四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2005）成民终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴某某，女，xxxx年x月x日出生，x族，居民，住（略）。
委托代理人黄静，四川泰益律师事务所律师。
委托代理人沈柯，四川泰益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钟某某，男，xxxx年x月x日出生，x族，农民，住（略）。
委托代理人喻平，蓉城律师事务所律师。
委托代理人刘霞，蓉城律师事务所律师。
上诉人吴某某与被上诉人钟某某房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2005）双流民初字第171l号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院判决认定，租赁合同不以实现租赁物的所有权转移为目的，仅以实现租赁物的使用和收益为目的，故其权利瑕疵担保义务仅为出租人对出租物有支配的权利，即保证第三人不对租赁物主张权利；出租人并非一定是租赁物的所有权人。原、被告签订的租赁合同，虽然约定了“钟某某保证房屋和土地具有合法所有权”的内容，但租赁物没有产权证和已办理抵押登记，并不影响被告对租赁物使用和收益权利的实现，双方已实际履行合同近一年，均未对此提出异议，应视为被告对原告交付租赁物认可，且没有第三人主张租赁物的权利，故被告认为原告交付租赁物存在瑕疵，不能实现租赁合同目的的理由不能成立，其反诉请求不予支持。由于被告在履行期限届满前，已经以自己的行为表示不履行主要义务造成违约，原告主张解除合同并承担违约责任，即支付违约金x元和支付未交纳租金的请求，予以支持。原告钟某某主张被告返还租赁物，因诉讼中被告已经返还，本案不再处理。原告主张被告赔偿租赁厂房实际损失，因未举出证据证明损失数额，故本院不予支持。原告主张被告赔偿3个月的租金损失因合同已约定违约金，故不予支持。为了保护合同相对人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈡项、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告钟某某与被告吴某某签订的《房屋租赁合同》于2005年7月18日予以解除。二、被告吴某某向原告钟某某支付违约金x元人民币。三、被告吴某某支付原告钟某某x元租金(从2005年6月18日起至2005年7月17日止)。四、驳回原告钟某某的其他诉讼请求。五、驳回被告吴某某的反诉请求。
宣判后吴某某不服，向本院提起上诉称：按双方合同约定，钟某某应提供具有合法所有权的厂房x平方米，但钟某某提供给吴某某的享有合法所有权的厂房仅为5843.59平方米，其余5321.15平方米没有合法的权属证明。钟某某提供的租赁物具有违法性，且钟某某隐瞒真实情况，欺骗上诉人，双方订立的租赁合同无效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、五项，驳回钟某某的诉讼请求；判决钟某某返还多收吴某某的租金x元，支付吴某某违约金x元，并承担诉讼费及其他损失。被上诉人钟某某则答辩认为，一审法院判决正确，应维持原判。
经审理查明：上诉人吴某某与被上诉人钟某某于2004年4月29日签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容约定：钟某某将位于双流县X镇X村占地约20亩，面积约x平方米自有厂房出租给吴某某兴办企业使用，钟某某保证房屋和土地具有合法权属，租赁期限6年(从2004年6月18日起2010年6月17日止)，年租金约x元，吴某某于每年5月18日前付清下一年租金，承租方未交清租金，出租方有权终止合同，收回出租的厂房，任何一方违反合同条款规定，除依照合同条款承担赔偿责任外，另行支付违约金x元等权利义务的内容。合同签订后双方按约分别履行了交付厂房和给付一年租金的义务。
2005年4月25日，吴某某通过公证方式将解除《房屋租赁合同》通知、厂房大门等钥匙8把邮寄给钟某某，该通知载明：“我要求于2005年4月25日解除厂房租赁合同，现将大门挂锁等钥匙8把交于你，请收妥”。该邮件在吴某某提起反诉后，钟某某将上述未拆封邮件提交本院，当庭拆封邮件证实了以上内容。另查明，钟某某出租给吴某某的厂房中，取得《国有土地使用权证》的土地约9.59亩，在其上建造并取得《房屋产权证》登记面积为5843.59平方米，已办理抵押登记；另租用双流县X镇X村农用土地10亩(租期26年)，在其上自建厂房面积5321.15平方米。钟某某在农用土地上建厂房未经有关部门批准。在诉讼中双方均同意解除合同，并于2005年7月18日上诉人已将厂房返还给原告。2005年5月，钟某某诉至双流县人民法院要求解除双方合同，由吴某某支付所欠租金，赔偿损失并支付违约金20万元。
以上事实有双方当事人签订的《约定》和《房屋租赁合同》，清单、《土地租用协议》、厂房面积图、邮寄特快专递、国有土地使用权属档案、房屋权属档案、抵押担保材料、公证书、邮局查单各1份、收据4张及双方当事人的陈述予以证明。本案相关证据，经双方当事人质证，具有合法性、关联性、客观性，可以作为认定本案事实的证据。
本院认为：被上诉人钟某某根据与上诉人吴某某签订的《房屋租赁合同》，将位于双流县X镇X村占地约20亩，面积约x平方米厂房出租给吴某某兴办企业使用。x平方米厂房中，钟某某取得《国有土地使用权证》的土地约9.59亩，在其上建造并取得合法产权的厂房面积为5843.59平方米。钟某某将该部分厂房出租给吴某某使用，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为合法有效民事行为，应受法律保护。上诉人吴某某上诉主张合同全部无效的理由不能成立。钟某某租用双流县X镇X村农用土地10亩(租期26年)，在其上自建厂房面积5321.15平方米。钟某某出租的该部分土地为农用土地，钟某某在该土地上建厂房，将农用地转为建设用地，未办理转用手续，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，为无效民事行为。故钟某某与吴某某签订的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。钟某某未经有关部门审批，将农用地转为建设用地，出租给吴某某；而吴某某明知承租土地为农用地，不认真审查承租土地的合法性，双方对造成合同部分无效均有过错。由此所产生的损失由各自承担，双方要求对方承担损失及违约金的请求本院不予支持。吴某某要求钟某某支付违约金x元及承担损失的上诉理由不能成立，钟某某要求吴某某支付违约金x元人民币的理由亦不能成立，应予以驳回，故吴某某要求驳回钟某某诉讼请求的部分理由成立，本院予以支持。吴某某实际使用了钟某某提供的土地和房屋，且无第三人对房屋的所有权及土地使用权提出异议，吴某某理应向钟某某支付实际使用土地和房屋期间的使用费。吴某某要求钟某某返还多收的租金的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。在诉讼中双方均同意解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2005）双流民初字第171l号民事判决第一、三、四、五项，即“一、原告钟某某与被告吴某某签订的《房屋租赁合同》于2005年7月18日予以解除。三、被告吴某某支付原告钟某某x元租金(从2005年6月18日起至2005年7月17日止)。四、驳回原告钟某某的其他诉讼请求。五、驳回被告吴某某的反诉请求”；
二、撤销四川省双流县人民法院（2005）双流民初字第171l号民事判决第二项，即“被告吴某某向原告钟某某支付违约金x元人民币”；
三、吴某某支付钟某某x元租金于本判决生效后十日内付清。
一审案件本、反诉诉讼费负担不变。
二审案件受理费x元由吴某某负担x元，钟某论负担x。二审案件受理费钟某某应负担的部分吴某某已垫付，本案执行时由钟某某支付吴某某。
本判决为终审判决。
审判长胡迪
代理审判员彭斌
代理审判员张争
二OO五年十二月二十日
书记员雷鹏
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