上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)王某甲。
委托代理人王某乙。
委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)王某丙。
委托代理人蔡景绍，上海里格律师事务所律师。
委托代理人熊江怀，上海市尚实律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)上海金牛物业管理有限公司。
法定代表人袁某某，总经理。
上诉人王某甲因与被上诉人王某丙、上海金牛物业管理有限公司(以下简称金牛公司)租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院作出的(2006)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：王某甲是张林娣的外孙女，王某丙是张林娣的儿子。系争房屋上海市X路X弄X号X室为公有住房，金牛公司为该房出租人。1999年，张林娣所有的私房上海市X路X号被拆迁。根据该房的拆迁安置协议，拆迁补偿款为人民币12.5万元，拆迁安置人为张林娣及王某甲。同年5月，张林娣用取得的拆迁补偿款购买了系争房屋使用权，房价为人民币11。7万元。同年6月，金牛公司向张林娣发放了系争房屋租赁凭证，该凭证“附注”栏内载明“张林娣、王某甲二人”。王某甲的户口随张林娣一并迁至系争房屋内，但未在系争房内居住过。张林娣自购房后一直居住于系争房屋内。2001年，王某丙的户籍自上海市X路X弄X号X室迁入系争房屋。2005年10月1日，张林娣死亡。后王某甲、王某丙为系争房屋新承租人的确定发生纠纷。2006年6月27日，金牛公司书面通知王某甲，变更系争房屋承租人为王某丙。
原审法院，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。系争房屋使用权虽然是以拆迁补偿款购买所得，但这不能改变房屋的公有性质。公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。只有在有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合有关政策规定的情况下，人民法院才可判决撤销、依法重新确定。本案中，王某丙虽无法证明自己实际居住于系争房内，但是王某甲同样未在该房中居住过，而两人在系争房屋内均有常住户口。况且，如王某甲确因上海市X路X号房屋拆迁的原因而对系争房屋享有相应的权利，该权利也不会因承租人由张林娣变更为王某丙而受到任何影响。因此，原审法院认为，金牛公司指定王某丙为系争房屋新的承租人并无不当，王某甲要求撤销该指定并确定王某甲为新承租人的诉请理由不足，原审法院不予支持。据此，原审法院判决：王某甲请求法院撤销金牛公司将系争房屋租赁户名由张林娣变更为王某丙的决定、判令系争房屋租赁户名由张林娣变更为王某甲的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币50元，由王某甲负担。
判决后，上诉人王某甲不服，向本院提起上诉称：被上诉人王某丙并非系争房屋的共同居住人，不符合承租人的条件。系争房屋是以上诉人及张林娣共同取得的拆迁补偿款购买的，且该房租赁凭证上也载明“张林娣、王某甲二人”，故上诉人是系争房屋合法的共同居住人，张林娣去世后，系争房屋应改由上诉人承租。故请求撤销原审判决，依法支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人王某丙辩称：上诉人不具备系争房屋承租人的法定条件，被上诉人金牛公司指定被上诉人王某丙为系争房屋承租人，符合相关法律法规的规定。故请求驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人金牛公司辩称：其指定被上诉人王某丙为系争房屋新的承租人，符合法律法规的规定。故请求驳回上诉，维持原审判决。
本案二审审理中，被上诉人金牛公司称：系争房屋租赁凭证“附注”栏内的记载是对发证当时该房的同住人情况的说明。上诉人及被上诉人王某丙对此均予认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人且协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。上诉人与被上诉人王某丙在系争房屋内均有常住户口，但均无法证明自己在系争房屋中居住的事实，租赁凭证附注的内容也仅是对发证当时情况的反映。现两人对系争房屋的承租权不能协商一致，被上诉人金牛公司根据本案的实际情况及相关规定，确定系争房屋原承租人张林娣之子即被上诉人王某丙为新的承租人并无不当。故上诉人王某甲的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长陈显微
代理审判员李梅
代理审判员陶静
二00六年十一月二十日
书记员莫敏磊
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