安徽省蚌埠市中级人民法院
民事判决书
(2005)蚌民一终字第X号
上诉人(原审被告)姜某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人代理人张教平，安徽冠亚律师事务所律师。
委托代理人武永军，安徽皖中律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)刘某，男，X年X月X日出生，汉族，怀远县一中学生，住（略）。
法定代理人田某某，女，1964年出生，汉族，住（略），系原告刘某母亲。
委托代理人孙阳，安徽元方圆律师事务所律师。
上诉人姜某某因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服怀远县人民法院(2004)怀民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜某某的委托代理人张教平、武永军，被上诉人刘某的法定代理人田某某、委托代理人孙阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2004年8月8日，被上诉人刘某的法定代理人田某某与上诉人姜某某签订房屋租赁合同，合同约定：刘某将其所有的位于怀远县X镇怀远古井商城内的X号楼、X号楼租赁给姜某某用于开办超市；租赁期限为10年，即从2004年10月1日起至2014年9月30日止；前4年年租金为28万元，从第五年起租金按上一年租金递增5%；租金的给付方式为前三年每3个月支付一次，第四年起每6个月给付一次。在合同第七条第3款中，双方另约定：除三楼外，未经出租方刘某同意，承租方姜某某擅自改变房屋用途或者转租、转借他人，出租人刘某有权解除合同。此外，该合同对租金给付时间、税收、房屋装修、违约责任及合同届满后的财产处理均作出了约定。
合同签订后，刘某即将上述房屋交付给姜某某。2004年8月12日，姜某某与冯泽秀共同向怀远县工商行政管理局递交了公司名称预先核准申请书，要求核准怀远县好美多商贸有限公司，法定代表人为冯泽秀，拟设立公司的注册资本100万元，拟设公司住所为古井商城内X号、X号楼。2004年11月16日，怀远县好美多商贸有限公司的股东由冯泽秀、姜某某变更为冯泽秀、姜某(姜某某之子)，姜某某将其在该公司的股权25万元(占公司注册资金50%)转让给姜某。2004年12月5日，怀远县好美多商贸有限公司好美多购物中心在刘某出租给姜某某的房屋内正式开始营业。刘某认为被告姜某某将其承租的房屋擅自转借、转租给他人，遂于2004年11月30日向原审法院提起诉讼，要求解除其与姜某某签订的房屋租赁合同。
原审法院认为：双方订立的房屋租赁合同合法有效。被告利用其承租的房屋与他人共同经营好美多公司，不违反法律规定，也不违反合同约定。被告姜某某在经营过程中将其股权全部转让他人，姜某某已经不再使用承租房屋，房屋的实际使用人为好美多商贸公司，应视为被告姜某某将其承租原告的房屋转让给怀远县好美多商贸有限公司使用，且该转让行为未取得原告同意，其承租合同中约定的解除合同的条件已经成就，原告要求解除房屋租赁合同应予支持。据此判决：解除原告刘某与被告姜某某签订的房屋租赁合同。
宣判后，姜某某不服，上诉称：1、房屋承租、使用人应为超市合伙人。上诉人是经合伙人授权委托签订租赁合同，二人共同租房用于合伙开办超市，并以公司资金预付了一年房租，对此被上诉人是明知并认可的。2、姜某某曾经将其股权转让给其子姜某，但上诉人仍在公司工作，房屋仍用于开办超市，且其股权在原审法院判决前又全部转回。公司内部股权变更不应影响房屋租赁合同当事人的地位。3、承租房屋中的X号楼一层属于被上诉人非法占用，X号、X号楼的新增建设项目属于违法建筑，已被有关部门通知限期拆除。被上诉人具有明显的欺诈故意，应当确认该租赁合同无效。庭审中，上诉人表示放弃主张合同无效的请求。
被上诉人答辩称：房屋租赁人是姜某某，签订合同时并没有合伙人冯泽秀的授权委托，应以在合同书上签字的姜某某为承租人。姜某某将股权全部转让，证明其不再经营超市，其行为是转租行为。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确载明承租方为上诉人个人，上诉人称其是受他人委托代表合伙人签订的租赁合同，该主张与合同签订的事实情况不相一致，其主张的合伙租赁的事实不能成立。双方当事人在合同中约定上诉人承租房屋的目的是进行经营。上诉人承租房屋后，与他人共同设立了好美多公司，上诉人享有该公司50%的股权，为公司的所有人之一，上诉人将其个人享有的租赁房屋的使用权用于公司经营符合合同约定的使用房屋的方式。上诉人作为企业的所有人之一及争议房屋租赁使用权的享有人，转让其全部股份，实际上是转让其投资，因此，在其转让投资的时候，其享有的房屋租赁使用权也当然一并转让给股权的受让人，上诉人已不再实际使用争议房屋。根据双方合同约定，上诉人擅自转租房屋时，被上诉人享有解除合同的权利，故被上诉人要求解除租赁合同，符合双方的合同约定，原审法院判决解除租赁合同并无不当。上诉人称被上诉人有违约行为可另行解决。综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费200元，由上诉人姜某某承担。
本判决为终审判决。
审判长马素华
审判员顾咏君
代理审判员方晶
二00五年十一月二十二日
书记员李艳
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