江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人(原审原告)廖某某，女，X年X月X日生，汉族，赣州市商业银行职工，住（略）。
委托代理人林传通,江西仁和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)杨某，男，X年X月X日生，汉族，经商，住（略）。
委托代理人尼玉峰，江西明理律师事务所律师。
委托代理人缪德敏，江西明理律师事务所律师。
上诉人廖某某因确认房屋转让集资建房的资格纠纷一案，不服章贡区人民法院(2006）章民一（1）初字X号民事判决,向本院提出上诉.本院受理后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年7月，赣州市商业银行开始进行职工全额集资建房。原告作为该行员工，享有集资建房资格权利。同年7月20日，原、被告签订了一份《房屋转让协议书》，载明：被告付给原告转让费4000元，集资款以原告的名义交纳，全部集资建房款由被告交给原告，待房屋交付使用五年后，由原告协助被告办理过户手续（之所以这样约定，是因为商业银行规定集资房五年内不得转让）。协议签订后，被告向原告支付转让费4000元，并交付了首期集资建房款x元。但至今赣州市商业银行并未确定每位建房户房屋的具体楼栋和房号，目前该房屋尚在建设之中。原告曾于2006年6月向被告送去律师函，以协议无效为由，要求解除合同，遭到被告拒绝，故诉致本院，要求确认房屋转让合同无效，并要求被告承担本案的诉讼费。
一审法院认为：双方当事人之间转让的是房屋所有权还是集资建房资格是本案争议的焦点问题。原告作为赣州市商业银行的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，享有取得集资房屋的请求权。因原、被告双方在签订《房屋转让协议书》时，集资房屋尚未竣工,且房屋所在的具体楼层、位置均未确定，故原告当时并未取得集资房屋所有权。而根据该协议的内容，原告在收取被告一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给了被告,由被告以原告的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，原告在获得房屋产权证5年后过户给被告。因此，原、被告签订的协议书虽名为“房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。本案并非房屋所有权转让纠纷，而《城市房地产管理法》第37条第6项的规定只适用于房地产转让，本案转让协议是否有效并不适用该法，应适用《合同法》的有关规定。原告要求确认房屋转让合同无效，没有事实和法律的根据，本院不予支持。对于受益权的转让，目前法律没有明文禁止性规定，原、被告在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。据此，依照《合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费3910元、实支费500元，合计4410元，由被告廖某某承担。
宣判后,上诉人廖某某不服一审法院判决,向本院提出上诉称,l、原判认为,原告作为赣州市商业银行的职工，在履行交纳集资建房款等义务后,享有取得集资建房的请求权,原判在此认识上首先就存在一个错误。因为,原审原告即上诉人是单位的职工，这一特定身份就决定了她即有集资建房的资格,而这一资格是与特定的人身相联系的，是排他的，是和特定人的身份不可分的。有了这种资格，即有了相应的请求权,即集资建房的资格和集资建房的请求权是不可分的，同样也是排他的。故此，并不是“在交纳集资建房款等义务后才享有取得集资房屋的请求权”，而是，上诉人的这一特定身份就与身俱来的享有了这种单位集资房屋的请求权。2、原判认为：“原告在收取被告一定转让费后，将其享有取得集资建房的请求权转让给了被告……原、被告签订的协议书虽名为集资房转让，实际上是集资建房的请求权转让，本案并非房屋所有权转让纠纷”。原判的这一认定既无事实依据，在法律认识上也是错误的。首先,双方签订的合同明确约定,甲方将其名下商业银行职工集资建房座落于赣州市全球通大桥南面的房屋约120平方米(建筑面积)转让给乙方。事实是上诉人将自己集资建房转让给被上诉人，集资建房所需的一切费用和房款由被上诉人支付，上诉人只收取超出房价及费用的4000元转让费，即房价加费用加4000元差价便构成了上诉人的房屋转让总价款。因此，上诉人在事实上转让的是单位的内部职工集资所建的房屋而非集资建房的请求权。道理非常简单，被上诉人所需要的是房屋而不是请求权。其次,从法律认识上看,这种请求权是和特定人的身份不可分的，是排他的，没有特定的身份，是无法取得这种请求权的。依照合同法第七十九条第（一）项关于“根据合同性质不得转让”的规定，原判认为是“请求权的转让”也是错误的。因为,上诉人所购的是单位集资房,是基于和单位之间的这种特殊身份而建立,是建立在人身基础上的合同权利，是以特定身份为基础的权利。因此，依法是不可转让的。所以，上诉人向被上诉人转让的是房屋而非请求权。本案的性质当属于无可争议的房屋所有权转让纠纷。3、原判认为：“原、被告的房屋转让协议，没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效”。原判的这一法律适用就更加错误。因为，该“房屋转让协议”损害了上诉人所在单位--赣州市商业银行的利益，该单位明文规定：集资房只限本行一人一套，严禁代买，五年内不得转让，这是其一。其二，该“房屋转让协议”违反了合同法第七十九条第（一）项和第（三）项关于根据合同性质不得转让的规定，以及城市房地产管理法第三十七条关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定。因此，上诉人与被上作人所订立的“房屋转让协议”是违法无效的协议。按照原判有效确认,那不等于说上诉人所在单位也必须认可该份协议必须将属于单位内部集资所建房屋卖给被上诉人这份判决的本身就侵犯了上诉人所在单位的权利。
综上所述，原判适用合同法第六条、第八条、第四十四条处理本案是严重错误的，应当适用合同法第七十九条和城市房地产管理法第三十七条的规定处理本案。故恳请二审法院，正确适用法律，依法撤销原判，改判确认本案“房屋转让协议”无效，以维护上诉人基本的身份资格权益和所在单位的合法权益。
被上诉人杨某书面答辩称，1、上诉人是赣州市商业银行的职工，认为这一特定身份与生俱来的就享有了这种单位集资房屋的请求权。答辩人认为,①上诉人的上述表述违反了最基本的逻辑概念。何谓民法上的请求权上诉人要获得商业银行集资建房的请求权，上诉人必须积极地行使自己作为一名商业银行职工的权利，即把该自己建房的资格变成请求权，也就要履行一定的义务，即报名并且交纳相应的集资建房款。如果不积极行使自己的权利并交纳集资建房款，集资建房的资格是不会变成请求权的，也就更不能叫集资建房了，当然就不可能有诉讼了。②集资建房的请求权是排他的，这种观点也犯了一个最基本的法律概念错误。请求权是民事权利依据其作用而划分的一种权利，其基本特征之一就是其权利效力的非排他性。即在同一客体上，可以成立两个以上不相容的请求权，体现了请求权的平等性。请求权属于债权的范畴，显然是可以转让的。2、本案的纠纷是双方当事人之间转让集资建房请求权而不是房屋所有权转让的纠纷。2004年7月，赣州市商业银行开始进行职工全额集资建房。本案上诉人作为赣州市商业银行的职员，符合赣州市商业银行集资建房的资格。但享有赣州市商业银行集资建房资格必须履行报名和交纳集资建房款的义务，即在履行交纳集资建房款等义务后，就享有取得该集资房资格的权利。本案上诉人在获得了赣州市商业银行集资建房资格后，与本案被上诉人签订了转让协议书。该转让协议书转让的恰恰是上诉人的商业银行集资建房的请求权，而不是房屋的所有权，理由如下：①该集资房屋目前并未竣工，且房屋所在的具体楼层、位置均未确定；②根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，出卖标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记和第三十七条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。根据上述法律的规定和结合本案，房屋买卖关系的过户只能由房地产管理部门办理，任何单位都没有权力办理房屋买卖手续，这恰恰证明了上诉人和被上诉人签订转让协议时并没有取得该集资房屋的所有权，本案双方当事人转让的不是房屋所有权，也恰恰证明了转让的是上诉人拥有的赣州市商业银行的集资建房的请求权；③《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。该条款针对的是城市房地产开发一级市场而言的，而集资建房转让并不是国家房地产开发的一级市场上的商品房转让。相应地，该房屋转让协议转让项就不是所有权，而是集资建房的请求权；集资房转让就不受该法的调整，而应该根据诚实信用原则由民法通则和合同法的相关规定调整；④由于上诉人和被上诉人签订转让协议时并没有取得该集资房屋的所有权，上诉人对该诉争的集资房的权利尚停留在一种资格的权利，即为请求权。在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，显然可以依法转让。因此，上诉人与被上诉人签订的协议虽名为“房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权的转让”。根据最高人民法院的司法解释，当合同的名称与实际内容不同时，应按合同的实际内容确定案由。所以，本案是集资建房资格受益权（即集资建房请求权）转让协议纠纷，而非房屋所有权转让纠纷。3、该房屋转让协议没有违反第三者（即赣州市商业银行）的利益。①本案涉及两个合同关系，即上诉人和赣州市商业银行的购房合同关系和上诉人和被上诉人间的集资建房请求权转让合同。实际上，该集资房请求权转让合同是合同法中的行纪合同。根据合同的相对性原理，就单位而言，购房合同的相对人是上诉人，至于上诉人的购房款的来源及上诉人和被上诉人之间的关系与单位无关，既然上诉人具备了集资房购房资格，并且支付了购房款，当然可以取得该集资建房的请求权，也就可以合法取得所购房产。被上诉人将集资建房款交给上诉人并仍以上诉人的名义参与集资建房，被上诉人承担建房款等相关费用，上诉人与赣州市商业银行的合同并没有发生主体的变更，该合同的主体仍然是上诉人和赣州市商业银行。因此，事实上，上诉人与被上诉人间的法律行为是挂名建房法律行为，而该法律行为并没有被法律所禁止；②从本案的事实上看，合同的双方当事人并没有恶意串通损害赣州市商业银行的利益，如果说有明知恶意的行为，那只能是上诉人的意思表示，而且根本没有串通的可能和现实。因为被上诉人根本不知道上诉人和赣州市商业银行间的协议条款约定；4、该《房屋转让协议书》是合法有效的对于集资房屋受益权转让，目前法律没有明文禁止性规定。结合本案，双方当事人所涉的纠纷为集资建房资格受益权的转让纠纷，而集资建房资格受益权的转让纠纷不同于房屋买卖纠纷，集资建房资格受益权也不属于国家城市房地产开发的一级市场，因此，该协议是否有效并不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；而应该根据诚实信用原则由民法通则和合同法的相关规定调整。
结合本案，双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立房屋转让协议书，是双方真实意思的表示，协议书内容没有损害国家、集体或第三人的利益，更没有违反法律、行政法规的强制性规定，有关国家关于房改房、集资房的规定也不属法律、法规的位阶，且双方已经实际履行了协议约定的部分内容，因此，该协议应属合法、有效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明,《赣州市商业银行职工联户建房购房方案》第一条第四项规定:“集资房只限本行一人一套……不得为亲戚朋友代买,本行职工购买房产后五年内不得转让,如发现上述现象,一律按市价补齐差价,处五万元人民币罚款。”上诉人向二审法庭提交的其本人在赣州市商业银行“个人信用报告”记载,上诉人于2006年10月25日向赣州市商业银行贷款x元,用于该集资建房。其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人之间转让的是房屋所有权还是集资建房资格是本案争议的焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第37条第6款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”的规定，上诉人与被上诉人所签订的合同，其名称虽属《房屋转让协议》，但不能就此认定为双方是房屋所有权转让关系。从本案事实来看，因双方在签订《房屋转让协议书》时，集资房不但没有竣工,房屋所在的具体楼层、位置均未确定。上诉人作为赣州市商业银行的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权。故本案纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。上诉人所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但上诉人参加的是本单位职工集资建房，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效。况且，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议，也未征得集资建房单位赣州市商业银行的同意，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》亦属无效。造成双方签订的转让合同无效主要过错在于上诉人，故上诉人应对本案纠纷承担主要责任。上诉人收取被上诉人转让费和集资款应返还给被上诉人，并赔偿被上诉人一定的经济损失。被上诉人非赣州市商业银行职工,又明知上诉人转让的房屋,属上诉人所在单位职工集资建房，也未征得上诉人所在单位的同意，具有一定过错，对本案纠纷应也承担一定的责任。一审法院认定本案基本事实清楚，确认本案上诉人与被上诉人签订的协议属名为“房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”，本案并非房屋所有权转让纠纷正确。但认定上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议，没有违反国家法律、行政法规，认定该合同合法有效属适用法律错误，应予纠正。上诉人提出其参加的是本单位职工集资建房，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，请求确认上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效的上诉理由，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第七十九条第一款第（一）项，第八十八条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）的规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院(2006)章民一（1）初字X号民事判决；
二、确认上诉人廖某某与被上诉人杨某2004年7月20日签订的《房屋转让协议》无效；
三、由上诉人廖某某返还被上诉人杨某该转让费和该房屋集资款x元；
四、由上诉人廖某某赔偿被上诉人杨某经济损失人民币x元;
一、二审案受理费及一审实支费共计8320元(上诉人已预交),由上诉人廖某某承担6656元,被上诉人杨某承担1664元。
以上应给付的款项,限本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长张美星
审判员谢红卫
审判员胡小娥
二○○七年四月十七日
书记员李鸿
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