四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审原告）张某某（曾用名张某素），男，xxxx年xx月xx日出生，x族，住（略）。
委托代理人刘乾峰，四川泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）闵某某，男，xxxx年xx月x日出生，x族，住（略）。
委托代理人孙宗裔，成都市锦江区合江亭法律服务所法律工作者。
上诉人张某某因与被上诉人闵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2006）成郫民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审法院审理查明，2006年3月1日，张某某与闵某某签订售房合同，就闵某某自建的位于郫县X镇X村一社内综合楼一单元二楼X号房的买卖事项进行了约定(建筑面积为146.45平方米；总价为x元；产权性质为村镇产权)。张某某现已支付x元人民币。后张某某认为其系城镇居民，不能购买农村居民住宅，闵某某所建房屋不属于自由流通的商品房，其合同违背了国家法律的强制规定，要求闵某某退还购房款而引起纷争。张某某遂起诉至原审法院，请求确认双方签订的售房合同无效。
另查明，针对闵某某所在村社建房行为，郫县X乡规划建设管理局已于2005年7月26日作出《对郫筒镇X村违法建筑处理意见请示的回复意见》，责令城关村一社补交报建费后，按统一程序办理村镇房屋所有权证。
原审判决认定上述事实，采信的证据主要有：张某某与闵某某签订的售房合同，郫县X乡规划建设管理局《对郫筒镇X村违法建筑处理意见请示的回复意见》以及双方当事人的陈述。
原审法院判决认为，张某某与闵某某签订房屋买卖合同，约定闵某某将新建的房屋卖给张某某，并已明确交易标的物的产权为村镇产权，该合同是双方真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从我国现行法律、法规的规定来看，对于不属于同一村X村民及城镇居民，能否买卖村镇房屋并无明确禁止性规定，因此，张某某要求确认合同无效的理由不充分，原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，作出如下判决：驳回张某某的诉讼请求。
宣判后，原审原告张某某不服，向本院提起上诉，其主要理由是：根据《土地管理法》的有关规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。一审判决认为本案所涉房屋买卖法律并无禁止行规定，是完全无视法律规定的错误认识。请求二审法院撤销原判，确认上诉人与被上诉人之间的售房合同无效。
被上诉人闵某某答辩称，被上诉人与上诉人签订买卖合同时，被上诉人已经是居民身份了，根据相关法律规定，居民可以建设使用村镇房屋，并办理产权登记，本案房屋可以通过购买取得。上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，本案上诉人与被上诉人对一审查明事实均无异议。因此对一审认定事实，二审法院予以确认。二审另查明，本案所涉房屋的土地性质为集体所有。此事实有双方当事人在二审中的一致陈述予以证实。
本院认为，本案所涉房屋系在集体所有的土地上修建的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，本案所涉房屋买卖合同虽是双方当事人在平等、自愿基础上签订，意思表示真实，但此合同若认定有效，势必将与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而且违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，如果农村房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设。再则，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。故，本院认为，只要是非集体经济组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权，因此，上诉人上诉主张其与被上诉人签订的售房合同为无效的理由成立，本院应予支持。一审判决适用法律不当，应予更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（四）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省郫县人民法院（2006）成郫民初字第X号民事判决；
二、张某某与闵某某于2006年3月1日签订的《售房合同》无效。
一审案件受理费及其他诉讼费共计500元，二审案件受理费200元均由闵某某承担。
本判决为终审判决。
审判长陈晓俐
代理审判员邓凌志
代理审判员任华芬
二00七年二月二十六日
书记员何科
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