原告程某某，男。
被告驻马店市X村信用合作联社。住所地驻马店市驿城区X路X号。
法定代表人罗某某，主任。
原告程某某诉被告驻马店市X村信用合作联社（以下简称农联社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程某某及其委托代理人XXX，被告农联社的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程某某诉称，2004年元月1日，原告分别与刘阁信用社和老街信用社签订房屋租赁合同各一份，租赁其所有的原市塑料厂浴池房屋仍用于浴池经营活动，租期5年，租金每年2万元。2007年5月被告（刘阁信用社和老街信用社于2007年6月20日正式并入农联社）未经协商擅自委托拍卖浴池的房屋，并于同年5月31日与竞买人签署成交确认书和财产交接收条。同年7月2日，被告向原告发出终止原租赁协议的通知，合同至此解除，原告认为，租赁合同合法有效，被告提前一年半解除合同已构成违约，应赔偿所造成的损失。请求依法判令被告赔偿因解除合同给原告造成的损失3万元。
被告农联社辩称，农联社对该浴池的房屋享有合法的所有权，有权处分该房屋，原告称农联社未与其协商，属擅自处分租赁物，没有法律依据；在2007年5月31日农联社与案外人李志坚签订拍卖成交确认书之日起，该浴池的所有权已经转移归李志坚所有，根据买卖不破租赁和合同相对性原则，租赁合同的双方当事人应为程某某和李志坚，原告程某某起诉的主体错误；从2007年5月31日起，被告无权再解除原租赁合同，综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告于1998年开始承包驻马店市塑料厂（以下简称塑料厂）浴池，同年10月添置了锅炉及配套设施和用品。在原告经营浴池期间，塑料厂因生产急需资金，便以浴池的房屋做抵押，在刘阁信用社和老街信用社贷款。2001年塑料厂因资不抵债，向本院申请破产（现破产程某已终结），本院依法作出了（2001）驿经初字第94－X号民事裁定书，确认刘阁信用社和老街信用社对抵押的财产享有优先受偿权，同年12月本院根据塑料厂破产清算组的分配方案，将抵押财产（浴池的房屋）分配给了刘阁信用社和老街信用社，用以偿还塑料厂所欠债务，刘阁信用社和老街信用社取得该浴池房屋产权后，与原告签订了租赁合同，后浴池一直由原告租赁。2004年元月1日原告又分别与刘阁信用社和老街信用社重新签订了房屋租赁合同，约定：租赁期为5年，租赁费每年共计2万元，每年6月底交上半年租金，每年12月份交下半年租金等。2007年5月农联社为便于管理，将刘阁、老街两信用社的上述房屋租赁权收回，同时委托驻马店市天中拍卖有限公司对浴池的房屋进行拍卖，同年5月31日案外人李志坚通过竞拍以51.5万元的价格取得浴池房屋的所有权，并签署有成交确认书和财产交接收条。2007年7月2日，农联社向原告下发解除合同通知，通知原告解除租赁合同。审理中还查明：1、2007年10月22日程某某以侵权为由起诉农联社和李志坚，经二级法院判决认定，浴池房屋的所有权归李志坚；2、原告为证明其租金损失，向本院调解提交了其与案外人张恒于2008年9月10日签订的房屋租赁合同一份，该租赁合同显示浴池的出租人为案外人张恒、第一年租金为每年4万元。
上述事实，有原告提交的租赁合同、（2007）驿民初字第X号民事判决书、（2008）驻民三终字第X号民事判决书、解除合同通知、程某某与案外人张恒签订的浴池房屋租赁合同，被告提交的判决书、公告以及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，足以认定。
本院认为，案外人李志坚通过竞拍的方式取得浴池房屋的所有权，并签署有成交确认书和财产交接收条，同时（2007）驿民初字第X号民事判决书和（2008）驻民三终字第X号民事判决书也对李志坚在竞拍后享有诉争房屋的所有权做了确认，故对被告主张的拍卖成交后，该浴池的所有权已经转移，其不再对诉争房屋享有所有权，本院予以采信。合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该法条是基于“买卖不破除租赁原则”而作的规定，依据上述规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，产生以下法律后果：新所有权人取代原所有权人地位而成为新的出租人，原所有权人退出出租人地位，不再享有原租赁合同的任何权利；原租赁合同中约定的权利义务对新的所有权人（新的出租人）和承租人继续有效。本案中，在浴池租赁合同履行期间，浴池房屋于2007年5月31日被依法拍卖，拍卖后诉争房屋所有权发生转移，故农联社（原所有权人）退出原租赁合同出租人的地位，不再享有原租赁合同的任何权利，农联社在此后所作的解除合同通知，没有任何法律拘束力，不产生合同解除的法律后果。综上，原告主张在被告发出解除合同的通知后合同解除，被告解除合同构成违约，于法无据，本院不予采信；原告请求因合同解除造成的损失，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告程某某对被告驻马店市X村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长张建立
审判员王秉光
审判员王秀平
二00九年八月十三日
书记员田洪岭
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