上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）蒋某某。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人左海英，上海市李国机律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）上海西上海集团电器城有限公司。
法定代表人戴某某，董事长。
委托代理人杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人上海大卫投资有限公司。
法定代表人王某某，董事长。
上诉人蒋某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2006）青民一（民）初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年11月20日，蒋某某与上海西上海集团电器城有限公司（以下简称西上海公司）签订了加盟协议书，约定蒋某某同意投资电器城建设，自愿选定电器城第2期2区X幢X号地块进行投资建设商务房，一层为商铺房，二、三层为商务配套房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占面积45.6平方米，投资金额为198，000元，其中包括国有土地征用费、出让金、民房拆迁补偿费、土地平整费以及小区公建配套设施。第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为136.80平方米，其中商铺房建筑面积为45.60平方米，商务配套房建筑面积为91.20平方米，按建筑安装工程实际成本计价。合同签订后，西上海公司于2003年11月10日出具收据一份，交款单位为蒋某某，金额为198，000元，事由为二区X幢X号基建款。2003年12月16日，蒋某某与西上海公司签订了借款协议书，约定因资金问题蒋某某向西上海公司暂借商铺房和商务房建设工程款，借款期限及借款金额为完成商铺房和商务房基础工程之后应交的30％，计4万元，借款期限自2003年12月19日至甲方领取房屋预售合同许可证，西上海公司借给蒋某某的借款利率按月息0.（略）％计算。2005年1月27日，西上海公司发给蒋某某付款结算单（一），载明蒋某某所购的二期二区九幢X号房屋已支付房基款198，000元，其中基价198，000元，工程款结算为完成基础工程应支付4万元，应付款截止时间为2003年12月18日，未付款工程款4万元，实际付款时间为2004年11月30日，延迟348天，按银行同期贷款年利率5.31％计，应支付延迟付款违约金2，053.20元，主体工程封顶应支付32，000元，应付款截止时间为2004年2月18日，未付款工程款人民币32，000元，实际付款时间为2004年11月30日，延迟286天，按银行同期贷款年利率5.31％计，应支付延迟付款违约金1，349.92元，以上蒋某某现应支付工程款72，000元，应支付违约金3，403.12元，工程竣工验收应支付工程款36，000元，二期商务房迟延交房，应支付给蒋某某延迟交房违约金1，995.84元，目前蒋某某应支付钱款为111，403.12元，扣除公司应支付的违约金，实际付款109，407.28元，扣除年租金100％计14，379.60元，应支付的金额为94，427.68元。蒋某某在该结算单上签字。2005年1月29日，原告与第三人签订了代理租赁、管理、租后服务协议书，蒋某某将自已所拥有的汽车城二期二区X幢X号物业的所有权，计建筑面积136.80平方米，委托上海大卫投资有限公司（以下简称大卫公司）租赁、管理、服务，期限为十年，自2004年12月1日起至2015年8月31日止，其中3个月装修期和6个月试营业期为免收租金期，自2005年9月1日起计算租金至2015年8月31日止，租赁计租期。租金计算方法为第1至5年租金，标准为每月每平方米0.30元，第6至10年每月每平方米0.60元，原告第一阶段年租金14，979.60元；租金支付一年一付，先付后用，大卫公司于每年租金起算日前30日一次性支付每年租金；第一年租金于2005年9月1日起算，首期租金于协议生效后十个工作日内支付年租金的30％，即4，493.88元，余款于2005年8月1日支付；协议中的房屋于2004年12月1日交付使用。2005年1月29日，蒋某某与西上海公司签订了办公楼和商铺的两份上海市商品房预售合同，办公室的合同约定蒋某某向西上海公司购买青浦区X镇X路上海国际汽车城白鹤产业基地X号X层X室，用途为办公室，面积为93.94平方米，每平方米单价为2，750元，总价款258，335元。商铺的合同约定房屋位于青浦区X镇X路上海国际汽车城白鹤产业基地X号X层店铺，面积为47.19平方米，每平方米单价为6，600元，总价款311，454元。两份合同中第六条约定蒋某某的付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确。第七条均约定：蒋某某未按合同约定的时间付款，应当向西上海公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；逾期超过30天后，西上海公司有权选择第一种方案追究蒋某某责任：西上海公司单方解除合同，蒋某某应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的3％，西上海公司有权在蒋某某已支付的房价款中扣除蒋某某应支付的赔偿金额，剩余房款退还给蒋某某。两份合同第十条约定房屋交付时必须符合的条件为：取得了住宅交付许可证；西上海公司对该房屋设定的抵押已注销；西上海公司已按规定缴纳物业维修基金；西上海公司承诺在2005年3月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。两份合同第十一条约定：西上海公司定于2005年6月30日前将该房屋交付蒋某某，除不可抗力外；合同第十二条约定：西上海公司如未在合同约定期限内将房屋交付蒋某某，应当向蒋某某支付违约金，违约金按蒋某某已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，蒋某某有权单方解除合同；合同第十三条约定该房屋符合第十条约定的交付条件后，西上海公司应在交付之日前10天书面通知蒋某某办理交付房屋的手续，蒋某某收到该通知之日起10日内，会同西上海公司进行验收交接，房屋交付的标志为双方签署房屋交接协议。两份合同附件一中约定房屋总价由房基款和工程款两部分组成，其中店铺房基款为138，600元，办公楼为59，400元。工程款暂按每平方900元计算，竣工验收后以审计价格为准，蒋某某已支付的钱款为店铺房基款138，600元，办公楼房基款59，400元。蒋某某现应支付以下钱款（同付款结算通知单一），蒋某某如不能依约付款，应在签订本合同时办理相关按揭贷款手续。西上海公司取得审计单位出具的审计报告后通知蒋某某付清余款或结清钱款，蒋某某自收到通知后十五个工作日一次性付清余款，逾期支付的应自第十六天起承担应付款日万分之三的违约责任；协议并约定本合同签订后原加盟协议自行终止。2005年6月20日，银行向西上海公司转入蒋某某的贷款10万元。2005年8月至10月，由西上海公司代蒋某某归还银行贷款，总计4，600元。西上海公司并代蒋某某交纳了两套房屋权属登记费411元。2005年12月19日，西上海公司向蒋某某发出房屋结算、交付通知，告知蒋某某其所购买的房屋已具备交付入住条件，通知蒋某某于2005年12月21日至2006年1月12日办理手续，并支付购房余款74，528.37元，办理产证应付费用21，787.09元，对于应付款项作出说明系按双方约定的房屋建设费以审计结果为准予以结算，现审计的单价为每平方人民币1，239.11元。（附工程结算表及附件一、二）。附件中商铺、商务房工程结算表载明：蒋某某所购房屋合同房价商铺为310，794元，商务房为257，840元，房款中房基价格198，000元，应收工程款174，528.37元，已收工程款贷款10万元，补收建设费74，528.37元，房款合计372，528.37元；回租租金西上海公司应付额15，420.08元；产证权办理费16，876.09元，按揭贷款代付费用4，911元，合计蒋某某应付80，892.39元。房屋建设收费明细表即附表一载明包括项目前期工程费等合计费用174，528.37元。附表二办理房产证收费明细表上包括交易手续费等为21，787.09元。蒋某某收到通知后未曾付款，亦未去办理相关手续。2006年1月25日，蒋某某诉至法院。2006年2月21日，西上海公司向蒋某某发出关于解除商品房预售合同的通知，告知根据预售合同补充协议第三条规定，西上海公司取得审计报告单位出具的审价报告后通知蒋某某付清余款。西上海公司已于2005年12月21日向蒋某某发出房屋结算、交付通知，至今已逾期三十天，蒋某某未能依约付款，故西上海公司根据预售合同第七条的规定，行使单方解除合同之权利，合同自通知送达之日解除。蒋某某于2006年2月27日收到通知。蒋某某诉至法院，请求判令1、撤销蒋某某与西上海公司于2005年1月29日签订的上海市商品房预售房屋（上海国际汽车城白鹤产业基地2）X号X层X室办公室和X号X层店铺的上海市商品房预售合同两份；2、西上海公司承担违约责任26，335元；西上海公司赔偿经济损失83，205元；3、西上海公司返还蒋某某已付房款358，000元。西上海公司反诉请求判令1、确认蒋某某与西上海公司于2005年1月29日签订的程鹤路X号X层X号房屋和X号X层店铺两份上海市商品房预售合同于2006年2月21日解除；2、蒋某某支付赔偿金11，175.85元。
原审另查明：2004年6月28日西上海公司出具委托书委托大卫公司处理西上海公司有关房屋置换、回租、工程款（联建款）收取与结算，期限自2004年6月28日至相关工作结束为止。西上海公司于2004年12月22日取得了包括蒋某某所购房屋在内的上海市商品房预售许可证。2005年2月，蒋某某所购的房屋进行了预告登记。西上海公司于2005年3月21日取得了包括蒋某某所购的房屋在内的上海市房地产权证。2005年6月8日，西上海公司与大卫公司签订了房屋交接确认书，确认因业主已授权大卫公司对其购买的房屋实施代理出租，故应大卫公司要求，西上海公司已将房屋于2005年5月底前交付于大卫公司，为方便业主支付房款，双方协商大卫公司应支付业主的租金可直接抵扣业主应支付西上海公司的购房款。鉴于业主剩余购房款的支付存在不确定性和办理小产证的需要，西上海公司在业主支付全部购房款后对房屋的交接及业主将房屋交大卫公司回租做书面形式确认，以便于西上海公司办理房屋小产证和大卫公司更好履行代理出租及租金的支付等工作。
原审审理中，双方当事人对以下事实存在争议。1、蒋某某支付的房款数额。由于蒋某某提供的收据非西上海公司出具，蒋某某未能提供徐良民为西上海公司职工或其他能代表西上海公司的证据，且蒋某某在之后签收的结算单及预售合同上均确认已付款为198，000元。故原审法院认定蒋某某除贷款方式及以房租抵扣的方式外共支付加盟协议中的款项为198，000元。2、西上海公司是否已将房屋交于蒋某某。原审法院认为蒋某某、西上海公司虽然在合同中约定房屋办理交接手续，但蒋某某与大卫公司约定已由大卫公司代为租赁等，而西上海公司与大卫公司间已办理房屋交接手续，大卫公司将应支付于蒋某某的租赁费直接抵扣蒋某某所欠房款，蒋某某对此也是明知的，并未提出异议，故西上海公司将房屋交付于第三人应视为房屋已交付于蒋某某。3、加盟协议的状态和预售合同的效力。原审法院认为，加盟协议因预售合同的签订而自然终止。预售合同系双方当事人真实意思的表示。蒋某某未能提供西上海公司存在欺诈行为的证据。4、蒋某某是否存在逾期付款的事实。由于双方签订的预售合同是建立在加盟协议的基础上，虽然就加盟协议的房屋因房屋的用途因素签订了两份预售合同，但在实际履行中，房价是按照双方的补充协议所约定，而补充协议中将两套房屋是统一结算，从房屋的销售、出租及房价的确定，西上海公司均是将两套房屋作为一个整体。作为合同附件的结算单上也明确两套房屋应付的款项，且明确蒋某某贷款的款项支付的系两套房屋的房款。蒋某某也确认两套房屋是合并结算的。故原审法院认定两份合同的房屋价款是合并结算。根据补充协议约定蒋某某除已支付的地基费外还应按审计价款支付地上物的费用。现蒋某某已将所应交款项数额告知蒋某某，但蒋某某并未支付，虽然蒋某某主张对于审计造价不予确认，但其未提供该审计造价不合理之处，且该造价加地基费远远低于双方合同所约定的价款。故蒋某某确存在未按约支付房款的违约事实。
原审法院审理后认为：蒋某某与西上海公司签订的加盟协议，因双方之后已就加盟协议中所涉的房屋签订了两份预售合同，在合同中已明确加盟协议已自行终止，且双方签订的两份预售合同，其内容未违反法律规定，西上海公司也取得了预售资格，蒋某某主张西上海公司采取欺诈的行为，其认为西上海公司名为加盟实为融资，15％的回报率未能履行，此属加盟协议的效力；预售合同中强迫蒋某某返租，蒋某某未能提供相应证据；西上海公司应交付的房屋未交付，属预售合同的履行；上述事由不构成西上海公司在签订合同时有欺诈蒋某某的行为，故蒋某某以此行使对预售合同的撤销权理由不成立，其不享有撤销权。预售合同是合法有效的，由此，法院认定加盟协议自双方签订预售合同之时已终止。蒋某某主张按加盟协议约定赔偿三年的回报率，因加盟协议已终止，故不予支持。蒋某某主张西上海公司至今未交房，因西上海公司已与蒋某某所委托的大卫公司办理了交接书，并由蒋某某享受房屋的收益，故蒋某某实际已取得了房屋，故对于蒋某某要求西上海公司支付逾期交房的违约金的请求支持。蒋某某与西上海公司虽然对加盟协议中约定的办公楼和商铺分别签订两份预售合同，但因两套房屋是配套出售及出租，房价是基于配套出售而制定，在支付款项上双方也确认未分何套房屋，故可认定两份预售合同的房款是统一结算，故两份合同是共同履行，两套房屋视为一个整体。双方在两份预售合同约定了蒋某某的付款义务，同时约定蒋某某未按约付款西上海公司享有合同解除权。在合同的补充协议中明确了蒋某某两套房屋的付款义务，西上海公司之后以结算单方式告知蒋某某总房价的数额、已付房款、尚欠房款，蒋某某收到通知后未支付所欠款项。蒋某某已构成违约。预售合同中约定了逾期付款超过30日，西上海公司有权解除合同。补充协议中虽未约定逾期付款西上海公司可解除合同，但其约定逾期15日蒋某某应承担相应的违约金，预售合同与补充协议对逾期超过30日的约定不存在冲突。故根据预售合同约定，蒋某某逾期付款超过30日，西上海公司有权解除合同。西上海公司在2006年2月21日向蒋某某发出解除合同的通知，此时蒋某某已逾期付款超过30日。虽然在西上海公司发出解除通知之前蒋某某已向法院提出诉讼，但蒋某某主张撤销预售合同的请求法院并未予以支持，蒋某某亦不享有可免除逾期付款违约责任的权利。西上海公司的合同解除权在期限届满后即享受。蒋某某主张西上海公司亦存在违约事实，因其未能提供西上海公司存在违约的证据，也未能供证据证明其未支付款项的正当理由，故西上海公司对合同享有解除权，合同自通知送达之日解除。合同解除后，蒋某某应按合同约定支付相应赔偿金。西上海公司应返还蒋某某已支付的房款298，000元。在结算单上西上海公司确认应支付于蒋某某的房租，并以此抵扣房款，故该房租已视为蒋某某已付房款，西上海公司在返还时一并返还于蒋某某。蒋某某主张其就两份合同除贷款已支付256，000元，因未提供相应证据，法院不予采信。蒋某某确认西上海公司为其垫付了5，011元，该款蒋某某应支付于西上海公司。
原审法院据此作出判决如下：一、蒋某某要求撤销其与西上海公司于2005年1月29日签订的（上海国际汽车城白鹤产业基地2）X号X层302办公室和X号X层店铺的上海市商品房预售合同的诉讼请求不予支持；二、蒋某某要求西上海公司承担违约责任人民币26，335元的诉讼请求不予支持；三、蒋某某要求西上海公司赔偿经济损失人民币83，205元的诉讼请求不予支持；四、蒋某某与西上海公司于2005年1月29日签订的（上海国际汽车城白鹤产业基地2）X号X层X室办公室和X号X层店铺的上海市商品房预售合同于2006年2月27日解除；五、蒋某某应于判决生效之日起十日内支付西上海公司赔偿金人民币11，175.85元；六、蒋某某应于判决生效之日起十日内支付西上海公司垫付款人民币5，011元；七、西上海公司应于判决生效之日起十日内返还蒋某某已付房款人民币313，423.08元。
判决后，蒋某某上诉至本院称，蒋某某作为善意交易人，在西上海公司的办公地点，支付了（略）元房款给代表西上海公司工作的徐良民，且通过徐良民收到了西上海公司出具的收款凭证，至少说明西上海公司认可徐良民代其收款行为的。徐良民的行为符合表见代理的规定，蒋某某没有迟延付款的违约行为，西上海公司无权解除合同。事实上蒋某某所付的房款足以完全支付X号一层商铺的房款及费用，况且10万元的贷款在一审中已认定是作为商铺的贷款。故商铺的买卖合同是不应该解除的。根据双方签订的预售合同约定，房屋交付的标志为双方签署房屋交接协议。但双方至今都未签订过房屋交接协议，西上海公司擅自与大卫公司交付房屋，对蒋某某不发生效力。故请求撤销原判，支持蒋某某原审的诉请。驳回西上海公司反诉请求。被上诉人西上海公司则要求维持原判。
本院经审理查明，原判认定事实无误。
本院认为，由于徐良民的介绍，西上海公司确与蒋某某签订了加盟协议书，但该协议书中明确投资金额为（略）元。蒋某某称支付给徐良民房款（略）元，西上海公司表示不知情，徐良民并非西上海公司的工作人员。从徐良民所出具的收据来看，可以认定该笔款项的性质是徐良民与蒋某某之间所发生的转让房屋的定金。其中（略）元作为基建款，西上海公司亦已开具收据。对于（略）元定金，合同中并未有此约定。按照常理分析，如果蒋某某确信徐良民代表西上海公司收取房款，交接方式应当是西上海公司出具收据或徐良民以公司名义出具收条。徐良民个人出具的定金收据的行为，与西上海公司所收取的投资金额本身存在矛盾。因此，根据现有证据不能确认西上海公司向蒋某某收取或委托他人向蒋某某收取过（略）元。2005年1月29日，蒋某某和西上海公司签订办公楼和商铺的两份商品房预售合同及蒋某某与大卫公司签订的代理租赁、管理、租后服务协议书，均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应自觉履行。代理租赁、管理、租后服务协议书约定，自2004年12月1日起将系争物业委托大卫公司租赁、管理、服务。因业主已授权委托，故西上海公司在之后与大卫公司签订了房屋交接书，并由蒋某某享受房屋的收益，应视为房屋已交付蒋某某。两份预售合同的附件一补充协议中虽西上海公司将蒋某某支付的（略）元分为商铺已付（略）元，办公楼已付（略）元。但作为合同附件的付款结算通知单上明确两套房屋应付的款项，蒋某某亦签字确认。蒋某某上诉既认为西上海公司采取欺诈的行为，误导消费者，要求撤销商品房预售合同，又要求按预售合同对商铺与办公楼的付款情况作区分，本身亦自相矛盾。在实际履行中，从房屋的销售、出租及房价的确定上，均是将两套房屋作为一个整体，贷款的款项亦是支付两套房屋的房款。蒋某某亦确认两套房屋是合并结算的。由于蒋某某未按时支付余款，西上海公司要求解除商品房预售合同，符合合同的约定，应予支持。同时预售合同中还明确约定原加盟协议书自行终止，故蒋某某要求按加盟协议的约定赔偿损失不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。蒋某某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币（略）.03元，由上诉人蒋某某负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
代理审判员成皿
代理审判员郑华
二○○七年二月六日
书记员陈洁
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