上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人(原审被告)上海中晃空调制冷设备有限公司。
法定代表人王翁天恩，董事长。
委托代理人何某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)上海东方卓德物业顾问有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人徐万辉，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审被告)新加坡新晃空调集团公司(（略）.S.（略）.)。
上诉人上海中晃空调制冷设备有限公司(以下简称中晃公司)因与被上诉人上海东方卓德物业顾问有限公司(以下简称东方卓德公司)、新加坡新晃空调集团公司(以下简称O.S.L公司)物业管理纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院作出的(2004)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：座落于上海市X路X号的科技京城大厦为案外人上海恒立房地产有限公司(以下简称恒立公司)所有，东方卓德公司系该大厦的物业管理单位。中晃公司系新加坡新晃私人股份有限公司投资的外商独资经营企业。1997年5月28日，东方卓德公司与中晃公司签署《客户收费表》、《装修手册》、《入驻钥匙交付及入驻单元验收清单》，同时，东方卓德公司向中晃公司交付了房屋。同年5月30日，O.S.L公司与恒立公司及东方卓德公司签订《外滩京城管理公约》。同年6月，中晃公司入驻系争物业。至2000年8月，中晃公司与东方卓德公司达成《协议书》，协议如下：一、中晃公司自1997年1月至2000年8月的物业管理费经双方协商为20万元(以下币种均为人民币)；二、中晃公司在拿到系争物业的产权证的前提下，开始支付物业管理费；三、中晃公司在取得上述房产证后一个月，支付经协商约定的20万元管理费及从2000年9月到取得房产证期间的物业管理费；四、取得产权证后的物业管理费，中晃公司将按月支付。2000年9月29日，恒立公司与案外人新加坡新晃空调集团公司(（略）-（略）.LTD，以下简称AIR-（略）公司)签订《上海市外销商品房出售合同》，将系争物业出售于AIR-（略）公司并于2001年3月2日办理相关公证。自2000年9月至2004年2月，中晃公司亦未向东方卓德公司支付物业管理费。东方卓德公司经催讨不着，遂涉讼。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。1997年1月至2000年8月，系争上海市X路X号的科技京城大厦为恒立公司所有，为东方卓德公司所管理。上述两公司与O.S.L公司签订的《外滩科技京城大厦管理公约》系物业管理合同性质的文件，O.S.L公司以业主的身份承诺支付物业管理费。中晃公司作为物业的实际使用人，接受东方卓德公司的服务，且以《协议书》的形式承诺支付上述时间内的物业管理费用。故东方卓德公司请求判令中晃公司支付物业管理费的诉讼请求，对其中的20万元，原审法院予以支持，且O.S.L公司对此应共同承担责任。另43.44万元系2000年9月29日，AIR-（略）公司成为该物业业主后的费用。现东方卓德公司无法证明其起诉的O.S.L公司与AIR-（略）公司为同一主体，东方卓德公司应当首先向业主主张该部分费用，在未向真正业主主张之前，即要求中晃公司承担该部分物业管理费，原审法院不予支持。据此，原审法院判决：一、中晃公司、O.S.L公司应自判决生效之日起10日内共同支付东方卓德公司物业管理费20万元；二、东方卓德公司的其他诉讼请求不予支持。一审案件受理费（略）元，由东方卓德公司负担7720.72元，由中晃公司、O.S.L公司共同负担3633.28元。
判决后，上诉人中晃公司不服，向本院提起上诉称：1997年5月30日的《外滩京城管理公约》是恒立公司与被上诉人O.S.L公司签订的，上诉人是从被上诉人O.S.L公司处承租该房屋的，故被上诉人东方卓德公司应向被上诉人O.S.L公司主张该时段的物业管理费。且2000年8月24日，上诉人代被上诉人O.S.L公司与被上诉人东方卓德公司签订协议书，明确约定上诉人取得系争物业产权证后再支付20万元物业管理费，故上诉人在未取得产权证的前提下亦不应支付物业管理费。另原审法院对于被上诉人O.S.L公司未办理正确的送达手续，影响了本案的正确审理。故请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人东方卓德公司的原审诉讼请求。
被上诉人东方卓德公司辩称：被上诉人O.S.L公司已于1999年7月23日被强制破产清算，故2000年8月24日的协议书应为上诉人自己的真实意思表示。东方卓德公司仅为物业管理人，并无权决定系争物业的买卖事宜，故上述协议书中有关在上诉人拿到系争物业产权证后再支付物业管理费的约定无效。协议部分无效的，不影响其他内容的效力，上诉人实际使用了系争物业，应支付相关费用。
为此，被上诉人东方卓德公司提供经公证认证的新加坡公司和企业注册局工商档案一份，证明被上诉人O.S.L公司已于1999年7月23日被强制性清算。上诉人认为，该材料不属于新证据，双方对于被上诉人O.S.L公司的状态是清楚的。
二审审理中，被上诉人东方卓德公司向本院申请撤回其对被上诉人O.S.L公司的原审诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人O.S.L公司于1999年7月23日被强制性清算。
本院认为，上诉人中晃公司虽非系争物业业主，但其不仅签署了《客户收费表》、《装修手册》、《入驻钥匙交付及入驻单元验收清单》，实际使用了系争物业，且与被上诉人东方卓德公司签订协议承诺支付系争物业的物业管理费用，故有义务承担该笔费用。上诉人中晃公司主张应先由被上诉人O.S.L公司承担物业管理费用的观点没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，上诉人中晃公司认为2000年8月24日的协议书上约定了付款条件，即在其取得系争物业产权证后再支付20万元的物业管理费。但该20万元系1997年1月至2000年8月的物业管理费，该期间上诉人中晃公司已实际接受了被上诉人东方卓德公司的物业服务，理应支付相关费用，所附条件有违诚实信用原则。系争物业虽于2000年9月被他人买取，但不应影响上诉人中晃公司承担此前的物业管理费。此外，鉴于被上诉人东方卓德公司已于二审审理中撤回对O.S.L公司的原审诉讼请求，故原审中对被上诉人O.S.L公司的公告送达程序瑕疵，不存在可能影响案件正确判决的情形。综上，上诉人中晃公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人东方卓德公司于二审审理中申请撤回对O.S.L公司的原审诉讼请求，本院予以准许，并对原审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2004)黄民四(民)初字第X号民事判决第二项；
二、撤销中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2004)黄民四(民)初字第X号民事判决第一项及本案一审案件受理费分担的决定；
三、上诉人上海中晃空调制冷设备有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海东方卓德物业顾问有限公司物业管理费人民币20万元。
一审案件受理费人民币（略）元，由被上诉人上海东方卓德物业顾问有限公司负担人民币7720.72元，由上诉人上海中晃空调制冷设备有限公司负担人民币3633.28元；二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人上海中晃空调制冷设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈显微
代理审判员李梅
代理审判员陶静
二○○六年九月二十日
书记员莫敏磊
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