理暂行办法》之规定，房屋买受人交纳大修基金系房地产交易、产权产籍部门办理发放房屋所有权证的前提，而上诉人至起诉时尚未交纳大修基金，可见此期间的迟延办证责任并不在被上诉人。上诉人主张被上诉人应承担此期间的迟延办证违约责任缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。相应的，由于上诉人的原因致使房屋产权证暂不具备办理发放的条件，被上诉人也暂不具有交付房屋产权证的客观条件，故上诉人要求被上诉人交付房屋产权证的请求本院不予主张。综上，被上诉人负有为上诉人办理商铺所有权证的义务，其应对迟延提交办证资料导致迟延办证承担相应的违约责任。根据双方合同第十四条的约定，被上诉人应按已付房价款（略）元承担2005年3月26日至2006年1月23日期间（共303日）每日万分之三的违约金（略）元。此外，关于原审程某问题，本院已查明原审为简易程某，在征得双方当事人同意之后未再进行法庭辩论，虽欠妥，但并未违反法律规定，故原审不存在程某违法之处。上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分主张。原判认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2006）沙民初字第X号民事判决。
二、重庆郡都物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向肖某某、程某某支付违约金（略）元。
三、驳回肖某某、程某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3906元，其它诉讼费1400元，二审案件受理费3906元，其它诉讼费1400元，共计（略）元，由上诉人肖某某、程某某共同负担5306元，由被上诉人重庆郡都物业发展有限公司负担5306元。
本判决为终审判决。
审判长陈硕
审判员郝晋平
代理审判员胡某
二00七年四月二十日
书记员程某
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