重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2007）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）何某甲，女，X年X月X日出生，汉族，江津李市小学退休教师，住（略）。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略），特别授权。
委托代理人黄文，重庆法缘律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）何某乙，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略），特别授权。
委托代理人黄文，重庆法缘律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）重庆蓝某物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园X号6-2。
法定代表人蓝某某，该公司经理。
何某甲、何某乙因与重庆蓝某物业管理有限公司（以下简称蓝某公司）物业管理合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2006）渡民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，何某甲、何某乙系重庆市大渡口区X街X街X号即洄龙园小区内停车库的业主，该车库建筑面积为1020.18平方米。2006年6月1日，蓝某公司受重庆市大渡口区洄龙园小区业主委员会委托，进入洄龙园小区进行物业服务，同月6日蓝某公司与洄龙园小区业主委员会签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》签订后在重庆市大渡口区房屋管理局备案登记。该合同约定：合同期限为3年，由蓝某公司为洄龙园小区提供物业服务；物业服务费商业用房（含门面、车库、写字楼、幼儿园等）按每月每平方米建筑面积一元计算，每月21日-25日向蓝某公司缴纳；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日百分之三的标准向蓝某公司支付违约金。《物业服务合同》签订后，蓝某公司为洄龙园小区提供物业服务至今，何某甲、何某乙未就停车库向蓝某公司缴纳物业服务费。
蓝某公司遂起诉至一审法院，请求何某甲、何某乙给付停车库自2006年6月1日起至2006年7月31日止的物业服务费2040元，以及给付自2006年6月26日起至2006年8月15日止的违约金2233.8元。
何某甲、何某乙辩称，其不清楚蓝某公司是否进入洄龙园小区提供物业管理服务，也未将停车库移交给蓝某公司管理；蓝某公司未向其提供物业服务，双方之间无任何某同关系，上任物业管理公司未将停车库的物业服务工作移交给蓝某公司，物业管理合同中委托事项内也没有停车库一项。蓝某公司与业主委员会签订的物业管理合同是无效合同，不予认可，不同意蓝某公司的诉讼请求。
一审法院认为，蓝某公司与洄龙园小区的业主委员会依法签订《物业服务合同》，双方均具备签订物业服务合同的资格，并在重庆市大渡口区房屋管理局备案登记，何某甲、何某乙虽称未经过2/3业主通过和2/3业主委员会通过，但未举示相应证据材料予以证明，本院依法不予采信，故该合同依法成立并有效。《物业服务合同》对洄龙园小区的业主均具有法律约束力，何某甲、何某乙作为洄龙园小区的业主，应当按照物业服务合同约定缴纳相应的物业服务费。何某甲、何某乙虽称未就停车库与蓝某公司签订物业服务合同，蓝某公司未向其提供物业服务，但停车库作为洄龙园小区的产业，其物业服务当然包括在业主委员会与蓝某公司签订的《物业服务合同》中，并享受相应的物业服务;其停车库内部的管理并不是物业服务的范围，其收益也是由何某甲、何某乙自行收取，故何某甲、何某乙将其停车库内部管理作为物业服务，以其未委托蓝某公司提供服务的抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上蓝某公司要求何某甲、何某乙给付2006年6月1日起至2006年7月31日止的物业服务费2040元的诉讼请求合理合法，依法予以支持。至于蓝某公司要求何某甲、何某乙给付2006年6月26日起至2006年8月15日止的违约金2233.8元的诉讼请求，根据《物业服务合同》约定，何某甲、何某乙应在2006年6月25日前缴纳6月份的物业服务费1020元，在2006年7月25日前缴纳7月份物业服务费1020元，但至今未缴纳，应按每日百分之三给付蓝某公司违约金，故蓝某公司要求何某甲、何某乙给付2006年6月26日起至2006年8月15日止的违约金的诉讼请求合理合法，依法予以支持，但金额应当为2203.2元[（1020×3%×51）＋（1020×3%×21）]。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、何某甲、何某乙于本判决生效后五日内给付蓝某公司物业服务费2040元；二、何某甲、何某乙于本判决生效后五日内给付蓝某公司违约金2203.2元。本案受理费289元，其他诉讼费379元，共计668元，蓝某公司负担262元，何某甲、何某乙负担406元。
何某甲、何某乙不服一审判决，上诉请求二审撤销原判，驳回蓝某公司的诉讼请求。其上诉理由为：上诉人是停车库产权人，业主委员会无权代表停车库产权人与蓝某公司签订有关停车库的任何某款；停车库的停车管理服务费应由业主与物业管理企业单独协商；业主委员会与蓝某公司签订的《物业服务合同》程序不合法，是无效的；合同约定每日3％的违约金过高。
蓝某公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同。
针对何某甲、何某乙的上诉理由，本院认为：一、洄龙园小区地下停车库属于该小区建筑区划内，何某甲、何某乙是该停车库的产权人是双方不争的事实，因此何某甲、何某乙具有洄龙园小区业主身份，小区的业主大会就小区的物业管理事务作出的决定对包括何某甲、何某乙在内的全体业主具有约束力。二、《物业管理条例》规定了业主大会、业主委员会作出决定的程序，并赋予了业主委员会代表业主与业主大会选聘的物管企业签订物业服务合同的职责，但对业主委员会基于违反程序规定作出的决定而与他人签订的合同的效力，《物业管理条例》没有作出规定。本院认为，选定物管企业的程序是否符合相关规定，属于业主自治管理组织的内部事务，不应成为合同无效的理由。对合同相对方即物管企业而言，没有义务审查业主委员会与之签订合同前是否经过相关程序以及程序是否存在瑕疵，事实上也难以进行这样的审查。只要业主委员会具备形式上的资格要件，物管企业就有理由相信其已经通过正当程序能够代表业主签订物业服务合同。如果业主认为业主大会或者业主委员会的行为侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。但在合同被依法撤销或者被确认为无效之前，物业服务合同应当作为物管企业提供物业服务、向业主收取物业服务费用的依据。因此，何某甲、何某乙以程序违法为由主张业主委员会与蓝某公司签订的《物业服务合同》无效，并以此作为不支付停车库物业服务费的理由，本院不予采信。三、业主委员会与蓝某公司签订的《物业服务合同》中，虽然没有明确约定物业服务区域包括地下停车库，但在第六条收费标准中约定了商业用房（含车库）按每月每平方米1元收取，证明何某甲、何某乙所有的地下停车库一并纳入了物业服务区域。由于停车库系何某甲、何某乙所有，车库内部区域不属物业服务的区域。何某甲、何某乙将停车库内部管理等同于物业服务，以未委托蓝某公司提供服务作为抗辩理由不能成立。蓝某公司依据《物业服务合同》对洄龙园小区提供的服务是整体性的，何某甲、何某乙作为小区车库业主亦是物业服务的对象，应当按照约定的标准和期限支付物业服务费。至于何某甲、何某乙上诉理由中提到的停车管理服务费是停车服务经营者向车位使用人收取的费用，与物业服务费不是同一概念，此项上诉理由显然不能成立。四、关于违约金，何某甲、何某乙在上诉中提出《物业服务合同》中对逾期交纳物业服务费约定的违约金计算标准过高，本院审查后认为其主张成立，依照合同法第一百一十四条的规定调整为按人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。
综上，何某甲、何某乙关于不支付停车库物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。何某甲、何某乙应当支付蓝某公司2006年6月1日止2006年7月31日的物业服务费2040元。《物业服务合同》约定的违约金过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市大渡口区人民法院（2006）渡民初字第X号民事判决第一项；
二、变更重庆市大渡口区人民法院（2006）渡民初字第X号民事判决第二项为：何某甲、何某乙于本判决生效后五日内给付重庆蓝某物业管理有限公司迟延交纳2006年6月1020元物业服务费的违约金（从2006年6月26日起至2006年8月15日止，按人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）及迟延交纳2006年7月1020元物业服务费的违约金（从2006年7月26日起至2006年8月15日止，按人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
三、驳回重庆蓝某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用的负担按一审判决执行。二审案件受理费289元，其他诉讼费379元，合计668元，由何某甲、何某乙负担600元，蓝某公司负担68元（何某甲、何某乙已预交，蓝某公司可于执行本判决时抵扣）。
本判决为终审判决。
审判长严永鸿
代理审判员罗德梅
代理审判员兰建恒
二00七年四月十八日
书记员杜春秋
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