上诉人辛某某，男，X年X月X日生。’
上诉人刘某(系辛某某妻子)，女，X年X月X日生。
上诉人辛某某，刘某委托代理人张三立(特别授权)，鲁山县148法律服务中心法律工作者。
被上诉人杨某某，女，X年X月X日生。
委托代理人李万福(特别授权)，鲁山县148法律服务中心法律工作者。
原审被告王某某，（又名李某）男，X年X月X日出生。
上诉人辛某某、刘某与被上诉人杨某峰物权纠纷一案，鲁山县人民法院于2009年7月19日作出（2009）鲁民初字第X号民事判决。宣判后，辛某某、刘某不服，向本院提起上诉。鲁山县人民法院于2010年2月3日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月9日审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告杨某某、被告王某某原系夫妻，二人因感情不和，2000年2月28日在梁洼镇人民政府办理了离婚手续，并在离婚协议书中约定，北屋四间、厢房一间归杨某某所有，2003年3月26日，被告王某某在原告杨某某不知情的情况下，私自将该处房屋以x元的价格卖于被告刘某、辛某某。原告得知实情后，向本院提起诉讼。另查明，本案在审理过程中，因涉诉争议标的物房屋所有权处于行政确权，行政诉讼之中，2006年4月26日，本院作出裁定中止对本案的审理。现中止诉讼的事由消失，本院恢复本案的审理。
原审认为，公民的合法民事权益受法律保护，民事活动必须遵守法律。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后，取得处分权的，该合同有效”。原告杨某某、被告王某某协议离婚时，离婚协议中明确约定，上述争议房屋归杨某某所有。但王某某未经杨某某同意，私自将房屋卖于被告刘某、辛某某，事后亦未经杨某某追认，因此该三被告签订的买卖房屋合同无效。被告刘某、辛某某应将房屋返还给原告杨某某、被告王某某应将卖房款x元返还给被告刘某、辛某某。被告王某某无权处分原告的财产，对造成房屋买卖合同无效存在过错，返还x元时应支付该x元的利息，自2003年3月26日(卖房之日)按中人民银行规定的同期存款利率计付至实际交付之日。被告辛某某、刘某辩称，二被告购买的房屋系被告王某某婚前个人财产，王某某有权处分，且二被告已办理房产证，二被告应为该房屋的合法所有人，对于该辩解理由，现有证据能够证明争议房屋为原告杨某某、被告王某某的原夫妻共同财产，即使是婚前个人财产，离婚协议书明确约定该房屋归原告杨某某所有，被告王某某已无权处分该房屋，至于二被告已办理的房产证，已被法院行政判决所撤销，因此该辩解理由，本院不予采信。对于原告杨某某要求被告刘某、辛某某支付房屋租于他人收取的租赁费3800元及房屋塌陷补偿款5300元，因该项请求原告未提供相关证据予以证实，本院不予支持。被告王某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的自愿放弃。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告王某某与被告刘某、辛某某于2003年3月26日签订的买卖房屋合同无效。二、被告王某某于本判决生效后十日内向被告刘某、辛某某返还购房款x元及其利息(自2003年3月26日起按中国人民银行规定同期存款利率计付至实际支付之日)。三、被告刘某、辛某某于本判决生效后三十日内将依据上述合同取得的房屋返还给原告杨某某。四、驳回原告杨某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告王某某负担。
判决送达后，辛某某，刘某不服，向本院提起上诉。理由为,一、杨某峰与王某某虽在离婚协议中约定该房屋归杨某峰所有但房屋没有办理物权转移登记，房屋的所有人仍然是王某某而不是杨某峰，王某某对该房屋有处分权。辛某某、刘某购买王某某的房屋是善意的，公平的，双方之间的房屋买卖协议应为有效协议。原审法院认定该房屋为夫妻共同财产，做出的判决是错误的。请求二审法院撤销一审判决，保护上诉人的合法权益。
被上诉人杨某峰辩称，在王某某和杨某峰离婚时双方已约定该房归杨某峰所有，该房屋办不办理转移登记手续所有权都是杨某峰的，王某某无权处理该房屋。王某某与辛某某、刘某之间的房屋买卖协议为无效协议。原审法院判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。
二查明，原审法院判决认定基本事实无误。
二审期间经调解没有达成一致的意见。
本院认为，该案争议的焦点是王某某与刘某之间房屋买卖协议是否有效的问题。2000年3月28日王某某与杨某峰达成了离婚协议，协议约定将北屋4间，厢房1间归杨某峰所有。2003年3月26日王某某将该房卖给了刘某，并收到刘某的买房款x元整。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，杨某峰虽未对该房产进行物权登记但双方已约定该房屋归杨某峰所有，该约定应为有效约定。王某某明知自己对该房屋无处分权的情况下又将该房卖给了刘某，侵犯了杨某峰的合法权益，王某某对卖房的行为应承担责任。刘某经核对，该房产证的所有人为王某某，刘某在不知道王某某与杨某峰有其他约定的情况下购买了王某某的房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一、二项之规定：刘某买该房属善意取得，且已按协议的内容向王某某交付了购房款，该协议已履行完毕，双方的房屋买卖协议为有效协议。王某某擅自出卖杨某峰的房产，对杨某峰构成了侵权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款之规定，杨某峰有向王某某请求赔偿损失的权利。原审法院认定事实清楚，但处理不妥，依照《中华人民共和国民物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）款之规定，判决如下：
一、撤销鲁山县人民法院（2006）鲁民初字第X号民事判决。
二、刘某与王某某签订的房屋买卖协议为有效协议。
一审案件受理费1200元，由王某某负担；二审案件受理费200元，由被上诉人杨某峰负担。
本判决为终审判决。
审判长张大民
审判员何海滨
审判员万军涛
二О一О年五月二十七日
书记员过伟峰
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