原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地：上海市徐汇区X路X号X幢X楼。
法定代表人张某甲。
委托代理人吕学峰，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人赵虎林，河南仟问律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司，住所地：郑州市X路北段X号付X号金融广场金座X层。
法定代表人张某乙。
委托代理人李韬，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人贾云龙，河南豫都律师事务所律师。
原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司诉被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司租赁合同纠纷一案，本案2010年1月22日受理后，被告河南鑫苑置业有限公司在法定期限内对原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司提出反诉。本院依法组成合议庭，于2010年5月29日对反诉及本诉合并公开开庭进行了审理。原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司委托代理人吕学峰，被告河南鑫苑置业有限公司委托代理人李韬、贾云龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司诉称，2008年1月，原告与被告签订了编号为x的《房屋租赁合同》，合同约定由甲方（被告）将位于郑州市二七区X路X号的七至十层全部房屋租赁给乙方（原告），建筑面积为3180平方米，占地面积1200平方米，该房屋由原告作为酒店及酒店相关配套经营使用；甲方于2008年4月1日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2008年4月1日至2023年3月31日止，甲方给乙方免租金装修期为4个月；甲方应按约定时间将全部租赁房屋交给乙方，并由双方签署房屋交接确认书；乙方向甲方交付的租金中包含80%房屋租金及20%物业管理费；在签订本合同5个工作日内，乙方支付定金人民币x元，其中x元从乙方首付租金中抵扣，剩余x元用来冲抵乙方第15年最后一次支付租金。甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告30日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除合同。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金x元，并支付第一季度的房屋租金及物业费x元，但被告违反约定，没有按时向原告交付全部房屋，并没有及时提供排污许可证及建筑物施工通知，没有办理房屋租赁登记备案手续等，导致原告无法实现从事住宿业的租赁目的。原告于2008年5月1日向被告发出《公函》，要求被告向原告提供排污许可证并交付全部房屋等要求，但被告收到公函后拒不履行合同义务。原告于2008年10月30日向被告发出解除租赁合同的《通知函》，被告收到后，以各种理由拒绝办理解除合同后的交接手续。原告于2009年3月10日向被告发出《关于郑州陇海路办理房屋交接通知书》，并多次派人及打电话要求被告在合同解除后，应当及时退还原告所缴纳的定金x元及违规收取的物业管理费x.8元，被告拒绝退还。故原告诉讼至法院，要求依法判令：1、确认原告于2008年10月30日向被告发出的解除房屋租赁合同的通知发生法律效力。2、被告向原告返还定金x元及物业管理费x.8元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向法院提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，被告违反合同约定的事实。2、原告支付x元定金的付款凭证，3、被告出具x元定金的收据。证明原告按照约定按时支付定金的事实。4、原告支付给被告x元租金及物业费的付款凭证，5、被告出具的x元的收据，证明原告按照约定支付房租及物业费、被告没有提供正规发票的事实。6、原告于2008年5月1日给被告的《公函》。证明被告没有提供排污许可证、房屋不符合约定等行为。7、原告于2008年10月30日给被告的《通知函》。证明被告严重违约，原告按照法律规定的程序通知被告解除《房屋租赁合同》。8、郑州市二七区公证处于2008年11月25日对租赁房屋现场状况所作出的《公证书》，证明租赁房屋的现状不符合合同约定。9、长宁区公证处于2009年3月18日对原告向被告邮寄信函行为所做的《公证书》。证明原告向被告邮寄《通知函》等函件的事实。10、邮件跟踪查询单。证明被告收到了经过公证的《通知书》等函件的事实。11、被告给原告的《公函》。证明被告收到原告解除合同的通知后，没有在法律规定的时间内提起诉讼或仲裁，解除合同的通知已经发生了法律效力。12、被告的广告宣传册。13、贝因美公司的地址及电话，14、现场照片，15、被告顾问韩昆的名片。证明被告已经把争议的房屋另行出租、出售给案外人等单位办公使用。
被告发表质证意见：对证据1真实性无异议，但认为被告并未违反合同的相关条款。对证据2、3、4、5真实性无异议，对证据6、证据7真实性有异议，认为被告未收到函件。对证据8真实性无异议，但对证明内容有异议。对证据9、10、11真实性无异议，对证据12、13、14、15真实性有异议，认为该证据与本案不具有关联性。
本院对原告提供的证据确认如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、8、9、10、11被告对其真实性无异议，本院予以采信，可以作为定案的依据。对证据6、7被告对其真实性有异议，故本院不予采信，不作为定案的依据。对证据12、13、14、15被告均有异议，上述证据与本案没有直接的关联性，故本院不予采信，不作为定案依据。
被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司未进行辩称，
亦未向法庭提供证据。
反诉原告河南鑫苑置业有限公司诉称：2008年1月17日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由反诉被告承租反诉原告所有的位于郑州市二七区X路X号的房屋。合同约定了租金的标准、免租金期限，合同解除的方式，违约责任等。合同签订后，反诉原告积极履行合同，并于2008年4月1日之前将全部房产交给了反诉被告，反诉被告接房后，安排装修施工队伍进驻现场进行装修施工，后由于经济危机暂时性的叫停了该店的装修工作。在免租期届满后，反诉被告按照合同要求支付了首个租赁季度的租金x元，后又为单方毁约找借口。双方签订的《房屋租赁合同》于2010年5月2日解除。为此，反诉原告提起反诉，请求人民法院判令：1、支付反诉原告房屋租金x元；逾期违约金x元；毁约违约金x元；房屋损坏赔偿金x元，共计x元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告为支持其反诉请求向法院提供的证据有：第一组证据《房屋租赁合同》。证明租金的计算依据。第二组证据1、《项目交接单》、《现场情况核实》，2、《法定代表人授权书》，证明反诉被告派代表办理了租赁房屋的交接手续，并实际占有了房屋，反诉原告已按合同要求履行了交房义务。第三组证据1、催缴租金的《告知函》，2、反诉被告于2008年8月21日支付反诉原告首期租金x元的银行凭证。证明反诉被告于4个月免租金装修期届满后，向反诉原告支付首期租金的事实。第四组证据1、租赁房屋X层被损照片4张，2、《鑫苑●商务大厦X层修缮费用明细》。证明反诉被告进场后对租赁房屋X层进行了装修前的破坏，造成反诉原告损失x元。第五组证据1、豫环文（2009）X号《关于规范排污许可证核发工作中有关问题的通知》；郑环办（2009）X号《关于规范排污许可证核发工作中有关问题的通知》。2、化粪池的图纸、《清理化粪池承包协议》。证明租赁房屋的排污现状足以满足反诉被告作为酒店经营使用的排污要求。第六组证据五份《公函》及相关的特快专递存根。证明反诉原告曾多次给反诉被告去函催收租金。
反诉被告发表质证意见：对第一组证据真实性无异议，对第二组证据真实性有异议，认为对《项目交接单》中的很多房屋根本没有交接；对《法定代表人授权书》真实性无异议，对候锋的签字反诉被告认可。但对马继波的签字公司未被授权，不予认可。对第三组证据中《告知函》真实性有异议，认为反诉被告交纳租金，并不排除反诉原告违约存在。对第四组证据真实性无异议，但认为反诉被告根本没有进场装修，楼的现状是原租赁户的行为造成的，与反诉被告无关。对第五组证据1、真实性无异议，认为文件也规定了需要《排污许可证》，对证据2真实性无法核实，与本案无关。第六组证据对2009年3月26日的《公函》真实性无异议，对其余四份《公函》真实性有异议，认为反诉被告未收到，催收租金无事实与法律根据，不予认可。
反诉被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司辩称：1、应当驳回反诉原告的第一项反诉请求。本案争议的起因是由于反诉原告违反《房屋租赁合同》相关条款的约定，致使反诉被告依法解除合同；2、依法驳回反诉原告的第二项反诉请求。反诉原告要求支付房屋租金x元、逾期违约金x元、毁约违约金x元、房屋损坏赔偿金x元，没有法律和事实依据；3、反诉原告应当承担其扩大的损失。
反诉被告未向法院提供证据。
本院确认如下证据：对反诉原告提供的第一组证据反诉被告对其真实性无异议，故本院予以采信，可以作为定案的依据。对第二组证据反诉被告对马继波签字的真实性有异议，故本院不予采信，不作为定案的依据。反诉被告对委托授权人候锋的签字无异议，故本院予以采信，可作为定案的依据。对第三组证据中《告知函》反诉被告对其真实性虽有异议，但反诉被告实际履行了《告知函》内容，故本院予以采信，可作为定案的依据。对第四组证据反诉被告认为与本案无关，该证据不能证明与反诉被告有直接的关联，故本院不予采信，不作为定案的依据。对第五组证据反诉被告对真实性有异议，故本院不予采信，不作为定案的依据。对第六组证据反诉被告对2009年3月26日《公函》真实性无异议，故本院予以采信，可作为定案依据。对其余四份《公函》真实性有异议，故本院不予以采信，不作为定案依据。
根据原告(反诉被告)、被告（反诉原告）举证、质证及有效证据，本院确认如下案件事实：2008年1月17日，原告与被告签订编号为x的《房屋租赁合同》一份，甲方为被告河南鑫苑置业有限公司，乙方为原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司。合同约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于郑州市二七区X路X号位置（以下简称房屋）。该房屋实测面积x平方米，乙方向甲方租赁的建筑面积为3180平方米，占地面积1200平方米，包括一楼现有公用大厅（甲乙双方共用，具体乙方使用范围以附件勾画为准）、七至十层全部（租赁范围以合同附件平面图勾画为准）。房屋主体建筑结构为框架；土地用途为商业，房屋类型为办公。3.1甲、乙双方约定，甲方于2008年4月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限自2008年4月1日起至2023年3月31日止，甲方给乙方免租金装修期为4个月，自2008年4月1日起至2008年7月31日止。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，免租期和租期也相应调整。3.2甲方应按本合同约定的时间将全部租赁房屋交给乙方，并由双方签署房屋交接确认书。视为甲方已按本合同约定交付房屋。如果经甲、乙双方协商调整交房日期的，起租日和租赁期间也相应调整。3.3交房日至起租日期间乙方无需支付租金等任何费用；乙方可根据需要自行安排装修改造事宜；自交房日开始，房屋内的设施设备等均由乙方自行处置使用。4.1甲、乙双方约定，乙方向甲方交付的租金中包含80%房屋租金及20%物业管理费，自2008年4月1日起，第一个租赁年度租金为x元/年，租赁单价为0.88元/平方米。从第二个租赁年度开始每年租金递增1%，以此类推，直至本合同期限届满时。4.2在签订本合同5个工作日内，乙方支付定金人民币x元，甲方收取定金后应向乙方开具收款凭证。其中x元从乙方应付首期租金中抵扣，剩余x元用来冲抵乙方第15年最后一次支付租金。4.3首期租金乙方按如下方式支付：该房屋全部交付乙方后并免租期结束后5个工作日将首季度的租金（冲减定金后）余额x元人民币付给甲方，剩余租金于2008年10月15日前支付。从第二年开始，乙方应于每季度首月15日前向甲方支付本季度租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。9.3有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：1、甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的。9.5未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止租赁合同、收回或退还房屋；如一方必须提前收回或退还房屋的，甲、乙双方需就违约事宜中支付违约金和赔偿损失另行签订协议并实际履行。该协议履行前本合同继续生效。10.4租赁期间，非本合同规定的情况下，合同双方任何一方擅自取消、终止、解除本合同，提前收回该房屋的，应提前三个月通知对方。违约方应按年租金的贰倍向守约方支付违约金。如不足以弥补对方损失的，违约方还应向守约方赔偿。12.2甲、乙双方约定本合同签署后的30日内，由甲方负责按照规定向房产交易中心办理登记备案并承担相关费用，领取房屋租赁登记备案证明。
合同签订后，2008年4月1日，原告按照合同第4.2条、4.3条约定向被告支付定金x元，被告向原告出具收据，被告没有按合同第3.2条、3.2、12.2条约定按时向原告交付全部房屋，没有及时提供排污许可证及建筑物施工通知，没有办理房屋租赁登记备案手续等，导致原告无法实现从事住宿业的租赁目的。原告于2008年5月1日向被告发出《公函》，内容载明：1、根据原合同约定，公司从事酒店的相关配套，请贵公司务必按时原告提供排污许可证，2、目前，还有X楼部分出租给移动公司的机站未交付原告，将直接导致原告无法通过环境评估验收，请贵公司须按时交付全部房屋，3、上述证照和房屋请贵公司于5日内交付，否则，原告将依法解除双方的《房屋租赁合同》。2008年7月9日被告给原告发出催款租金函，原告于2008年8月21日通过招商银行上海分行静安寺支行向被告支付租金x元（2008年8月1日起至2009年10月31日），被告未向原告提供排污许可证并交付全部房屋，仍未履行合同义务。原告于2008年10月30日向被告发出解除租赁合同的《通知函》，内容载明：该公司与贵公司于2008年1月份签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定该公司承租贵公司坐落于郑州市二七区X路X号的房屋。但贵公司所交付给该公司的房屋与合同所约定的交付有不完全符合之处没有办理房屋租赁合同登记备案手续、没有向该公司提供排污证件和建筑物施工通知；因此，对于该公司承租该房屋作为酒店经营用途有十分不利的影响。鉴于此，该公司向贵公司发出本通知函，要求立即解除该公司和贵公司双方签订的《房屋租赁合同》，要求贵公司在收到本通知函之日起7日内派人接收上述的房屋。并委托郑州市二七区公证处于2008年11月25日对租赁房屋现场状况所作出《公证书》。被告收到原告发出解除租赁合同的《通知函》后，以各种理由拒绝办理解除合同后的交接手续。原告于2009年3月10日通过邮寄方式向被告发出解除租赁合同信函，并申请上海市长宁区公证处对原告向被告邮寄信函的过程和内容进行了公证。被告接到信函后，双方对违约金等事由未达成协议。故原告诉讼至法院，要求依法判令：1、确认原告于2008年10月30日向被告发出的解除房屋租赁合同的通知发生法律效力；2、被告向原告返还定金x元及物业管理费x.8元；3、本案诉讼费用由被告承担，为此，反诉原告提起反诉，请求人民法院依法判令：支付反诉原告房屋租金x元、逾期违约金x元、毁约违约金x元、房屋损坏赔偿金x元，共计x元。
另查明：依据原、被告双方的合同约定，从2008年11月1日起至2009年3月19日止共计139天，实际租金应为x.08元。
本院认为：原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与被告河南鑫苑置业有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性的规定，合法有效。原、被告双方应全面履行各自的权利义务，本案中，原告按照合同约定向被告支付定金x元，并支付第一季度的房屋租金及物业费x元（2008年8月1日起至2009年10月31日），但被告违反约定，没有按时向原告交付全部房屋，及时提供排污许可证及建筑物施工通知，没有办理房屋租赁登记备案手续等，致使原告于2008年10月30日向被告提出解除房屋租赁合同。故对形成本案纠纷，被告应承担一定的违约责任。鉴于原、被告双方合同已无法履行，故原告要求确认原告于2008年10月30日向被告发出的解除房屋租赁合同的通知发生法律效力；被告向原告返还定金x元及物业管理费x.8元的请求，本院予以支持。被告收到原告发出的解除房屋租赁合同的通知后的一切损失应由自己承担。对反诉原告要求的逾期违约金x元、毁约违约金x元、房屋损坏赔偿金x元，因该主张未向法庭提供证据，故本院不予支持，但本案原告于2008年10月30日之前向被告提出解除合同的房屋租金应由其自行承担，故应依据原、被告双方的合同约定，从2008年11月1日起至2009年3月19日解除合同止向被告支付租金x.08元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司所签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司定金x元；物业管理费x.8元。
三、原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司租金x.08元。
四、驳回原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）河南鑫苑置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3320元，由被告河南鑫苑置业有限公司全部负担。反诉费x元，由反诉原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司负担5967.73元，反诉被告河南鑫苑置业有限公司负担x.27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法
院。
审判长周俊萍
审判员刘文锋
人民陪审员李新
二0一0年七月二日
书记员行通
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
