四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2005）成民初字第X号
原告成都职业技术学院。住所地：成都市高新技术开发区站华区X号。
法定代表人晁某某，校长。
委托代理人马容生，四川蜀都律师事务所律师。
委托代理人李某强，四川蜀都律师事务所律师。
被告四川省宏富源房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区X路X-X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人王晓东，四川法典律师事务所律师。
被告成都世纪太升电讯商城有限公司。住所地：成都市青羊区X路X号。
法定代表人林某某，董事长。
委托代理人李某蓉，四川炜烨律师事务所律师。
委托代理人熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。
第三人成都华惠通讯设备有限公司。住所地：成都市青羊区X路X号9F-E1座。
法定代表人连某某，董事长。
委托代理人林某，四川君合律师事务所律师。
原告成都职业技术学院（以下简称职业学院）诉被告四川省宏富源房地产开发有限公司（以下简称宏富源公司）、成都世纪太升电讯商城有限公司（以下简称世纪太升公司）及第三人成都华惠通讯设备有限公司（以下简称华惠公司）侵权赔偿纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告职业学院的委托代理人马容生、李某强，被告宏富源公司委托代理人王晓东，被告世纪太升公司委托代理人李某蓉，第三人华惠公司委托代理人林某到庭参加诉讼。审理中，被告世纪太升公司提出管辖权异议，本院以（2005）成民初字第X号民事裁定驳回了被告世纪太升公司的管辖权异议，该公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院以（2005）川民终字第X号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。第三人在本案审理过程中，以其对本案的诉讼标的具有独立请求权为由，提出了诉讼请求，后第三人又以其请求内容超出了本案范围，应另行起诉为由，申请撤回诉讼请求，经审查，本院同意其撤回诉讼请求的申请。本案现已审理终结。
原告职业学院诉称：1999年9月9日，原告与成都宏达房地产开发公司（以下简称宏达公司）、四川富威实业有限公司（以下简称富威公司）达成《联合开发建设成都旅游职业学校综合楼合同书》，约定共同开发建设成都旅游职业学校综合楼，合同明确了各自的权利义务等，产权分割办法为：在总建筑面积x平方米中，原告一次性分得建筑面积x平方米，其中地下室1000平方米，地面第一层1000平方米，第二层1000平方米，四、五层3400平方米，六至八层3600平方米，超过x平方米的部分按4：6的比例分配产权。后经2001年9月10日补充协议协商，产权分配方法有所变更，设计增加地下负二层建筑面积3152平方米，按4：6标准原告分得1261平方米，三至五层全部归原告所有。后来宏达公司和富威公司联合组建了被告宏富源公司，并由被告宏富源公司承担和履行原联建合同的权利和义务。
房屋建成后，被告宏富源公司不仅不按合同将共有房产与原告进行分割并向原告交付，反而在未征得共有人原告同意的情况下擅自将房产对外出售，擅自将一、二层楼属于原告的房屋委托给被告世纪太升公司出租经营，严重侵害了原告对共有物的处分权和收益权。被告世纪太升公司自2003年4月就将原告房产对外出租。虽然2004年1月20日原告已办理房屋产权证，但两被告仍拒不向原告交付房产，2004年6月被告还将原告一、二层部分房产出租给第三人华惠公司。原告于2004年11月4日向第三人华惠公司发函要求其立即停止侵权。后原告与第三人达成和解，将一、二层属于原告部分的房产租给第三人华惠公司。被告在长达两年的时间里无偿占用原告的房产，给原告造成巨大的损失。为此，故向法院提起诉讼，要求判令两被告连某赔偿因非法出租而侵害的原告位于太升南路X号一、二层部分房屋收益损失571.53万元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告宏富源公司答辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。原告是成都市教育局下属的公立学校，其资产属于国有资产，原告对国有资产没有处置的权利。2004年10月25日市政府成立成都市兴教投资发展有限公司（以下简称兴教公司），并将原告在“世纪太升”综合楼项目分割的资产划转给兴教公司。2004年11月3日兴教公司接管了上述资产并全面处理相关事宜。因此，原告与本案没有直接利害关系，不具备起诉的资格，法院应驳回原告的起诉。二、被告宏富源公司不存在侵权行为。根据《合同法》的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，2004年2月18日，双方才将原告分得的房屋的具体位置和面积予以确定，20日取得产权后，原告仍未行使占有和管理的权利，直到同年11月3日才通知被告由兴教公司直接接收该房屋，其所有权此时才发生转移。因此，原告在没有占有上述房屋之前，被告当然要一直占有该房屋，这种占有是合法占有，不是侵权。原告举出2003年3月29日的商场开业广告以证明原告的所有权自此时起开始处于被持续侵犯状态是没有根据的。广告并不能证明整个商场全部被租赁出去以及造成了原告的损害。综上所述，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告世纪太升公司答辩称：世纪太升公司是通过宏富源公司的授权经营的，对外租赁是合法的；世纪太升公司在整体租赁期间，原告从未持产权证主张过权利；本案应该是原告与被告宏富源公司的联建纠纷，与世纪太升公司无关；被告世纪太升公司对外租赁的时间是2004年8月1日至同年11月4日，只有三个月的时间，原告主张500万元的赔偿没有法律依据；同意被告宏富源公司关于原告主体不适格的意见。
第三人华惠公司述称：原告的诉讼请求正当合法，原告在第三人租赁期间已经取得了产权，在第三人租赁的第一个季度，原告就以书面方式向第三人提了异议，并告知在第三人租赁的房屋内原告拥有部分产权，第一被告授权第二被告经营世纪太升电讯商城一、二层时，上述房屋产权已经发生转移，其中一部分属于原告，另一部分属于中小业主。原告与二被告的纠纷与第三人没有直接的关联。
经审理查明：1999年9月9日，原成都市旅游职业学校（以下简称旅游职业学校）与宏达公司达成《联合开发建设成都旅游职业学校综合楼合同书》（以下简称《联建协议》），约定双方共同开发建设成都旅游职业学校综合楼。合同约定，该综合楼计划修建面积x平方米，甲方（即旅游职业学校）一次性分得建筑面积x平方米，其中地下室1000平方米，地面第一层1000平方米，第二层1000平方米等，超过x平方米的部分双方按4：6的比例分配产权。合同还明确了各自的权利义务等。后宏达公司和富威公司联合组建了被告宏富源公司，并由被告宏富源公司承担和履行原联建合同的权利和义务。此后，旅游职业学校与被告宏富源公司共同取得了太升南路X号的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收许可证》，以被告宏富源公司为售房单位办理了《商品房预售许可证》。2004年2月18日，旅游职业学校与被告宏富源公司签订《太升南路X号综合楼分割协议》，该协议约定，甲方（即旅游职业学校）分得地下停车场40个车位；甲方在一、二楼商场各分得1000平方米，具体分割位置见附图红线标识；最后产权确认以产权监理处实地分割面积为准等。2003年3月28日，原成都铁通太升电讯商城有限公司在《华西都市报》上发布广告，位于太升南路X号的铁通太升电讯城5000平方米通讯主题区于3月29日“横空出世”。此后，被告世纪太升公司对上述电讯城进行经营。同年4月23日，成都铁通太升电讯商城有限公司变更为被告世纪太升公司。同年6月3日被告宏富源公司出具《委托书》，委托被告世纪太升公司全权经营成都市青羊区X路X号世纪太升大厦1、X层（成都世纪太升电讯商城市场）。……委托期限为5年。
2004年6月4日，被告世纪太升公司与第三人签订《房屋租赁合同》，被告世纪太升公司将太升南路X号世纪太升电讯城一、二层，面积共4847.33平方米的商铺出租给第三人，租赁期限为5年，房屋租金为每年740万元。同年8月27日，双方又签订了《补充合同》，对原合同中约定的租期起止时间和租金支付方式进行了变更。
2004年2月20日，旅游职业学校取得了“蓉房权证成房监证字第x号”《房屋所有权证》，旅游职业学校在青羊区X路X号大楼内享有产权，其中一楼有949.85平方米的产权，二楼有922.04平方米的产权。2004年10月，根据成都市关于对教育、卫生、文化等部门的公益性国有资产实行委托管理的精神，市政府决定成立兴教公司，并将原文化宫中学（即旅游职业学校）的营业用房等资产作为实物资本注入兴教公司。2004年11月3日，旅游职业学校向被告宏富源公司发出《函告》，以该校在太升南路X号的实习基地已整体移交给了兴教公司，该公司将于11月5日进场为由，要求有关单位和人员予以配合，于11月5日12时之前退场。次日，旅游职业学校又向第三人发出《函告》，以其拥有商场一、二楼各约1000平方米产权，且从未委托他人对外租赁为由，要求第三人立即停止使用并停止向第三方支付使用费。2005年2月1日兴教公司、旅游职业学校作为甲方，第三人作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所拥有的位于太升南路X号的房产1-X层共9919.14平方米及附属设施整体出租给乙方使用。2005年9月22日，兴教公司取得“成房权证监证字第x号”《房屋所有权证》，从而由其享有原属旅游职业学校所有的太升南路X号部分房屋的产权。
在本案审理过程中，兴教公司向本院出具《证明》一份，内容为：“我公司依据政府划拨指令于2005年2月1日正式接手属于成都职业技术学院位于太升南路X号综合楼的全部资产（一、二层的商场部分，三、四、五楼整层及负一、二层的车库部分）见产权证复印件。并从接手之日起行使对该资产的管理权。2005年2月1日前资产的管理权、收益权属成都职业技术学院。”
另查明，在本案审理过程中，旅游职业学校被撤销，在原成都新华职业中专学校和旅游职业学校的基础上建立了原告成都职业技术学院，旅游职业学校的权利、义务由原告享有和承担。
上述事实有经庭审质证，并符合证据三性的如下证据予以证实：旅游职业学校与宏达公司签订的《联合开发建设成都旅游职业学校综合楼合同书》，旅游职业学校与被告宏富源公司签订的《太升南路X号综合楼分割协议》，“蓉房权证成房监证字第x号”《房屋所有权证》、“成房权证监证字第x号”《房屋所有权证》及世纪太升大厦房产档案，被告宏富源公司向被告世纪太升公司出具的《委托书》，2003年3月28日的《华西都市报》，成都铁通太升电讯商城有限公司发布的广告，2004年4月19日《成都商报》，四川省电信公司成都市分公司发布的广告，被告世纪太升公司与第三人签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，被告世纪太升公司的公司变更登记资料，原告于2004年11月3日向被告宏富源公司发出的《函告》，原告于2004年11月4日向第三人发出的《函告》，被告世纪太升公司向市政府办公厅提交的《紧急情况反映》，被告宏富源公司向兴教公司提交的《紧急情况反映》，第三人与原告、兴教公司签订的《房屋租赁合同》，成都市市级机关国有资产管理工作领导小组文件和国资委文件，成都市人民政府办公厅文件，兴教公司章程及工商信息，兴教公司出具的《证明》，关于成立成都职业技术学院的文件以及当事人一致的陈述。
原告、二被告、第三人提交的其他证据，因与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认为，旅游职业学校与被告宏富源公司签订的《联建协议》约定共同开发建设成都旅游职业学校综合楼，双方已形成联建关系，该《联建协议》及其后的《太升南路X号综合楼分割协议》均明确约定该综合楼建成后，旅游职业学校分得该综合楼一、二层商场各1000平方米。且在此之后，旅游职业学校也取得了一、二层商场相应面积的产权证。以上事实均说明旅游职业学校一方面在办理产权证之前与被告宏富源公司就综合楼一、二层形成了按份共有的关系，其对一、二层商场部分面积享有权利，另一方面在办理产权证后，旅游职业学校取得了一、二层商场中相应面积的产权。旅游职业学校作为权利人，对太升南路X号综合楼一、二层的部分面积享有所有者的权利，作为旅游职业学校权利和义务的承受者的原告在本案中的主体资格适格，其有权向被告主张因侵权而遭受的损失。旅游职业学校虽系公立学校，其在本案中所涉的房屋产权也属国有资产，其对这些资产行使处分权时虽需经相关主管部门批准，但证明房屋权属的《房屋所有权证》上记载的产权人是旅游职业学校，该校的资产权处分权受到一定限制的情况，并不能据此否定该校的所有权。二被告提出房屋系国有资产，原告没有处置权，因而不具有起诉资格的理由不能成立，本院不予采信。原告享有太升南路综合楼一、二层部分房屋的权利，是基于其与被告宏富源公司的联建关系取得的，且联建协议和分割协议都载明旅游职业学校在一、二层中应享有的份额，旅游职业学校并非基于房屋买卖等关系取得产权，故被告辩称旅游职业学校在取得《房屋所有权证》之前不享有相关权利的理由不能成立。《房屋所有权证》是享有房屋产权的合法依据，尽管市政府相关部门行文将包括本案所涉房屋在内的旅游职业学校的资产划拨给兴教公司，但《房屋所有权证》反映出直至2005年9月本案所涉房屋的所有权才变更为兴教公司，且兴教公司出具的《证明》也证实，兴教公司自2005年2月1日起才正式接手本案所涉房屋，该房屋在此之前的管理权、收益权仍属旅游职业学校。因此，被告辩称因资产已划拨给兴教公司，原告无权主张2004年11月3日后的损失的理由不能成立。
2003年3月28日被告世纪太升公司的前身成都铁通太升电讯商城有限公司发布了位于太升南路X号的面积为5000平方米的“铁通太升电讯城”于3月29日开业的广告，四川省电信公司成都市分公司于同年4月19日发布了内容为祝贺“铁通太升电讯城”更名为“世纪太升电讯城”，祝贺中国电信世纪太升营业厅开业等，并在原太升南路文化宫中学处的世纪太升电讯城开展促销活动的广告，2005年2月5日被告宏富源公司向兴教公司发出的《紧急情况反映》也写明：“太升南路X号‘世纪太升’电讯城于2003年4月交付使用。”上述证据及本案查明的事实足以认定被告世纪太升公司从2003年3月29日起就开始在太升南路X号综合楼一、二层的电讯城内从事经营行为。虽然被告宏富源公司于2003年6月3日才向被告世纪太升公司出具委托被告世纪太升公司全权经营太升南路X号世纪太升大厦一、二层的《委托书》，但被告宏富源公司作为该综合楼的开发商，其客观上实际控制着该综合楼，因此可以推定被告世纪太升公司自2003年3月29日至同年6月3日之间的经营行为也是受被告宏富源公司的委托而进行的。被告宏富源公司在未经原告同意的情况下，擅自将太升南路X号综合楼一、二层中原告享有所有权的房屋委托给被告世纪太升公司进行经营，其行为侵犯了原告作为所有权人的权利，原告要求被告宏富源公司赔偿2003年3月29日至2005年1月31日的损失的请求于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的损失金额问题。本院认为，2003年3月29日至2005年1月31日共计22个月零3天。原告主张参照被告世纪太升公司与第三人签订的《房屋租赁协议》中的每平方米租金单价作为计算其损失的依据，本院认为基本合理的，予以支持。按照上述《房屋租赁协议》中综合楼一、二层4847.33平方米年租金740万元计算，每平方米的月租金为127.20元，每平方米每天的租金为4.20元。虽然在原告与被告宏富源公司的《联建协议》和《分割协议》中约定原告分得综合楼一、二层共2000平方米的面积，但双方在《分割协议》中也同时约定，“最后产权确认以产权监理处实地分割面积为准。”因此，原告主张被侵权房屋的面积也应以《房屋所有权证》载明的一层949.85平方米，二层922.04平方米，共计1871.89平方米计算。原告要求按2000平方米计算其损失的主张，本院不予全部支持。综上，本院认定原告的损失应当是（1871.89平方米×127.20元×22个月）+（1871.89平方米×4.20元×3天）=x.80元。对于原告诉讼请求中超出部分金额本院不予支持。原告在庭审中当庭提出其诉讼请求的金额中还包括被告侵犯其拥有的地下室40个车位的损失，经审查，原告起诉状中的诉讼请求已明确其主张的损失仅包括太升南路X号的一、二层，并未对其车位损失提出主张，故本院对原告当庭提出的这一请求不予处理。
被告世纪太升公司根据被告宏富源公司的委托对太升南路X号综合楼一、二层商场进行经营，二被告之间已形成委托代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，对于代理人被告太升世纪公司实施的民事行为，应由被代理人被告宏富源公司承担。原告未提供充分的证据证明被告世纪太升公司知道被告宏富源公司的委托代理事项违法，故对于原告要求被告世纪太升公司承担连某责任的主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项、第六十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告四川省宏富源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告成都职业技术学院x.80元；
二、驳回原告成都职业技术学院对被告成都世纪太升电讯商城有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告成都职业技术学院的其他诉讼请求。
本案案件受理费x元，其他诉讼费x.10元，共计x.10元，由被告四川省宏富源房地产开发有限公司负担。（此款已由原告成都职业技术学院预交，被告四川省宏富源房地产开发有限公司在履行判决书确定的义务时直接支付给原告成都职业技术学院。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长赵玲
代理审判员张争
代理审判员周文
二OO六年十一月十日
书记员雷鹏
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