江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
（2005）徐民一终字第X号
上诉人（原审被告）张某甲，女，1965年10月13生，汉族，私营业主，住（略）。
委托代理人张某乙，男，1979年7月12日，汉族，无业，住（略）-1-X室。
被上诉人（原审原告）姜某某，男，X年X月X日生，汉族，徐卅市省煤田地质勘探二队工人，住（略）。
被上诉人（原审原告）黄某丙，女，X年X月X日生，汉族，徐州市大刘煤矿工人，住（略）。
委托代理人蒋春林，江苏徐州建伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄某丁，男，X年X月X日生，汉族，苏州市高新区管委会职工，住（略）。
上诉人张某甲因房屋权属纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2005）鼓民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2005年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人张某甲及其委托代理人张某乙，被上诉人姜某某、黄某丙及其委托代理人蒋春林，被上诉人黄某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明：黄某丁、张某甲原是夫妻关系，坐落在本市X路X巷X号楼X单元X室房屋是夫妻共同财产（以下简称争议房屋），1990年至1994年下半年，二人相继到苏州工作、生活，后该房屋即由黄某丁的姐姐黄某丙、姐夫姜某某居住使用，黄某丁、黄某丙的母亲亦时常前来居住。2001年1月18日黄某丁持在苏州市公证处办理的所谓由张某甲签署的授权委托书与姜某某签订房屋买卖协议，以3万元的价格将该房屋出售，并在徐州市铜山县房管局办理了房屋产权过户手续。该公证书及授权委托书（均为复印件）的日期均为2002年2月5日，经质证，黄某丁承认该授权委托书并非系张某甲本人签署。
2004年7月23日黄某丁、张某甲在苏州市虎丘区民政局协议离婚，离婚协议对争议房屋约定的内容为：争议房屋的产权归男方与女方共同所有，并由男方拿出7万元给黄某炜作为补偿，女方保留争议房屋的产权归属。离婚后，张某甲得知姜某某取得该房屋产权，遂提出异议。黄某丁、姜某某分别向铜山县房管局出具书面说明，黄某丁称出售房屋已经张某甲同意，房款用于在苏州购房，因1994年至2000年以来家庭内部之间有矛盾，张某甲不同意签字过户，遂其个人去房管局办理了过户手续。姜某某称出于照顾黄某丁才出资6万元购买该房屋，张某甲对该价格很满意，因为是亲戚关系故没有订立协议，也没准备过户，后为了申请单位的房屋补贴才办理的过户，过户材料由黄某丁提供办理的。铜山县房管局经调查认为，据以办理产权过户的公证书及委托书是虚假的，遂于2004年11月5日作出了撤销姜某某房屋所有权证的决定。2005年2月17日姜某某、黄某丙诉至原审法院，要求依法确认2001年1月18日其与黄某丁签订的房地产买卖契约有效；依法判令被告张某甲协助办理争议房屋的产权证。
对上述事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。黄某丁将与张某甲共同所有的房屋卖给二原告，没有经过张某甲的同意，仅能对归其所有份额部分进行处分，其处分张某甲所有的份额属无权处分。但在办理房屋买卖及办理产权过户手续中，黄某丁持有自己的房屋产权有效证件及经过公证机关公证的张某甲的授权委托书，原告有理由相信黄某丁的售房行为是其夫妻双方的行为，因此原告支付房款6万元并取得该房屋的产权，应认定善意取得，虽然张某甲以该授权委托书虚假申请房管部门撤销了原告的产权登记证，但行政机关的行政行为不影响二原告与黄某丁之间买卖合同的效力，二原告与黄某丁虽存在利害关系、但无证据证实二原告是与黄某丁恶意串通取得该房屋所有权，双方争议的房屋已实际交付、转移、占有，为保护当事人的交易安全，二原告与黄某丁之间的买卖关系应认定有效，因此二原告的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。张某甲认为黄某丁在售房中存在过错，给自己造成损失与本案不是同一种法律关系，不属于本案处理范围，其应另行主张造成损失。原审法院依照最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)》第89条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决：一、2001年1月18日姜某某与黄某丁签订的关于本市X路X巷X号楼X单元X室房屋买卖协议有效。二、黄某丁、张某甲于本判决书发生法律效力之日起十五日内协助姜某某、黄某丙办理房屋产权变更手续。
张某甲不服原审法院判决，提起上诉称：争议房屋是黄某丁和张某甲的共同财产，在张某甲不知情的情况下，黄某丁伪造张某甲的委托书，与自己的姐夫姜某某签订的房屋协议，签订协议及办理过户手续是2001年1月18日，而伪造的公证书及委托书的日期是2002年2月5日，双方是恶意串通。其次，一审中姜某某、黄某丙未提供任何证据证明已经支付了房款，而一审却认定支付价款6万元，依据不足。因此，房屋买卖协议是无效的，一审认定被上诉人姜某某、黄某丙属于善意取得明显不当，请求二审法院依法改判，驳回其诉讼请求。
被上诉人姜某某、黄某丙答辩称：其从1995年就已经实际居住争议房屋，并支付了6万元房屋价款，因该房是黄某丁单位的福利房，五年内禁止上市，故迟至2001年1月18日才与黄某丁签订房屋买卖协议，办理过户手续。黄某丁协助办理房屋产权过户时，提供了经过公证机关公证的由张某甲签署授权委托书，因此，被上诉人购买房屋是善意、有偿的，该房屋买卖合同真实、有效。请求二审维持原判。
被上诉人黄某丁答辩称：姜某某、黄某丙的陈述是事实，我愿意履行协助办理过户手续的义务。张某甲完全知晓出售争议房屋的事实，而且6万元房款也已经用于在苏州另行购买房屋。请求二审维持一审判决。
本案争议焦点为：被上诉人姜某某、黄某丙与黄某丁订立的房屋买卖合同是否为善意、有偿，房屋买卖关系是否合法、有效，是否应受法律保护。
围绕案件争议焦点，一审中，黄某丁提交了在苏州购房的合同复印文本（合同价款13.6万元）、2004年12月7日与张某甲共同签署的约定（主要内容为：张某甲愿意出资6.2万元退还房款，争议房屋登记在儿子黄某炜名下；黄某丁协助姐姐黄某丙搬出房屋，张某甲和黄某丙互不打扰。），以证明张某甲知晓出售争议房屋，并用6万元房款在苏州购房，发生纠纷后，张某甲同意退还房款的事实。经质证，张某甲认为，不存在以6万元出售争议房屋的事实，没有收过姜某某的房款，也从未听黄某丁说过出售房屋，否则，离婚协议就不会仍将争议房屋作为共同财产来分割了；在苏州购房是用存款和公积金贷款等形式支付的，黄某丁也没有给所谓的6万元售房款；其与黄某丁于2004年12月7日签署的约定，是因为争议房屋的产权证被撤销后，黄某丁同意和好，且需要黄某丁的配合将产权过户至儿子黄某炜名下，上诉人才同意出资6.2万元，但不能证明上诉人明知房屋出售并收受6万元房款。一审中，姜某某、黄某丙没有提供证据证明房款6万元的资金来源情况，二审中，经询问其仍对部分款项的来源无法具体说明。本院认为，黄某丁与张某甲于2004年12月7日共同签署的书面约定，虽有张某甲出资退还6.2万元的表述，但约定是在争议房屋产权证被撤销后双方另有感情纠葛的情况下形成的，且根据张某甲和黄某丁之前的离婚协议，可以认定当时双方主观上仍将争议房屋作为共同财产来分割的，客观上亦未表述该房已经出售的事实；其次，即使黄某丁称离婚协议原约定争议房屋归男方，由男方补偿7万元，但后被张某甲私自更改为共同所有的情况属实，黄某丁本人仍是将争议房屋作为夫妻共同财产的，只是愿意多承担代价以此分得房屋，况且，黄某丁明知协议被更改而仍愿意签字，亦应视为认可。因此，2004年12月7日张某甲与黄某丁签署的约定不能证明张某甲事前知晓房屋出售的事实。关于如何支付房款问题，仅有被上诉人姜某某、黄某丙和黄某丁的陈述为证，上诉人张某甲对此不予认可，双方亦未在一审提供相关充分证据证实，仅凭黄某丁提供的在苏州购房合同不能直接证明张某甲收受房款6万元的事实。
二审中，张某甲提供一份徐州市大刘煤矿生活服务公司的证明，以证实黄某丙在该矿另有住房一套。黄某丙认为该证据与本案无关，拒绝质证。因双方各执己见，虽经本院多次调解，但仍未达成一致意见。
本院认为：争议房屋为黄某丁与张某甲的夫妻共同财产，黄某丁在婚姻关系存续期间，将房屋产权过户至其姐姐黄某丙、姐夫姜某某名下，未征得张某甲的同意。黄某丙、姜某某能否合法取得争议房屋的产权关键在于其是否属于善意取得。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得的，应维护第三人的合法权益。《婚姻法》规定，夫或妻对外均有家事代理权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的。另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合上述法律、司法解释规定和法理理论，通常应从以下两方面来考察是否为善意取得：一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，交易双方如有近亲属和其他利害关系，区别情况提高或降低主观善意的标准。二是交易是否为有偿，如价格低廉，明显偏离等价原则，则违背常理；如购买人不能对交易过程（包括出售人的各种情况、交易目的、交易价格、付款方式、资金来源等）有清晰的记忆和明确的表述，则不能认定为真实。善意、有偿是认定善意取得的必要条件，二者缺一不可。
本案中，黄某丙、姜某某是黄某丁的姐姐和姐夫，有近亲属关系，不同于家庭外的一般人士对黄某丁、张某甲夫妇的情况不知悉或无法知悉，且根据黄某丁的情况说明及法庭调查，可以确认所谓的房屋出售前，张某甲与其婆婆家，尤其是与黄某丙的关系交恶。故黄某丙、姜某某基于近亲属身份对交易成功有利害关系，有恶意串通的可能，同时，其作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准。其次，2001年1月18日订立房屋买卖协议时，所谓张某甲的授权委托书及公证书的日期却为2002年2月5日，有明显、重大的瑕疵，房屋买卖非同于日常生活的一般消费行为，因此，不能认定购买人黄某丙、姜某某尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，更无法达到因本案特殊情势所应提高的善意评价标准。故该房屋交易中黄某丙、姜某某不具备主观上“有理由相信”的善意标准，故其要求确认2001年1月18日其与黄某丁签订的房地产买卖协议有效、张某甲应协助办理争议房屋的产权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
对房屋买卖是否为有偿问题，黄某丁已自认收取房款6万元，但其与张某甲有利益上的冲突，自认的效力不能当然及于张某甲。黄某丁提交的在苏州购房的合同欲证明房款的去向，虽然从数额、时间上分析，有一定的可能性，但该证据作为间接证据，不能直接证明黄某丁或张某甲收受此款并转至苏州购房；且该证据与其他证据之间缺乏紧密的证据锁链联系，尤其是黄某丙的对款项来源的陈述亦有瑕疵，因此，根据目前之证据不能直接认定支付6万元房款之事实存在。鉴于本案的诉讼标的是确认房屋买卖有效，不是退房退款、赔偿损失，双方当事人及一审均未对交易详细过程充分举证、质证，从保护当事人程序利益的角度考虑，应准许黄某丙、姜某某在另案处理时继续另行主张权利，提供证据。
综上所述，本院认为，善意取得需具备善意和有偿两个要件，而本案利害关系人在订立房地产买卖协议时有较大过失，不属善意，故黄某丙、姜某某主张善意取得的理由缺乏充分证据支持，不能成立，本院不予采纳。上诉人张某甲提供证据的证据证明力优于被上诉人提供的证据，本院予以采信。原审人民法院对该案的判决认定事实及适用法律均有不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2005）鼓民一初字第X号民事判决。
二、驳回黄某丙、姜某某的诉讼请求。
一审案件受理费2400元，其他诉讼费300元，二审案件受理费2370元，由黄某丙、姜某某、黄某丁均担。
本判决为终审判决。
审判长董涛
代理审判员宋柏
代理审判员张娅
二00五年九月十四日
书记员李娟
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