四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审被告）魏某，女，X族，XXXX年X月XX日出生，住（略）。
委托代理人徐某，男，X族，XXXX年XX月XXX日出生，住（略）。系魏某的丈夫。
委托代理人赵枫，四川东方大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）x，男，X族，XXXX年X月XX日出生，住x,护照号x。
委托代理人魏某，四川中超律师事务所律师。
原审第三人成都富房置换不动产房屋经纪有限公司。住所地：成都市X街X号。
法定代表人张某某，总经理。
上诉人魏某因与被上诉人x，以及原审第三人成都富房置换不动产房屋经纪有限公司(以下简称富房置换公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2006)武侯民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
x在一审中诉称，x与魏某于2006年2月14日签订房屋买卖合同，约定魏某将位于成都市武侯区X路四段X号X幢X单元X楼X号的房屋出售给x，房价总款为人民币31万元。合同签订后，x按约支付定金人民币3万元，魏某也于2006年2月24日将房屋交给x使用。嗣后，魏某以种种借口拒绝履行合同，明确表示不愿意出售房屋。请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并由魏某双倍返还定金合计人民币6万元。
魏某在一审中辩称，魏某从未表示拒绝履行合同，是x未按合同约定履行付款义务。另外，魏某收到的是人民币2万元“订金”而不是“定金”，x没有证据证明魏某违约。请求驳回x的诉讼请求。
富房置换公司在一审中述称，第三人为双方提供了中介服务，买卖双方对合同的真实性无异议，第三人也按照合同的约定转付了定金，第三人没有违约行为，不应承担责任。
原审法院认为，x与魏某、富房置换公司签订的《房屋买卖合同书》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该《房屋买卖合同书》真实、合法有效，各方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。x在签订合同后，按约定足额履行了给付定金的义务，魏某虽然只收到人民币2万元的定金，但这是基于魏某与第三人之间的约定，与x无关。魏某在第三人处领取人民币2万元定金的事实，不影响x已给付人民币3万元定金事实的成立。因x与魏某在签订合同后足额履行了定金给付义务，魏某也在收到人民币2万元定金后将房门钥匙和水、电费的交费卡交给了x，证明魏某事实上已将房屋交付给了x使用，x更换门锁是行使使用权能的行为，故不存在未经许可擅自更换门锁侵害魏某权益的事实。从徐某于2006年4月15日签字同意支付x人民币5000元违约金的协议可以看出，在合同约定的x给付魏某首付款的90日内，魏某的丈夫徐某已表现出不愿继续履行合同，愿承担一定数额的违约金。再结合第三人富房置换公司出具的《情况说明》和x委托他人就继续履行合同给付首付款问题与徐某进行电话联系的录音内容，能够证明在合同的履行过程中，魏某丈夫徐某不愿继续履行合同。因在x给付首付款时，魏某不愿配合，故魏某的行为已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于魏某不愿继续履行合同，故对x请求解除合同的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，x请求魏某双倍返还定金人民币6万元的诉讼请求成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十六条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定判决：一、x和魏某、富房置换公司于2006年2月14日签订的《房屋买卖合同书》于判决生效之日起解除；二、魏某于判决生效之日起10日内一次性支付给x人民币6万元。案件受理费人民币2310元，其它诉讼费人民币1355元，共计人民币3665元，由魏某负担。
宣判后，魏某不服判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，判决驳回x要求双倍返还定金人民币6万元的诉讼请求，并由x负担本案诉讼费用。其主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同书》后，为履行合同将房屋过户的材料交给了第三人，并主动在银行办理结按手续，取出房产证，且在2006年5月13日的电话联系中，仍然要求被上诉人履行合同或者协议解除，前述事实证明上诉人没有违约行为。2、被上诉人没有在合同约定的付款期限内即2006年5月13日前给付首付房款，按照《房屋买卖合同书》第十一条的约定，该合同已经终止。由于被上诉人买房不付款，也根本不打算付款，还企图强占上诉人的房屋，才导致本案纠纷的发生。3、根据《中华人民共和国合同法》的规定，即使被上诉人提出的其有证据证明上诉人违约的主张成立，被上诉人也应当依法履行通知义务，被上诉人在未通知上诉人的情况下，终止履行合同，其行为不符合法律有关行使“不安抗辩权”的规定，也不符合法律规定的合同解除的条件。4、由于被上诉人是外籍人员，按照《中华人民共和国国家安全法》、《中华人民共和国国家安全法实施细则》、《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》的规定，公民私房外销，其房屋必须取得外销权，并且必须取得国家安全局出具的《国家安全事项审查意见书》，否则不允许交易。而本案中，没有证据证明双方交易的房屋和签订的《房屋买卖合同书》经过国家安全局的审查，也没有办理任何批准手续，三方签订的《房屋买卖合同书》无效，仅应返还各自取得的财产。5、第三人出具的《情况说明》没有加盖公章，也无证人签名，其真实性、合法性无法确认。上诉人在一审庭审中，已经对该证据提出异议，该《情况说明》不能作为定案依据。
综上所述，上诉人在本案中没有违约行为，被上诉人违约事实清楚，同时，因上诉人转让房屋没有办理批准手续的，合同未生效。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉主张。
被上诉人x未作书面答辩。
经审理查明，2006年2月14日，魏某与x、富房置换公司签订《房屋买卖合同书》，约定的主要内容有：魏某将座落在成都市武侯区X路四段X号X幢X单元X楼X号的住房一套以人民币31万元的价格转让给x；签订合同时x向富房置换公司支付人民币3万元作为购房定金，由富房置换公司转付魏某“订金”人民币2万元整，剩余定金人民币1万元在领取新产权证当日，由富房置换公司转付给魏某；x在合同签订之日起90日内向魏某首付房款人民币12.5万元，余款人民币15.5万元在领取新产权证当日付清。
合同签订当日，x向富房置换公司支付人民币3万元，富房置换公司出具的收据中载明的收款事由为：“购人民南路四段X号X幢X单元X楼X号房屋定金。”富房置换公司收款后将其中的人民币2万元转交给了魏某。魏某收款后出具的收条载明：“今收到富房置换转交x购人民南路四段X号X楼X号房款定金人民币贰万元整”。此后，魏某将约定转让的房屋的房门钥匙，以及该房屋的水、电费交费卡交给了x，x接收房屋后在该房内堆放了物品，并更换了房屋门锁。事后，魏某的丈夫徐某以x更换门锁侵害其权益为由，表示不愿意出售该房屋。2006年4月15日，魏某的丈夫徐某就解除魏某与x、富房置换公司三方签订的《房屋买卖合同书》草拟了一份《协议》，该协议书载明：三方同意解除《房屋买卖合同书》，徐某同意支付x违约金人民币5000元，x不再追究魏某任何责任，同时魏某也不追究x更换门锁和入住房屋的责任，并由魏某支付富房置换公司中介费人民币5820元。《协议》书上有徐某的签名，没有x和富房置换公司的签字。此后，x未向魏某支付购房首付款。
一审诉讼中，x还举出了一套视听资料和一份加盖有“成都富房置换不动产房屋经纪有限公司南区连锁业务专用章”和“祝洁”签字的《情况说明》。视听资料录制了2006年5月13日x委托晏慧娟与魏某、徐某就履行购房合同事宜进行协商的谈话内容，在双方的谈话中，魏某认可已经口头委托其丈夫徐某处理相关事宜。在晏慧娟提出其愿意给付购房首付款时，徐某要求“今天”付款，并称“今天是最后一天”，后又称“今天我没空”，其与魏某均在“青城山”，要“12点以后”才回成都，同时陈述“你违约了，还给我啥子喃，……你过来把钱交给我，不交给我你就违约”。晏慧娟回答“你这样就相当没有诚意了”。
《情况说明》载明的主要内容有：2006年3月16日，富房置换公司业务员询问魏某办理“结按”手续进展情况时，魏某表露出不愿出售该套房屋，在2006年4月11日三方协商过程中，魏某的丈夫徐某再次明确表示不愿意出售该房，理由是x将门锁更换侵害了魏某的权益，并愿意赔偿x违约金人民币5000元，而x则要求魏某赔偿x元，双方协商无果。2006年4月15日，x在搬迁存放于成都市武侯区X路四段X号X幢X单元X楼X号住房内的物品时，受到物管的阻拦，魏某委派其丈夫徐某到场负责处理此事，经成都市火车南站派出所民警出面协调，x于当日晚搬出了存放于该房屋内的物品。2006年4月26日，x及委托的律师向富房置换公司递交了一份律师函，并要求转交魏某，经电话联系魏某，其明确表示不愿接收律师函。2006年5月13日，x到富房置换公司表示愿意继续履行购房合同，希望魏某到此协商给付购房首付款等相关事宜，经与魏某电话联系，其表示该房屋系夫妻共同财产，已经全权委托徐某处理，后x的代理人晏慧娟与徐某通话时，徐某称“今天是合同期的最后一天，他们夫妻俩均在青城山不能回成都，但又要求乙方（x）立即支付房款并声明其于当晚12点以后才能回成都，随后晏慧娟表示我们愿意等到当晚12点以后与其履行合同，因为5月14日即次日才是合同规定的最后一天，这时徐某立即表示明天也无法回成都，晏慧娟提醒徐某这种行为是故意拖延合同履行时间，拒不履行合同配合义务的行为。徐某我就是回来不到”。
魏某对x举出的《情况说明》和视听资料进行质证后认为：《情况说明》加盖的印章系业务专用章，而非公章或证明章，该证据不合法，不予认可。对x举出的视听资料中录制的“谈话事实无异议”，但仅系其中的一部分，魏某没有表示过不履行合同。
二审诉讼中，魏某为支持其提出的购房合同无效的主张，向本院提交了一份《公民私房外销国家安全事项审查》办事指南，该办事指南载明其审查的“法定依据”为：《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例实施意见》。
本院认为：1、对x举出的《情况说明》，尽管加盖的是“业务专用章”，但系富房置换公司就魏某与x签订和履行购房合同中的相关情况所作的说明，其具备客观性，符合民事诉讼证据的基本特征，同时法律、法规未规定只有加盖公章的证明材料才属于民事诉讼证据的范畴，故应当予以采信。对x举出的视听资料，由于魏某对该“谈话事实无异议”，该视听资料也符合民事诉讼证据的基本特征，故应作为本案的定案依据。
2、对于魏某向x出售房屋的行为是否有效的问题，本院认为，虽然魏某提供的《公民私房外销国家安全事项审查》办事指南中明确对外销的私房应当经国家安全部门审查，但其依据为《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例实施意见》，而在《中华人民共和国国家安全法》及《中华人民共和国国家安全法实施细则》中，并无相关规定，因此，魏某所述双方签订的房屋买卖合同因违反法律、法规规定而无效的上诉理由，不能成立。
3、对x与魏某、富房置换公司于2006年2月14日签订的《房屋买卖合同书》，因系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故应当认定为有效，各方当事人均应按合同的约定诚实履行各自的义务。虽然《房屋买卖合同书》中曾将x应当给付的人民币3万元款项有作为“订金”的表述，但针对该3万元款项在“订金”表述的前后文字中又均表述为“定金”，同时富房置换公司在收取x给付的人民币3万元款项后出具的收据，也载明为购房“定金”，故对x给付的人民币3万元款项，应当认定为定金。虽然富房置换公司向魏某转交的定金数额为人民币2万元，但富房置换公司未全额转交x给付的定金是基于魏某与富房置换公司之间的特别约定，不能因此否认x已全面履行了定金给付义务的事实。魏某所述其收取的是“订金”而非定金的上诉理由，不能成立。
4、根据x在诉讼中举出的视听资料以及富房置换公司出具的《情况说明》，证明在合同约定的付款期限内，魏某有妨碍x给付购房款的行为，同时魏某的丈夫徐某在双方协商是否继续履行购房合同过程中明确表示不愿意出售该房屋，并在自己草拟的《协议》中承诺愿意赔付x违约金人民币5000元。故应当认定本案涉及的《房屋买卖合同书》未能顺利履行系魏某单方原因所致，魏某应承担相应的违约责任。至于徐某提出的x更换门锁侵害其权益的问题，因魏某在合同签订后已经将房屋交付x使用，x接受房屋后更换门锁符合情理，没有侵害魏某的合法权益，不应当成为魏某提出解除购房合同的正当理由。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，魏某收取定金后，不愿履行合同义务，故原审法院判决魏某双倍返还x定金人民币6万元及解除双方签订的房屋买卖合同正确。
综上所述，原审法院认定本案基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费及其他诉讼费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费2310元，由魏某负担。
本判决为终审判决。
审判长何开元
审判员陈苹
代理审判员靳玉馨
二OO七年五月二十一日
书记员张焱伟
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