原告（反诉被告）陈某某。
委托代理人刘某，上海市天寅律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某经贸发展有限公司。
法定代表人顾某某。
委托代理人江某某、江某，上海市江某律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾某某。
委托代理人江某某、江某，上海市江某律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）某某经贸发展有限公司、被告（反诉原告）顾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人刘某、两被告的委托代理人江某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2008年3月24日签订厂房租赁合同一份，约定由被告将其位于某某公路X弄X号的厂房租赁给原告使用。租赁期限从2008年4月10日起至2010年4月9日。协议签订当日原告向被告支付了6800元的租赁保证金。2008年4月被告将租赁厂房交付原告，原告如约支付租金，并于2008年6月为准备生产对厂房进行了装修并雇佣员工。期间，原告多次向被告要求提供该租赁物的房产证明，用于办理工商登记及厂房消防等手续，但被告一直拖延不提供。2008年11月因被告不提供厂房产权证明，原告拒绝支付房租。2008年12月被告以原告不付房租为由封门。2009年1月经原告调查获知，被告向原告出租的厂房系在六千万伏强高压线下自行搭建的违章建筑，根本没有合法的产权。原告认为，被告违反诚信原则，隐瞒事实将其在高压线下违法搭建具有高度危险的违章建筑以“厂房”出租给原告，获取不当利益并致原告于高度危险中，因此，双方签订的厂房租赁合同无效，被告应向原告返还保证金和已付房租。由于是被告的过错造成合同无效，故被告还应赔偿原告因合同无效造成的损失。为此原告起诉来院，要求判令：1、原、被告双方签订的厂房租赁合同无效；2、被告向原告返还租赁保证金6800元及房租x元；3、被告赔偿原告损失包括厂房装修费x元、雇佣工人看守厂房费用x元及搬迁费用x元。
被告辩称，本案纠纷是由于原告故意拖欠租金引起的，是原告经营不善、效益不好引出的恶意诉讼。原告主张的赔偿损失与本案无关，且与事实不符，故不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）提出反诉称，要求被告支付房屋租金x元，后变更为要求被告房屋实际使用费到迁出之日止（按租金标准）；要求判令被告支付滞纳金x.85元。
原告（反诉被告）就反诉答辩称，被告将违法建筑出租的行为严重违反法律规定。经原告向相关部门反映，嘉定区规划和土地管理局出具违法建设认定告知书，认定被告出租给原告的房屋属违法建筑。鉴于双方签订的合同依法应属无效，且系争房屋无法正常使用，故原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，原告陈某某和被告顾某某于2008年3月24日签订厂房租赁合同书一份，约定由被告顾某某将位于某某公路X弄X号，面积为633.4平方米的厂房（系被告向案外人租赁而来）租赁给原告使用。租赁期限从2008年4月10日起至2010年4月9日止，年租金为x元，租金每三个月支付一次，每次应提前一个月支付下一次的租金。合同还对免责条款等其他事项作了约定。协议签订当日原告向被告支付了6800元的租赁保证金。被告顾某某则将租赁厂房交付原告，后原告分几次向被告支付了部分租金。2008年11月13日，被告顾某某向原告发出催款通知，内容主要为：根据合同约定，原告从2008年10月10日至2009年1月9日的房租共计x元，已经支付了1万元，尚欠x元，请原告在2008年11月15日交付。嗣后，双方因故发生纠纷，经交涉未果，原告遂于2009年4月涉讼。
另查，2009年9月23日，嘉定区规划和土地管理局出具违法建设认定告知书，认定上述系争租赁房屋属违法建设，有关管理部门将依据有关规定进行依法处理等。
诉讼中，原告和被告对原告提供的收款收据显示的付款数额为x元（保证金除外）无异议，但被告表示其中一张载明的金额为x元，收款方式为支票，收款日期为2008年4月10日的收据，因支票未兑现，故被告实际未收取该款项。原告则表示支票确未兑现，但该收据载明收款事由为支付部分房租（到4月底用现金赎回），后原告支付了x元现金，赎回了支票，而被告未开具新的收据，故原告认为该x元被告实际已收取；此外原告认为在这之后被告出具的两份收据注明其收取的为2008年7月至10月及2008年10月以后的租金，如之前的x元租金实际未付的话，后两份收据显然不会这么写；另原告认为2008年11月被告顾某某向原告发出催款通知仅要求支付2008年10月10日至2009年1月9日尚欠租金x元，未提及x元未付，亦可证明该x元已支付。本院认为，原告对该x元的解释较之被告更具逻辑性，亦符合常理，本院予以采信。
审理中，原告还提供了其雇佣的工人刘学某、刘素某的工资结算表，以证明其雇佣两人看守厂房的费用为x元；被告则表示其已找到刘学某、刘素某，两个工人称上述费用系原告欠工人的工资，而非看守厂房的费用。对于被告出示的刘学某、刘素某的情况说明，原告表示因证人未到庭，不予认可。此外，对原告出具的通知，被告表示未收到。对原告出具的装修合同和收据，被告表示其从未同意原告装修，对装修合同和收据亦不认可；原告也未能提供证据证明其进行厂房装修征得了被告的同意。
以上事实，有厂房租赁合同书、收款收据、通知、工资结算表、装修合同、收据、照片、催款通知、土地租用协议、补充协议、情况说明、当事人陈某笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原告和被告顾某某签订的厂房租赁合同书虽是双方真实意思表示，但因被告顾某某租赁给原告使用的厂房被相关行政机关认定为违法建筑，故系争租赁合同依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应将系争租赁厂房返还被告顾某某，被告顾某某则应向原告返还租赁保证金6800元。由于原告对房屋的使用并非有形财产无法现实返还，故应由原告向被告顾某某支付房屋实际使用费作为补偿，房屋实际使用费的标准可参照双方合同约定的租金的标准。原告已付租金为x元，按年租金x元的标准计算，可用于支付租金（实际使用费）248天，即从2008年4月10日起计算至2008年12月17日，故原告还应从2008年12月18日开始向被告顾某某支付房屋实际使用费至其向被告顾某某返还厂房之日止。但被告要求原告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。因被告顾某某将违法建筑租赁给原告使用，其对合同无效应承担主要责任；原告在未对租赁标的物是否系合法建筑了解清楚的情况下即行承租，亦应承担一定责任。关于原告主张赔偿的装修费用，本可列入赔偿范围，但因原告未能提供证据证明其进行厂房装修系征得被告顾某某同意，故原告即便存在装修费用，依法亦应自行承担。原告主张的雇佣工人看守厂房费用x元，依据不足且与被告提供的工人的书面证词不符，本院不予采信。考虑到原告因信赖合同有效而搬迁至租赁物所在地确需一定费用，故对原告主张的搬迁费用本院认为可列入赔偿范围。至于赔偿的具体数额，因原告主张的搬迁费用数额不大及考虑到诉讼成本（如鉴定费用）等问题，可由本院参酌双方的责任分担并结合本案的具体情况酌定。由于被告某某经贸发展有限公司非合同签约主体亦非合同履约主体，故原告要求其承担民事责任的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈某某和被告顾某某于2008年3月24日签订的厂房租赁合同书无效；
二、被告顾某某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某租赁保证金6800元；
三、被告顾某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某某搬迁费用7000元；
四、原告陈某某应于本判决生效之日起一个月内将位于某某公路X弄X号的系争房屋返还被告顾某某；
五、原告陈某某应于本判决生效之日起十日内支付被告顾某某房屋实际使用费（从2008年12月18日开始计算至原告实际返还厂房之日止，按年租金x元的标准计算）；
五、原、被告其余的诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6213.33元(其中本诉案件受理费4135.88元、反诉案件受理费2077.45元)，由原告负担4213.33元，由被告负担2000元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长秦忠
审判员杨洁
代理审判员朱海滨
书记员于吉鸿
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