上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告）毛某甲，住（略）。
上诉人（原审原告）毛某乙，住（略）。
被上诉人（原审被告）上海泽华物业管理有限公司，住所地（略）。
被上诉人（原审被告）上海大华（集团）有限公司，住所地（略）。
上诉人毛某甲、毛某乙因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2006）宝民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月8日，大华（集团）有限公司（以下简称大华集团、甲方）与毛某甲、毛某乙（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买（略）房屋，房屋建筑面积暂测为90.36平方米，每平方米建筑面积单价为4，958元，总价款暂定为448，005元。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复，甲方应当向乙方支付总房价款的0.5％违约金。合同附件四该房屋相关情况（抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局）一栏，粘贴了“枫庭丽苑”小区总体布局图。毛某甲、毛某乙表示该平面图中未反映处东侧的绿化带及步行道，上海泽华物业管理有限公司（以下简称泽华物业）、大华集团认为该图系对房屋在小区中的位置予以标注，不对小区整体设施进行表述，双方未就该绿化带的布局在合同中进行约定。
毛某甲、毛某乙诉称，大华集团和泽华物业于同年8月将系争房屋所在小区东侧的长约1，000米、宽约1.5米，面积约为1，500平方米区域内已建绿化丛进行破坏，擅自铺设人行步道。原告立即与大华集团和泽华物业交涉，但对方称此步道的设置系规划审批书中注明内容，经原告多次走访有关单位，得知该步道并未在建设工程规划许可中予以体现。大华集团和泽华物业在未征得包括原告在内的小区业主一致同意，并报请有关单位予以审核的前提下，擅自铺设人行步道，同时，该步道的设置也有碍原告生活的私密性。鉴于大华集团和泽华物业任意搭建违章建筑的行为，违反了合同第九条的约定，也不符合售楼广告中附图的内容，故起诉要求大华集团和泽华物业共同将系争小区东侧的人行步道予以拆除，恢复绿化原生态，并依法将系争房屋室外地坪降至室内坪以下0.45米。
被告泽华物业辩称，本公司与原告不存在合同关系，原告基于违约的请求权基础向本公司主张权利无依据，故不同意原告的诉讼请求。
被告大华集团辩称，小区内环境设置关系到小区业主的共同利益，即使有异议，也应当由业主大会决定，并由业主委员会代表行使权利，原告不符合诉讼主体资格。本公司并未擅自变更小区平面布局，合同附件四中未涉及绿化的设置，景观部分不属于规划范围，本公司出于保护绿化、便于保安巡逻考虑委托绿化公司进行设计，在行知公园围墙西侧内增加一条园林嵌草石板汀布小道。绿化的概念也只在售楼广告中进行概括表述。故本公司不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。
原审审理中，毛某甲、毛某乙为证明泽华物业、大华集团的违约行为，出示售楼广告和图片，认为在大华集团提供的广告附图、小区模型中在东侧没有步行道的设置，而是反映出应有绿化带。大华集团认为，广告中确有绿化带的表示，实际也设置了绿化带，步行道的铺设系出于保护绿化的考虑，无法反映本公司有违约的行为。泽华物业、大华集团提供建设工程规划许可证核准图纸，在说明部分有“室外环境由环境设计公司另行设计”的文字表述，上海上房绿化建设有限公司于2003年3月10日向大华集团递交工程技术变更通知单，表示根据甲方要求，为了解决行知公园围墙西侧技防死角的问题，从便于保安巡逻考虑，在行知公园围墙西侧小区内增加一条园林嵌草石板汀布小道（宽（略））。毛某甲、毛某乙认为绿化带并非属于室外环境，且绿化公司无权变更绿化设置，应当得到绿化管理局的批准。
原审另查明，毛某甲、毛某乙于2005年9月起诉至法院，要求大华集团取消人行步道的设置，并将室外地坪降低至室内坪以下0.45米，双方于同年11月6日签订协议书，主要内容为由于司法纠纷，大华集团承诺将房屋东侧“人行步道”中的石板取消，改成由东阳台现有底线至公园隔离墙西的树根沟止，期间形成30度斜坡带，其上为绿化植被；房屋东侧的室外坪符合设计要求，或以上坡度的底线，多余土方运走；以上工程内容在协议签字后三天内改造完成，经验收后业主在一周内向法院撤诉。后大华集团将系争房屋东侧人行步道上的石板予以拆除。毛某甲、毛某乙撤回起诉。
原审法院认为，原告与大华集团订立的商品房预售合同，合法有效，双方均应恪守。原告基于合同基础关系向泽华物业和大华集团主张违约责任，由于泽华物业并非该合同的一方当事人，故原告基于合同关系，要求泽华物业承担违约责任，无法律依据，不予支持。原告与大华集团一致确认在合同附件四中未就绿化带及人行步道的设置进行约定，故原告依据合同第九条，认为大华集团擅自变更附件四中小区平面布局并向其主张违约责任，缺乏依据。大华集团在售楼广告的附图中就绿化带的表述，并不明确和具体，属于要约邀请，不符合要约成立的要件。且原被告未将其作为合同条款进行特殊、明确的约定，故原告认为广告中的上述表示系合同要约的内容，不予采信。就原告主张降低室外地坪的要求，缺乏合同和事实依据，不予支持。据此，原审法院判决：原告毛某甲、毛某乙要求被告上海泽华物业管理有限公司、被告大华（集团）有限公司业共同将系争小区东侧的人行步道予以拆除，恢复绿化原生态，并依法将系争房屋室外地坪降至室内坪以下0.45米的诉讼请求，不予支持。
判决后，毛某甲、毛某乙不服，向本院提起上诉称：1、两被上诉人擅自铺设人行步道，不仅违反了合同约定，也违反国家关于房屋室外地坪应当低于室内地坪0.45米的规定；2、2005年11月9日的协议系上诉人受骗签订，应属无效。请求本院撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。
被上诉人泽华物业、大华集团辩称：1、人行步道系按规划设计施工，符合有关规定；2、协议书是双方真实意思表示，不存在欺骗的事实。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。为小区内设置人行步道问题，上诉人与大华集团于2005年11月6日签订了协议书，该协议书系当事人真实意思表示，对协议双方具有法律约束力。上诉人诉称该协议系受骗签订，但未提供相应证据加以证明，本院无法采信。现上诉人推翻该协议，就同一人行步道问题以商品房预售合同为基础，另行提起诉请，要求大华集团将系争小区东侧的人行步道予以拆除，恢复绿化原生态，并依法将系争房屋室外地坪降至室内坪以下0.45米，本院难以支持。泽华物业既非本案商品房预售合同当事人，又非本案协议书的当事人，上诉人基于合同基础关系向泽华物业主张违约责任，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人毛某甲、毛某乙承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员陈俊
二○○六年十二月十二日
书记员仇祉杰
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