浙江省奉化市人民法院
民事判决书
（2006）奉民一初字第X号
原告吕某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）—X幢X号。
委托代理人汪某某（系原告女儿），女，37岁，汉族，个体工商户，住（略）。
被告严某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人陈宏勇，浙江锦屏律师事务所律师。
原告吕某某为与被告严某某房屋租赁合同纠纷一案，于2006年11月21日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员王华华独任审判，于2006年12月18日公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托代理人汪某某、被告严某某及其委托代理人陈宏勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某某诉称，2003年12月12日，原、被告签订一份租房协议，约定原告将属其所有的座落在奉化市广平小区X幢X号营业用房一间出租给被告，租期为三年，租金x元。合同同时约定，被告未经原告同意不得转租，如违约应支付按年租费百分之五十计算的违约金。合同签订后，被告未经原告同意擅自转租给他人。为此，向法院起诉要求解除原、被告签订的房屋租赁协议，收回广平小区X幢X号房屋，并要求被告支付违约金x元。
被告严某某辩称：原、被告签订的房屋租赁合同已于2006年12月14日履行完毕，被告已将房屋交付给原告，所以不存在解除租赁协议、收回房屋问题。被告租赁期间未发生转租现象，只是和他人合伙，共同使用租赁的房屋，不存在违约情况，故不同意支付违约金。况且违约金在合同中约定不明，被告按约支付了三年的房租费，即使被告转租成立，也没有对原告造成损失，约定的违约金过分高于造成的损失，应予减少。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告提供以下证据：
1、原告吕某某与被告严某某于2003年12月12日签订的租房协议一份，在该协议上规定第一年租金为x元；第二年租金x元；第三年租金x元；被告严某某未经原告同意不得转租，如违反约定应按年租费50％赔偿给原告。证明被告严某某未经原告同意的转租行为违反合同约定，应支付违约金x元。
2、严某某个体工商户营业执照一份、舒行波营业执照一份，以证明严某某、舒行波的营业场所登记为本案原告的出租房屋。
3、严某某与宋建红2004年12月11日签订的合伙协议书一份，在该协议上规定双方共同经营广平小区X幢X号楼内服装店，合伙期限为二年（从2004年12月15日—2006年12月14日），宋建红向被告支付承包费x元，经营盈亏由宋建红自负，如违约按年租费50％赔偿。以证明被告严某某房屋转租给他人的事实。
被告严某某未向本院提供证据。
对上述证据，被告严某某的质证意见如下：对证据1，被告对其真实性无异议，但认为约定的违约金不明确，且违约与造成的实际损失不相一致，应予减少。对证据2，被告对其真实性无异议，但认为舒行波营业执照不能作为证明被告有转租行为的法律依据；对证据3，被告对其真实性无异议，但认为协议规定的内容恰恰证明双方是合伙关系，而不是转租关系。
本院认为，对原告提供的证据，被告对真实性无异议，只是对待证事实有异议，从原、被告签订的租房协议内容分析，年租金虽每年不同，但按年租金50％计算的违约金数额是明确的，可以计算的，只是每一年违约所支付的违约金数额不同；从被告与证人宋建红签订的合伙协议内容分析，被告不参与经营，经营盈亏由宋建红自负，如违约应按年租金费50％赔偿等内容，双方实际上是以合伙经营的名义，签订了一份房屋租赁合同，结合舒行波以自己的名义以原告出租的房屋为经营场所办理工商登记的证据，原告能证明被告转租的事实，对上述证据本院予以确认。
综合以上各方举证、质证和本院认证情况及当事人在庭审中的陈述，本庭查清的事实如下：
2003年12月12日，原告吕某某与被告严某某签订租房协议一份，双方约定将原告所有的座落在奉化市广平小区X号营业房一间出租给被告，租金期限为三年，从2003年12月15日至2006年12月14日止。第一年租金为x元；第二年租金为x元；第三年租金为x元。合同第5条规定，被告转让本店必须通知原告，并要征得原告同意。如果一方违约，应按年租费50％赔偿给另一方，合同还对装璜、装修水电、押金等作了规定。事后，被告于2003年12月14日、2004年10月15日、2005年10月15日分三次支付了房屋租赁费。2004年12月11日，被告严某某与宋建红签订房屋租赁合同，约定将被告承租的奉化市广平小区X幢X号营业房出租给宋建红经营，租赁期限为2年，从2004年12月15日至2006年12月14日止。第一年租费x元；第二年租费x元，并且规定任何一方违约，应按年租费的50％赔偿给对方。2006年10月31日，原告得知被告擅自转租行为后，遂于同年11月21日诉诸本院，要求解除原、被告签订的租赁合同，并要求被告支付违约金x元。另查明本院审理期间，原告已将出租的房屋收回。
本院认为，原、被告在2003年12月12日签订的房屋租赁协议，系双方在平等、自愿基础上订立，内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。被告严某某在2004年12月15日未经原告同意将其承租的广平小区X幢X号营业房转租给他人经营事实清楚，证据确凿。被告的转租行为违反了合同约定，理应按合同约定承担年租费50％即x元的违约责任。被告辩称约定的违约金过分高于原告实际损失的主张，因违约金x元系双方自行约定，是对违约行为的惩罚，与原告方的实际损失无关，且x元数额相对奉化经济来说并不算太高。因此，对被告的辩称，本院不予采信。鉴于本案原、被告实际情况，已无解除合同必要，故对原告要求解除租赁合同、收回租房的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、被告严某某应在本判决生效后十日内支付给原告吕某某违约金人民币x元。
二、驳回原告吕某某的其余诉讼请求。
本案诉讼费610元，由被告严某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费610元；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为x，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员王华华
二00七年一月九日
书记员严某娜
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
