上诉人（原审原告）：南阳市烟草公司社旗县分公司。
法定代表人：杨某，该公司经理。
委托代理人：徐国章，河南怡和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：庞某，男，X年X月X日出生
委托代理人：刘兆伟，河南宛东律师事务所律师。
原审被告：社旗县金海湾休闲洗浴有限公司。
法定代表人：任某某，该公司执行董事。
上诉人南阳市烟草公司社旗县分公司（以下简称社旗烟草分公司）与被上诉人庞某，原审被告社旗县金海湾休闲洗浴有限公司（以下简称金海湾公司）因租赁合同纠纷一案，社旗烟草分公司于2008年10月28日向社旗县人民法院提起诉讼，请求解除租赁合同、恢复原状并由金海湾公司承担恢复费用和诉讼费用。该院于2008年12月16日作出（2008）社民商初字第X号民事判决，该判决生效后，案外人庞某不服，向检察机关申诉。南阳市人民检察院于2009年3月24日作出宛检民抗字（2009）X号民事抗诉书提出抗诉，本院于2009年6月10日作出（2009）南民商再字第X号民事裁定，撤销（2008）社民商初字第X号民事判决，发回社旗县人民法院重新审理，该院于2010年1月21日作出（2009）社民商初字第X号民事判决。社旗烟草分公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人社旗烟草分公司的委托代理人徐国章，被上诉人庞某及其委托代理人刘兆伟，原审被告金海湾公司的法定代表人任某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：河南省南阳市人任某某欲在社旗县投资办理洗浴中心，经与社旗烟草分公司协商后准备租赁社旗烟草分公司的场地房屋。2005年9月28日任某某委托庞某办理金海湾公司与社旗烟草分公司之间房屋场地租赁合同签订事宜。2005年10月16日庞某以个人名义作为乙方与社旗烟草分公司作为甲方签订租赁合同，合同上显示为甲方自愿将部分场地租赁给乙方投资改建洗浴中心，租赁期限自2006年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定承租方在合同签订后一次性以现金交清两年租金7.6万元，以后每年1月1日交纳本年度租金，年租金按3.8万元计，五年以后租金按每两年递增1O％进行调整。合同约定经甲方同意后，乙方可对租赁场地改建、扩建，合同期满后乙方应恢复甲方房产原貌，甲方不承担任某费用。甲方院内水井及无塔供水设备由乙方使用，乙方必须保障甲方部分用户的正常用水，电费由甲方负责，不再出水费。在租赁期间，若遇到上级部门政策性变化对租赁场地进行收回时，乙方无条件服从。社旗县公证处2005年10月17日对此合同进行了公证。2O06年2月18日，社旗烟草分公司以社旗县烟草专卖局(公司)的名义向县招商局上报了《社旗县烟草专卖局关于2005年度招商引资项目情况说明》，将任某某计划投资的金海湾公司作为该局招商引资项目上报，在其所上报的金海湾公司一期投资金额明细表中载明基建项目为“改造面积400平方米，扩建面积1000平方米”，在其所上报的二期工程大众部投资金额明细表中载明基建项目为“扩建面积1160平方米”。2006年4月19日，社旗县人民政府收购关闭自备井领导小组在清查中将社旗烟草分公司的自备井列入第一批清查范围。2006年5月29日，社旗县金海湾休闲洗浴有限公司在县工商机关注册登记成立，股东为任某某和庞某，注册资金为50万元，其中任某某出资27.5万元，占出资的55％，为公司的执行董事，担任某司法定代表人，庞某出资22.5万元，占出资的45％，为公司监事，担任某司经理。并于同日领取企业法人营业执照，在所租赁到的社旗烟草分公司的场地上正式开始经营活动。2006年6月17日，任某某与庞某签订承包转让协议，协议约定承包转让总额95万元，由庞某分批次支付，2008年2月10日前应付款共计30万元，所有款项至2011年2月10日前付完，款项结清之日，庞某将拥有全部股权，自主经营、独立核算、新增资产均归庞某所有，若庞某违约，不及时付款，任某某仍拥有在金海湾公司原始股东的全部比例。合同签订后至2008年2月10日，庞某共支付给任某某29万元。同时自合同签订后，任某某不再参与经营，由庞某负责该公司的实际经营活动。在庞某实际经营过程中，因自备井整顿等原因，金海湾公司另找了水源，不再使用社旗烟草分公司的自备井，同时也停止了对社旗烟草分公司部分用户的供水，并对租赁场地进行了改建、扩建。且在社旗烟草分公司诉至法院时(2008年10月28日)尚欠社旗烟草分公司2008年租金1.8万元未付。2008年l0月28日，社旗烟草分公司以金海湾公司违约，致使合同目的不能实现为由诉至社旗县法院要求解除租赁合同。
本案在发还重审中，在金海湾公司法定代表人明确表示同意解除合同情况下，社旗烟草分公司仍不同意调解，坚持以违约及按合同约定的解除合同的条件已成就为由，要求法院判决解除合同。另查明：任某某与庞某因所签的承包转让协议履行中也发生了纠纷，诉至法院，社旗县法院正在审理中。
原审法院认为：本案争议焦点是本案的租赁合同应否解除，即社旗烟草分公司诉称的金海湾公司的违约行为是否符合解除合同的法定要件。社旗烟草分公司诉金海湾公司的第一个违约行为是金海湾公司迟延履行给付租金的行为。依双方合同约定，2008年度的3.8万元租金金海湾公司应于2008年1月1日前付清，但直至起诉之日即2008年lO月28日，金海湾公司仍下欠社旗烟草分公司该年度租金1.8万元未付，该行为确为违约行为，但因金海湾公司己履行了大部分义务(已给付租金2万元)，且表示愿继续给付，社旗烟草分公司亦未提供出经其催告后金海湾公司在合理期限内仍未履行的证据，故社旗县烟草分公司所诉金海湾公司的第一个违约行为虽然存在，但尚未达到法定的解除合同的要件。社旗县烟草分公司所诉金海湾公司的第二个违约行为是金海湾公司擅自终止对社旗烟草分公司部分职工用户的供水，而双方所签订的合同显示为社旗烟草分公司院内水井及无塔供水设备归金海湾公司使用情况下，金海湾公司负有保障社旗烟草分公司正常用水的义务，因自备井整顿等原因金海湾公司不再使用社旗烟草分公司的水井及设备而停止对社旗烟草分公司的正常供水，虽构成一定的违约，但这种违约与双方签订合同的主要目的即社旗烟草分公司收取租赁费、金海湾公司办洗浴中心并无直接关系，因此此行为也未达到法定的“不能实现合同目的”的程度。社旗烟草分公司所诉金海湾公司的第三个违约行为是未经社旗烟草分公司同意，擅自开挖游泳池，私自开设溜冰场和饭店等项目，因双方在签订租赁合同时，就已明确金海湾公司要在此开办洗浴中心，并向社旗烟草分公司提交了一、二期工程计划，社旗烟草分公司于2006年2月18日将金海湾公司的项目及计划上报县招商局，将之作为自己的招商引资项目，视为其已同意金海湾公司的一、二期工程计划，而一、二期工程计划上载明需改造400平方米，扩建2160平方米的基建项目，金海湾公司随后在落实该工程计划即挖游泳池、开溜冰场时无需再征得社旗烟草分公司的同意，故社旗烟草分公司在未提供出能够证明金海湾公司有超出工程计划又未得到其同意的证据的情况下称金海湾公司违约，该院不予支持与认定。社旗烟草分公司所诉的第四个解除合同的理由是依合同约定，社旗烟草分公司在遇到上级部门政策性变化对租赁场地回收时，金海湾公司应无条件服从，并提出依现有政策，全县烟叶种植面积扩大，需将租赁场地建为烟叶仓库，但未提交任某政策性文件予以佐证，此要求解除合同的理由该院亦不予支持。因双方所签之合同系在金海湾公司尚未注册登记前由庞某以个人名义与社旗烟草分公司所签且经过公证机关公正，庞某现又为金海湾公司的实际经营者，应参加本案诉讼。金海湾公司法定代表人虽表示同意解除合同，但其亦承认其已退出经营，而实际经营者庞某后续投资较多，且不同意解除合同，可以看出金海湾公司法定代表人的意思不是金海湾公司的真实意思表示，从保护私营企业发展及实际经营者的合法权益的角度出发，该租赁合同不宜解除。经该院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：驳回原告南阳市烟草公司社旗县分公司对被告社旗县金海湾休闲洗浴有限公司的要求解除场地房屋租赁合同、恢复原状及费用承担的诉讼请求。本案诉讼费100元，由南阳市烟草公司社旗县分公司负担。
上诉人社旗烟草分公司不服判决，上诉称：一、一审原被告双方同意解除合同，原判不予解除，违背法律自愿原则；二、庞某与金海湾公司之间的纠纷与本案不是同一法律关系；三、原审法院认定事实错误。1、建游泳池和溜冰场未征得出租方同意，违反合同约定。2、合同约定乙方庞某保障社旗烟草分公司正常用水，现违反约定。3、租金未按时足额交纳，违反合同约定。故请求撤销一审判决，解除租赁合同，诉讼费用由庞某承担。
被上诉人庞某答辩称：本案租赁合同没有达到解除条件，我是金海湾公司的实际经营人，投入巨大，不存在私建游泳池和溜冰场问题，自备井供水问题过错在社旗烟草分公司，我已将2010年前的租赁费交完。
原审被告金海湾公司述称：该项目系社旗县招商引资项目，由于经营中股东间不和，后签协议交给庞某经营，所欠的租金应该交纳。
根据各方当事人的上诉，答辩情况，并征询各方当事人意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：本案的租赁合同是否应该解除。
二审中被上诉人庞某向法院提交了2010年4月16日所交租赁费收款收据一份，证明已将以前和2010年的租赁费全部清交。上诉人社旗烟草分公司认为：对该收据真实性无异议，但系金海湾公司或庞某交纳不清楚。金海湾公司未发表质证意见。合议庭认为该证据客观真实，且与本案有关联性，本院予以采信。
本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：2010年4月16日金海湾公司的实际经营人庞某向社旗烟草分公司交纳租赁费x元，系付2008年至2010年租赁费，其中2008年x元，2009年x元，2010年x元。
本院认为：2005年10月16日社旗烟草分公司与庞某（受任某某委托）所签订的租赁合同是在双方平等、自愿、协商一致的基础上形成的，该合同不违反相关法律的规定，应为有效合同。2006年5月29日任某某与庞某成立了金海湾公司，2006年6月17日任某某与庞某签订协议，将金海湾公司承包给庞某实际经营，庞某作为金海湾公司的实际经营者，本案的租赁合同解除与否，与其有直接的利害关系，且在庞某承包经营后，后续投资较大，故原审法院将庞某作为第三人参加诉讼程序正确，处理适当。社旗烟草分公司将金海湾公司项目作为招商引资项目，并对金海湾公司的改、扩建情况向县招商局予以上报，金海湾公司依据改、扩建工程计划建游泳池和溜冰场，并未违反合同规定，不构成违约。在本案的诉讼过程中，金海湾公司的实际经营人庞某已将2010年之前的租赁费用全部交清，且社旗烟草分公司已予以接收。至于合同约定的保障社旗烟草分公司正常用水的问题，由于该自备井在社旗烟草分公司院内，因自备井整顿等原因而予以关闭，致使无法履行合同约定供水，但该违约行为不足以达到无法实现合同目的程度，不足以达到解除合同的条件。综上所述，上诉人社旗烟草分公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案的租赁合同未达到解除的条件，合同不应解除。原审判决认定事实清楚，证据充分，处理适当，应予维持。在履行合同过程中，双方当事人要遵守诚实信用原则，严格按照合同约定的权利义务履行自己的职责，从双方当事人的合同根本目的出发，保持合同的相对稳定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由南阳市烟草公司社旗县分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长龚跃伟
审判员郭晓璞
代理审判员魏春光
二0一0年七月二十八日
书记员郭金雨
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