原告济源市X街道办事处北潘居委会第五居民组。
代表人黄某乙，该组组长。
委托代理人张玉良，济源市双桥法律服务所法律工作者。
被告贾某某，男，1964年3月1日。
原告济源市X街道办事处北潘居委会第五居民组（以下称北潘五组）与被告贾某某租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月22日受理。并向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传传票、举证通知书等诉讼文书。2008年8月26日依法由审判员王苗苗适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭对本案进行了审理。原告北潘五组原代表人向仕义及委托代理人张玉良、被告贾某某到庭参加了诉讼。2008年12月28日双方当事人申请本院调解，但调解未果。本案现已审理终结。
原告北潘五组诉称：2003年11月12日其与被告贾某某签订了一份土地租赁协议，其租给被告一块土地，面积为260平方米，每年租金2000元，租赁期限为永久性。2007年9月其重新选举了组长，后经其调查发现被告在履行协议期间，有违反合同约定及法律强制性规定的情形：1、租赁协议约定土地永久性租给被告，违反了合同法第214条规定：“租赁期限不得超过20年”的强制性规定，应当是无效的；2、被告未经其同意，私自转租，将其租赁给被告的一部分土地，又租给第三人王××使用，违反了合同法第224条的规定。因此，要求解除原、被告2003年11月12日签订的土地租赁协议。
被告贾某某辩称：1、其与原告签订的租赁合同中，关于永久性租赁期限的规定符合法律、法规的规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第12条和国家有关土地租赁期限的规定，其租用原告的土地期限最高应为70年。《中华人民共和国物权法》第149条规定其的租赁期限满70年后，其可以继续续期。这说明其与原告之间的租赁期限实际是永久性的。2、由于有关土地法律、法规对土地租赁期限有特别规定，所以本案不适用《中华人民共和国合同法》第214条关于土地租赁期限为20年的规定。3、其在土地上建设部分房屋后将一小块空闲院地租给他人，不是对整个土地转租，不适用《中华人民共和国合同法》第224条第二款的规定；且其将该空闲院地租给他人原告知道并且同意，该合同不能解除。请求驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：1、2003年11月12日其与被告签订的租赁协议书一份，证明双方之间存在租赁关系，协议约定永久性租赁不合法，及其起诉并未超过诉讼时效；2、2008年6月25日济源市天坛办事处北潘居委会证明一份，证明本院诉争的土地是原告的；3、被告贾某某与王××之间的租赁协议复印件一份，证明被告将该案争议的空闲地租给他人使用。
被告向本院提供的证据有：1、2004年至2007年的租金收据4张，证明其每年均向原告交付租金；2、黄××、范××、黄××、黄××的证明，证明其将部分土地转租，原告知道。
原告申请本院调取了（2008）济民一初字第X号民事诉讼卷宗，证明被告认可将承包其的部分土地和简易工棚承包给王××使用。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议，对本院依原告的申请调取的证据也无异议。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为被告已违约，未按合同约定的时间交纳租金；对被告提供的证据2不予认可，认为证人应当出庭作证并接受质询。
本院认证如下：对原告提供的证据被告均无异议，本院予以认定；对原告申请本院调取的证据，被告无异议，本院予以认定；对被告提供的证据1原告无异议，本院予以认定；对被告提供的证据2因证人均未出庭作证，因此应由提供证据的一方承担不利后果，因此，本院对该证据不予认定。
根据原、被告的诉辩意见及有效证据本院确认如下案件事实：2003年11月12日原告与被告贾某某签订协议书，约定原告将位于商业城、焦枝铁路以东，南临雅士达包装厂，北至商业城建的房，东起第九居民组房，西至焦枝复线，长20米，宽13米，共计260平方米的一块空地，永久性租用给被告。被告每年向原告交纳租金2000元，于每年1月1日—5日前交清当年租金，合同从2004年1月1日起执行。被告租用空地期间，原告不得以任何理由终止合同，被告应在国家、城建规划允许的情况下搞建设，所建房屋、厂房永久性归被告所有，如遇国家征用土地，合同终止，国家所赔损失归被告所有。协议签订后，被告在租用的空地上进行了建设。分别交纳了2004年至2007年每年2000元的租金。2005年4月20日被告贾某某与王××签订租赁协议，将其承租原告的部分土地转租给了王××。
本院认为：原告与被告签订的土地租赁协议第一条约定，原告将土地永久性租用给被告，该条约定与我国法律规定不相符。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告双方约定租赁期限为永久性，不符合法律规定，但法律规定租赁期限最长为二十年，超过部分无效。因此，原、被告签订的合同期限永久性应视为租赁期限为二十年。原告以此主张协议无效，本院不予支持。被告在租赁土地后未经原告同意又将部分土地转租给他人使用，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”现原告作为出租人要求解除合同，本院予以支持。被告辩称其仅是将一部分空闲地转租给他人，不是对整个土地的转租，不适用《合同法》第二百二十四条第二款，与法无据，本院不予支持。被告辩称原告知道并同意其转租，但被告未能向本院提供有效证据证明其主张，本院对其该辩解理由不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：
解除原告济源市X街道办事处北潘居委会第五居民组与被告贾某某于2003年11月12日签订的土地租赁协议。
案件受理费100元，由被告负担，暂由原告垫付，待执行中一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审判长胡向东
审判员王苗苗
人民陪审员崔静静
二0一0年八月四日
书记员李清霞
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