重庆市石柱土家族自治县人民法院
民事判决书
（2006）石民初字第X号
原告重庆石柱房产物业管理公司，住所地,南宾镇X路。
法定代表人蒋某某，该公司经理。
委托代理人郎启发，石柱土家族自治县X路法律服务所法律工作者。
被告谭某，男，38岁，土家族，重庆市石柱土家族自治县人，石柱供电公司职工，住（略）。
委托代理人何某某，男,石柱供电公司职工,住（略）。
原告重庆石柱房产物业管理公司与谭某物业管理纠纷一案,本院于2006年4月29日立案受理后，依法由审判员陈志明独任审判，适用简易程序并于2006年6月22日公开开庭进行了审理，原告物管公司的法定代表人蒋某某及委托代理人郎启发、被告谭某的委托代理人何某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告物管公司诉称：2003年4月1日我与被告住宅所在地的石柱县工人俱乐部家属院业主委员会签订了物业服务管理合同，约定由我公司负责代收代缴水、电费，牵头负责水、电公共设施的管理与维护，维修费用摊入相关住户。然而被告从2005年2月5日起至2006年4月共欠我代缴的水费、垃圾处置费，维修水管分摊费及应收取的物管费、维修基金费527.00元，我公司多次派人催收无果。请求判令被告支付代缴的水费170.9元、垃圾处置费89.50元、维修水管分摊费48.50元以及应收的物管费210元、维修基金8元，共527.00元。
原告为了证明自己的主张提供了以下证据：1、原告与石柱工人俱乐部及部分业主(20户)签订的物业服务管理合同和物业管理协议，2、物业管理公司交费收据，3、客户缴费明系，4、购水管材料商业发票及销货计数单，5、2005年4月10日、5月24日、10月21日催收通知存根，6、企业法人营业执照、7、收费许可证，8、石柱物价局、财政局(2004)X号文件关于我县城市生活垃圾处置收费标准的通知，9、市政园林局委托书。
被告谭某辩称：原告未与我签订物业服务合同，我并不知道原告所服务有那些内容，但原告在其履行合同期内履行存在瑕疵，即原告收取费用应亮证收费，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理费；其次，原告的保安人员从2006年2月离岗到其他单位从事保安，保安缺岗，三是小太阳幼儿园大量教娱设施存放业主小区，严重侵犯了业主的合法权益；四是原告代收的水费高于国家法定价格，也不说明理由；五是原告收取的水管维修费和专项维修基金既未公示又未经业主大会决定，不应收取。综上理由我不交费用是履行抗辩权，我也从未否认过自己实际产生的水费和应交的物管费有交纳的义务。由于被告有严重瑕疵。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张在举证期限内提交了以下证据1、徐明武、简正华的证言：2、照片4张(彩色复印件)。
开庭审理中，原、被告对对方提供的证据当庭进行了质证，并分别发表了质证意见。其意见如下：
原告对被告证据的意见是：1、对证人徐明武、简正华的调查笔录一是不是本案代理人所收集的对其真实性、合法性有异议，二是两个证人均是在本城居住与《证据规则》56条规定相悖，应当出庭作证，三是所摄照片没有拍摄时间和摄影人所摄的地点等相关信息，为此不能证明其所要证明的问题。
二、被告对原告的证据意见：1、对工人俱乐部和部分业主所签物业服务合同无异议，但其签订的主体不是业主委员会；2、对催收通知被告没有签收，也没有具体数字；3、缴费收据是原告自己所列数据不能说明问题，明细表看不出什么问题；4、对商业发票无异议；5、其余证据的真实性无异议，但应亮证收费，对收费应公示，对所收物管费是否上交无证据证明。
依据原、被告所确认的证据和事实以及争议的证据和事实及庭审查明的事实，本院确认以下事实。
石柱工人俱乐部家属院共居住23户居民。2003年4月1日石柱工人俱乐部以单位名义与原告签订物业服务管理合同，时间至2006年3月31日止，合同约定，“甲方(原告)负责对乙方(工人俱乐部的楼房及公共区域)的水电进行管理，负责代收水电费代摊水、电损，维修水电公共设施，其维修费用摊入相关住户，负责与各户签订物业管理协议，每月公布一次各住户水电费所摊情况，设立门卫等相关条款，乙方协助甲方与住户签订物业管理协议。水电分摊按水电部门开据总金额与各住户分表实际用量总和相比，将总表大于数分摊各户，物业管理每月15元等相关条款。同日该家属院的23户有21户均与原告签订物业管理协议(不含被告，被告是2003年7月入住)，协议约定管理的内容为：该物业公共区域内的，楼梯间、巷道、院坝、绿化带、屋面、下水道、化粪池、水电。负责打扫清洁卫生，清运生活垃圾、维修、代收代缴水电费，门卫24小时值班，负责消防安全等。管理费用每月15元，全年180元，甲方负责代收代缴水电费，维修材料乙方(业主)承担，每月将水电情况公布上墙，门卫24小时值班，不得擅自离岗。乙方责任，按时缴纳物管、水、电、维修费、凡水、电、屋面，下水道维修要及时与甲方联系，室内的维修家里要有人等条款。合同签订后各户均按照协议履行义务(包括未签协议户和被告入住后)2005年6月3日被告所在单元的共用水管因已漏水多日，原告即垫资购买了290元的水管等材料，对其进行了更换，后将其材料费分摊到受益的所在单元的6个户，平均每户48.50元，分摊后其余各户将分摊款交原告、被告则以帐目不清，没有公示为由拒绝交纳该分摊款，同时还拒交2005年2月5日以来的水费，物管费，代收的垃圾处置费和2006年1月开始收取的专项维修基金费共计526.9元。后经原告多次口头、书面催收均遭其拒绝。
另查明，我县的城市生活垃圾处置收费是根据《重庆市城市生活垃圾处置费征收管理办法》、《重庆市物价局财政局关于城市生活垃圾处置收费标准通知》和石柱县政府第23次常务会议决定我县开征生活垃圾费及石柱县物价局、财政局《关于我县城市生活垃圾处置收费标准的通知》规定，城市居民每月每户收费6.40元的标准收取。2005年1月27日石柱县市政园林管理局委托原告从2005年2月起将物业管理的县城居民小区生活垃圾处置费由原告代收。2006年1月原告根据石柱县人民政府(2005)X号文件《关于印发石柱土家族自治县房屋公共维修基金管理办法的通知》收取公共维修基金，工人俱乐部小区每户每月收取2元。
综上，本院认为：被告所在工人俱乐部小区虽未成立业主委员会，但所在小区原单位石柱工人俱乐部以业主单位名义与原告签订《物业管理合同》所居住的23个户中有21户也均与原告签订《物业管理协议》签约户数已占工人俱乐部小区三分之二以上的业主都同意进入物业管理。当时被告还尚未入住该小区，故，没有签订协议，但入住后被告按照其他业主与原告所签物管协议履行其相关义务，长达一年余时间，其行为应视为已接受和同意按照物管协议履行相关义务。被告应受协议约束。被告对于原告收取费用的合法性没有提出异议，本院审查所收取费用也未违反法律规定，可以认定收费合法合理，数据真实。对被告所提供相关证据不符合证据收集规定,其证据收集应当是本案当事人本人及其委托的代理人,或者他们因客观原因不能收集的也只能是申请人民法院收集,而被告所收集的证据是本案外的其他人员,对拍摄的照片也未注明拍摄时间、地点和拍摄人,对其真实性、客观性不能认定。故不能作为本案定案的依据，即使被告收集证据真实、合法，被告所查证人均是在本城居住也应当出庭作证，才符合证人作证的相关规定。从原告收取的费用来看，水费、垃圾处置费原告均是代收，原告已向相关部门缴纳，物管费原告履行义务后应当收取费用，是合法的，水管维修费是被告所在单元水管损坏后，所购材料实际开支的费用，没有添加工时等费用是合理开支，应当由所在单元业主分摊。对于收取的维修基金是根据县人民政府相关规定收取，该文件的出台也是根据国务院《物业管理条例》和建设部的相关规定，无违反法律规定，是用于今后该小区的维修，但目前尚未进行开支，故而无需业主同意，要经业主同意是指的开支维修基金时才需业主讨论或同意。被告对此理解有误。但。原告在管理中有不尽人意的地方，管理尚待进一步完善，但不足以业主不交清相关费用。
综上，原告请求被告支付应收取和已垫资的费用理由充分，应当支持。但所诉费用被告应交额为526.90元原告请求被告支付527.00元，计算有误，应当减除，多余的0.1元不予支持，应驳回。被告辩称理由无证据证明，碍难采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条(四、五、六项)《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、限令被告谭某在判决生效后立即支付拖欠原告重庆石柱房产物业管理公司2005年2月5日至2006年4月期间的水费170.90元，物管费210.00元，垃圾处置费89.50元，水管维修分摊费48.50元，专项维修基金8.00元，共计526.90元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，其他诉讼费用200.00元，共计250.00元由被告谭某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判员陈志明
二○○六年七月二十一日
书记员周凌云
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