江西省新余市中级人民法院
民事判决书
(2005)余民一初字第X号
原告新余市彬海贸易有限公司，住所地新余市X路粤新装饰材料城B街X号。
法定代表人姚某某，该公司经理。
委托代理人付小平，江西文平律师事务所律师。
被告新余市新亚新太阳城服务有限公司，住所地新余市渝水区X街道办事处太阳城。
法定代表人严某某，该公司经理。
委托代理人杨某某，男，X年X月X日生，新亚新物业公司经理，住（略）。
委托代理人王伟民，江西姚某律师事务所律师。
被告江西新亚新工贸集团有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人邹某某，该公司董事长。
委托代理人陈某某，该公司副总经理。
委托代理人简慧渊，江西姚某律师事务所律师。
原告新余市彬海贸易有限公司诉被告新余市新亚新太阳城服务有限公司、江西新亚新工贸集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2005年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2005年8月30日公开开庭审理了本案。原告新余市彬海贸易有限公司(下称原告)的法定代表人姚某某及其委托代理人付小平，被告新余市新亚新太阳城服务有限公司(下称第一被告)的委托代理人杨某某、王伟民，被告江西新亚新工贸集团有限责任公司(下称第二被告)的委托代理人陈某某、简慧渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年2月10日，原告与第一被告签订了一份太阳城招待所租赁合同。合同约定，第一被告将其所有的新亚新太阳城招待所(后更名为太阳城大酒店)的房屋及附属设备、设备用具交由原告租赁经营，租赁期为十年，租金在租赁期的前五年为每年x元，后五年为每年x元等条款。在合同履行期间，原告为达到第一被告提出的太阳城招待所应相当于三星级宾馆的要求，经第一被告同意，原告对太阳城招待所进行加层、装饰改造和水电改造。嗣后，原告又对太阳城招待所增置设备、设施(具体包括：中央空调、电锅炉、电器、床上用品、餐具等)。谁料，原告一切工作进入正常运转不久，第一被告公告改制，将太阳城招待所所属资产进行公开拍卖，导致原告经营受阻，严某影响原告经营，亦无法达到原告预期的合同目的。为此，原告书面函告第二被告要求终止合同，对原告已投入到太阳城招待所的费用，待第二被告改制资产处置时一次性偿还付清。第二被告同意终止合同，对原告投入的费用同意待第二被告改制资产处置时一次性偿还付清。2004年12月4日，原告与第一被告办理了对太阳城招待所的移接交手续。2004年12月初，经双方同意共同选定新余市金山有限责任会计师事务所对原告经营期间太阳城招待所加层及增置设备、设施进行结算、评估。2004年12月7日，金山会计师事务所对太阳城招待所加层及装饰改造工程作出结算，结算总造价为x元。2004年12月8日，金山会计师事务所对增置设备、设施作出评估报告，评估结论为委估资产评估价x.19元。之后，第一、二被告未偿付分文给原告，原告遂向法院起诉，要求判令终止原告与第一被告签订的太阳城招待所租赁合同，本案两被告偿付原告在新亚新太阳城大酒店的投入费用x元。
第一被告辩称，1、租赁合同无法继续履行是原告的原因所致。原告由于在新亚新太阳城宾馆及老年寓所管理方面存在的问题，导致其无法继续履行租赁合同，并非第一被告公告改制所致，公告改制并不影响原告的租赁活动。2、在原告停止经营的情况下，第一被告为了保证国有资产不受损害，履行了对新亚新太阳城大酒店资产的保管职责，但这并不表明第一被告同意原告无条件终止合同。3、终止合同必须满足当时双方确定的条件。一是资产评估必须经当事方确认和国资部门认可；二是投入费用清偿时间为：待第二被告改制资产处置时一次性偿还付清；三是若第二被告不改制，即按投入比例分享太阳城宾馆的收益。现双方确定的终止合同条件不成就，不能终止双方之间的租赁合同，故请求驳回原告的诉讼请求。
第二被告辩称，同意第一被告的答辩意见。同时认为：1、第二被告不是本案适格的主体，应驳回原告对第二被告的诉讼请求。原告是与第一被告签订的租赁合同，并非与第二被告签订合同，且第一被告有独立的法人资格，能够独立承担民事责任，不应由第二被告承担责任。2、原告未经城市规划部门及城建部门批准对租赁的建筑物进行加层改造，该加层属违章建筑，依法不能返还该加层投入的费用。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原告的诉请，第一、二被告的答辩，归纳本案争议焦点如下：1、原告与第一被告签订的租赁合同是否应当解除；2、第一被告应否偿还原告租赁期间的投资款x元；3、第二被告是否本案适格主体，应否承担民事责任。
经审理，原告向本院提交的证据材料有：
1、太阳城招待所租赁合同一份，证明第一被告将太阳城招待所及其设备、设施交由原告租赁经营，租赁经营应达到三星级宾馆标准，投入资产应在x元以上。
2、未装修的别墅合同书一份，证明第一被告依据合同应将三栋未装修的别墅交由原告经营，但至今未交付。
3、原告写给第二被告关于终止太阳城宾馆及老年寓所租赁经营合同的请示及信函各一份，证明原告当时提出解除合同的原因和理由。
4、第二被告的批复两份，证明第二被告同意由金山会计师事务所对原告投入的资产进行评估和有关投入费用待第二被告改制时一次性付清，并由第一被告与原告办理场地交接事宜。
5、太阳城大酒店增置物品清单，证明原告与第一被告办理了交接手续。
6、金山会计师事务所出具的资产评估报告一份，证明原告在租赁期间添置的太阳城大酒店的资产经评估为x.19元。
7、金山会计师事务所对太阳城大酒店加层及装修的结算报告一份，证明结算总金额为x.12元。
8、第二被告收到评估报告和结算报告的收条一份，证明第一、二被告在2004年12月29日就收到了金山会计师事务所的评估报告和结算报告。
9、第一、二被告的营业执照和验资报告各一份，证明第二被告是第一被告的主管单位和大股东，其占第一被告股份的51%。
10、太阳城大酒店加层说明以及对太阳城大酒店进行改造的图纸各一份，证明太阳城大酒店改造、增加的项目都是经过被告方同意签字的。
11、2004年7月20日、8月17日新余日报刊登的对第一、二被告资产进行公开拍卖的公告、预告各一份，证明原告在租赁期间，两被告就向社会公开拍卖的有关事项，影响了原告的正常经营。
12、2005年5月26日新余日报刊登的太阳城大酒店承包经营招标公告一份，证明双方签订的租赁合同事实上已经终止，第二被告在为太阳城大酒店、老年公寓进行招租。
13、第二被告非事业编职工安置办法一份，证明新亚新内部在进行改制。
14、照片四张，证明原告租赁期间，第二被告下属物业公司阻止顾客自由进出，造成原告酒店经营损失。
15、加层图纸设计费收据一张，证明加层部分设计是经设计部门同意，由原告与第一被告共同办理的。
第一被告向本院提交的证据材料有：
资产评估业务委托书一份，证明整个评估及鉴定事项属于原告单方面委托，未经第一、二被告同意。
第二被告向本院提交的证据材料有：
1、原告关于终止太阳城宾馆及老年寓所租赁经营合同的请示一份，证明终止合同是因为原告的自身问题所致，并且原告提出了资产处置方法及评估的标准要国家认可。
2、新余市新亚新商城综合协调服务办公室证明一份，证明第二被告改制正在进行之中，太阳城资产尚未处置。
3、周永杰会见笔录一份，证明在租赁合同签订时双方约定，对不动产部分的土建要经过规划设计部门的批准进行，其投资在租赁期满后分三年按折旧返还，房屋装修及设备、设施的添加都不考虑返还。
上述证据均经庭审质证。原告所举的第1、8、X号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，各方当事人均无异议，本院对此予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为不属于本案诉讼请求的范围，应不予审理。本院认为，该证据与本案的诉讼请求不具有直接的关联性，本院对此不予认定。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为2004年10月31日的信函未收到，而11月9日的请示信函恰恰证明终止合同和清偿的时机尚未到。本院认为，该证据证实了当时的实际情况，故本院对此予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告对其真实性没有异议，但认为终止合同是附条件的，且没有同意原告单方面聘请金山会计师事务所进行评估、鉴定。本院认为，第一、二被告提出的异议与该两份批复的实际意思不相符，故本院对该证据予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告对其真实性没有异议，但认为是原告不继续经营，第一被告为保管国有资产才办理的交接。本院认为，第一被告与原告办理交接属实，故本院对此予以确认。原告所举的第6、X号证据，第一、二被告对其真实性没有异议，但认为是原告单方面的委托，存在不公正性。本院认为，原告是根据第二被告的批复进行委托的，且第一、二被告收到资产评估报告和结算报告后，也一直未提出异议，故本院对该两份证据予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为图纸必须经过规划部门同意才行。本院认为，太阳城大酒店加层改造工程是经过第一被告方人员签字同意才施工的，故本院对该证据予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告对其真实性没有异议，但认为进行拍卖不会影响原告的经营，因为买卖不破租赁。本院认为，依照法律规定买卖不破租赁，但第二被告向社会公开拍卖原告已租赁经营的太阳城大酒店等资产的行为，客观上会对原告的经营活动产生一定的影响，故本院该证据予以确认。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为原告未在举证期间内提交，不予质证。本院认为，第二被告在新余日报刊登招租公告属实，故本院对此予以认定。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为原告未在举证期间内提交，不予质证。本院认为，该安置办法仅是一份草案，没有加盖公章，故本院对此不予认定。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为原告未在举证期间内提交，也不属于新的证据，不予质证。本院认为，该照片内容属实，但不能直接反映物业公司是在原告租赁经营期间还是停业之后设立的牌子，故本院对该证据不予认定。原告所举的第X号证据，第一、二被告认为原告未在举证期间内提交，也不属于新的证据，不予质证。本院认为，该发票设计部门加盖了公章，应予认定。第一被告所举的一份证据，第二被告对其无异议，原告认为该委托书是根据第二被告的批复而办理的，并非原告的单方面委托。本院认为，第二被告的批复中是要求委托金山会计师事务所进行评估、结算，故本院对该证据的证明效力不予认定。第二被告所举的第X号证据，第一被告对其无异议，原告认为终止租赁合同是方方面面的原因，并非原告的问题，请示函中已写的很清楚。本院认为，该证据不能证明终止合同是原告单方面的行为造成，故本院对该证据的证明目的不予采信。第二被告所举的第X号证据，第一被告对其无异议，原告认为事实上第二被告正在联系处置资产。本院认为，原告对该证据的质证意见没有相应的证据佐证，故本院对该证据的证明效力予以确认。第二被告所举的第X号证据，第一被告对其无异议，原告认为证人所述不属实，且未出庭质证。本院认为，对合同某条款的理解应以合同整体内容及当时的客观实际来确定，不能仅以一个有利害关系的证人来说明，故本院对该证据的证明效力不予认定。
上述证据及庭审笔录证实了以下事实：2004年2月10日，原告与第一被告经协商签订了一份太阳城招待所租赁合同。合同主要约定：1、第一被告将其所有的新亚新太阳城招待所(先后更名为太阳城宾馆和太阳城大酒店)的房屋及附属设备、设施、用具交由原告租赁经营；2、租赁期为十年，第一被告自2004年12月1日起将新亚新太阳城招待所的房屋及附属设备、设施、用具交付原告使用保管，至2014年12月31日收回；3、租金在租赁期的前五年为每年x元，后五年为每年x元，每年的1月15日交纳上半年的租金，到6月15日交纳下半年的租金，从2004年4月15日开始计租金；4、在租赁经营期间，除招待所原有的固定资产外，原告投入会议室及连体增加客房土建工程，按双方认可土建决算造价，租赁期满前三年，按国家有关规定折旧抵扣租金；5、原告在经营期间，须对招待所添置、完善设施的，所添置、完善的设施应相当于三星宾馆，投入资产达x元以上，必须上中央空调。此外，合同还对租赁财产的维修与保养、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告为达到第一被告提出的太阳城招待所应相当于三星级宾馆的要求，经第一被告同意，原告对太阳城招待所进行加层，并对房屋进行装修和水电改造及安装中央空调。之后，原告又对太阳城招待所添置了电锅炉、电器、床上用品、餐具等设备、设施。原告一切经营工作逐步进入正常运转。2004年7月20日，第一、二被告在新余日报上公告改制，将太阳城宾馆整体资产及新亚新商城3—X层房屋进行公开拍卖，导致原告经营受阻，严某影响原告租赁经营，亦无法达到原告预期的合同目的。为此，原告于2004年11月19日书面函告第二被告要求终止与第一被告签订的租赁合同，对原告已投入到太阳城宾馆的费用，待第二被告改制资产处置时一次性偿还付清。若遇第二被告不改制，即按投入比例分享太阳城宾馆的收益。2004年11月23日，第二被告作出关于终止太阳城宾馆等场地租赁经营合同的批复，同意按原告提出的方式终止原告与第一被告签订的租赁合同，并要求原告及时与第一被告沟通，做好有关场地接交手续。2004年12月4日，原告与第一被告办理了对太阳城宾馆的移接交手续。2004年12月2日，第二被告作出关于对原告在太阳城宾馆的投入进行评估的批复，同意聘请新余市金山会计师事务所对原告在太阳城宾馆的投入进行评估，费用由原告承担。2004年12月初，新余市金山有限责任会计师事务所根据委托对原告经营期间太阳城招待所加层及增置设备、设施分别进行了结算、评估。2004年12月7日，金山会计师事务所对太阳城招待所加层及装饰改造工程作出结算，结算总造价为x元。2004年12月8日，金山会计师事务所对增置设备、设施作出评估报告，评估结论为委托评估资产评估价x。19元。同年12月29日，原告将该两份评估报告书和结算报告书送交给了第二被告，第一、二被告对这两份报告书均未提出异议，也一直未将其提交有关国资部门进行确认。2005年5月26日，第二被告又开始对太阳城大酒店、太阳城老年公寓进行承包经营招标，但对原告投入太阳城宾馆的费用却未偿付分文。原告遂向法院起诉，要求判令终止原告与第一被告签订的太阳城招待所租赁合同，第一、二被告偿付原告在新亚新太阳城大酒店的投入费用x元。
另查明，第一被告现是第二被告的全资子公司。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与第一被告于2004年2月10日签订的太阳城招待所租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合有关法律规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于多方面的原因，导致原告无法正常租赁经营下去，原告遂书面向第二被告请示要求终止与第一被告签订的租赁合同。2004年11月23日，第二被告批复同意按原告提出的方式终止合同，并要求原告及时与第一被告沟通办理场地移交手续。同年12月4日，原告与第一被告办理了租赁场地移接交手续，原告与第一被告签订的租赁合同事实上已经解除。因此，原告要求终止与第一被告签订的太阳城大酒店租赁合同的请求，本院予以支持。原告与第二被告协商返还其投入费用的方式是第二被告改制处置资产时一次性付清或不改制时按投资比例分享收益，由于第二被告是否改制、何时改制难以确定，太阳城宾馆总资产也不好界定，且双方当事人对此又无法达成明确的协议，故原告与第二被告确立的返还投入费用的条件实际是无法实现或难以实现的，应认定该所附条件无效。鉴于第二被告批复同意委托金山会计师事务所进行结算和评估，第一、二被告在收到金山会计师事务所的结算报告书和评估报告书后，也未提出异议或要求重新结算、评估，故对这两份报告书的结算金额和评估金额本院予以确认，第一、二被告应当按照该两份报告书所确认的投入金额支付给原告。第一、二被告认为结算报告书和评估报告书是原告单方面委托所致，其具有不公正性的辩驳意见，因与本案事实不符，本院不予采纳。第二被告批复同意终止合同，且答应在第二被告改制处置资产时一次性偿还原告投入，无论是签订合同还是在履行合同、终止合同资产处置过程中，第二被告均设定了自己的权利义务，第一被告又为其全资子公司，故第二被告是本案的适格主体。第二被告认为不应当作为本案被告参加诉讼的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第75条之规定，判决如下：
一、确认原告新余市彬海贸易有限公司与被告新余市新亚新太阳城服务有限公司于2004年2月10日签订的太阳城招待所租赁合同已经终止；
二、原告新余市彬海贸易有限公司在租赁期间投入太阳城招待所的费用共计人民币x元，该款限被告新余市新亚新太阳城服务有限公司、被告江西新亚新工贸集团有限责任公司在本判决生效之日起一个月内支付人民币x元给原告新余市彬海贸易有限公司，余款在本判决生效之日起三个月内付清。
案件受理费x元、其他诉讼费4952元，合计x元，由被告新余市新亚新太阳城服务有限公司、江西新亚新工贸集团有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本四份，并同时交纳上诉费x元(开户行：南昌市农行广场分理处，帐号：x，收款人：江西省财政厅综合与改革处“总户”)，上诉于江西省高级人民法院。在上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判长毛建平
审判员赵志刚
审判员张昌发
二00五年十二月二日
书记员张歆
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