原告朱某，男。
被告河南天中三辰房地产开发有限公司。住所地驻马店市高新区X路X路交汇处。
法定代表人陈某，总经理。
原告朱某与被告河南天中三辰房地产开发有限公司（以下简称三辰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托代理人XXX，被告三辰公司的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某诉称，原告购买被告位于乐山路西侧“问天阁小区”临街营业房，并于2007年6月21日签订《住宅楼买卖合同》，协议后原告按合同一次性付清购房款，2009年4月15日原告办理该房房权证，证上建筑面积为120.52平方米，合同约定建筑面积为127.16平方米，房权证面积与合同约定面积不符，房权证面积小于合同约定面积，按原、被告所签订合同第6条，原告多次找被告要求退还多交购房款，被告以各种理由拒绝退还。请求依法判令被告退还原告多付百分之三内购房款x元及双倍返还面积误差比超过百分之三部分的房价款x元，合计x元及该款的利息（从办理房产证之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告三辰公司辩称，诉争房屋是被告与六九三厂联合开发的，未经六九三厂同意，被告无权处分，其与原告签订的买卖合同应为无效合同；原告的诉请没有事实和法律依据，被告交付给原告的房屋实际面积与合同约定面积是一致的，房权证登记面积比实际面积少登记6.64平方米，原因是被告工作人员的失误，未将变更手续提交房屋登记部门，综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年6月21日，原告朱某与被告河南天中三辰房地产开发有限公司（原为驻马店市三辰房地产开发有限公司）签订房屋买卖合同一份，约定：原告朱某购买被告三辰公司位于驻马店市驿城区X路西侧“问天阁小区”临街营业房南起第10间，面积127.16平方米，每平方米6305元，总金额x元，房屋为现房、框架结构；原告向被告一次性交款x元，双方同意于2007年6月21日前，被告将上述房屋交付原告使用；该房屋交付使用后，产权登记面积与本合同约定面积不符时，每平方米价格保持不变，购房款总金额按产权登记面积进行据实结算等条款。合同签订后，原告依约于当日交纳了购房款x元，同日被告依约将上述房屋交付原告使用。2009年4月15日，原告在驻马店市房地产产权产籍监理所为上述房屋办理了编号为x号的房权证，房权证显示房屋所在层数为1－X层，建筑面积为120.52平方米。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
以上事实，有原告提交的住宅楼买卖合同、房权证，收款收据，被告提交的证明、情况说明等以及原、被告的陈某在卷，经当庭质证，足以认定。
本院认为，被告三辰公司将其已建成的房屋向原告朱某出售，双方签订的住宅楼买卖合同系商品房买卖合同，合同双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，本案中，合同约定面积为127.16平方米，房权证显示的建筑面积为120.52平方米，产权登记面积比合同约定面积少6.64平方米，依据原、被告双方“产权登记面积与本合同约定面积不符时，每平方米价格保持不变，购房款总金额按产权登记面积进行据实结算”的约定，原告请求返还面积差额部分的房价款及利息，本院应予支持，返还的房价款数额应为6305元×6.64＝x.20元。因原、被告双方对“产权登记面积与合同约定面积不符”时如何返还面积差额部分的房价款在合同中已作出了明确约定，现原告请求双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于房屋的建筑面积，《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《房屋登记办法》规定“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”、“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明”，依据上述规定，原告所持房权证上显示的建筑面积为120.52平方米，该面积是经依法登记的房屋面积，受法律保护；被告在辩称中所称谓的“房屋实际面积”，未经依法登记，被告以其交付给原告的房屋实际面积与合同约定面积是一致的，是足额面积交付的辩称理由，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，被告将上述房屋出卖给原告，双方系买卖合同的法律关系，且诉争房屋已经房屋管理部门依法登记并发放了房权证，被告在诉讼中辩称诉争房屋是其与六九三厂联合开发，被告的上述辩称属另一法律关系，与本案处理无关联，现被告主张买卖合同无效，没有法律上的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告河南天中三辰房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告朱某返还房价款x.20元并赔偿该款的利息损失（从2009年4月15日计至判决确定的还款之日止，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1320元，原告负担420元，被告负担900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长张建立
审判员王秉光
审判员王秀平
二00九年十月三十日
书记员田洪岭
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