上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)上海绿鸽皮件有限公司，住所地上海市X路X号，经营地上海市X路X号。
法定代表人竺某，总经理。
委托代理人陈培云，该公司法律顾问。
委托代理人陈啸，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海辞海实业公司，住所地上海市X路X弄X号X室，经营地上海市X路X号。
法定代表人张某某，总经理。
被上诉人(原审被告)上海辞书出版社，住所地上海市X路X号。
法定代表人李某某，社长。
上述两被上诉人的共同委托代理人刘申荣，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人上海绿鸽皮件有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2005)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：上海市X路X号系上海辞书出版社(以下简称“辞书出版社”)所有的房屋。2002年1月，辞书出版社全权委托上海辞海实业公司(以下简称“辞海公司”)经营(管理)上述房屋。2003年2月绿鸽公司与辞海公司签订《房屋租赁合同》，约定由绿鸽公司承租上海市X路X号房屋，使用面积44平方米；年租金为88，330元，每月租金7，360。80元；租赁期自2003年2月16日至2005年2月15日；合同签订时，绿鸽公司即付半年租金，半年度末即交付下半年的租金(6个月)，以后类推。合同还约定，绿鸽公司使用的水、电、电话费以及绿鸽公司应合理承担的其他费用，由绿鸽公司按时支付；绿鸽公司租赁期满，如要继续租赁，须在到期前三个月向辞海公司提出，辞海公司应优先考虑。上述合同到期后，绿鸽公司继续使用该房屋，辞海公司亦在2005年3月收取了绿鸽公司2005年2月15日至3月14日的租金7，360元。2005年4月，辞书出版社、辞海公司出于租赁房屋整体出租的需要，向绿鸽公司(原审误写为“被告”)发函，要求绿鸽公司(原审误写为“被告”)在2005年4月22日17时前退还房屋并承担房租及电费。之后由于双方就终止租赁合同事宜未达成一致，故辞书出版社、辞书公司诉至法院。2005年7月22日，本院以(2005)静民一(民)初字第X号民事判决书判决准辞海公司与绿鸽公司的《房屋租赁合同》自2005年6月15日起解除，绿鸽公司于判决生效日起七日内腾清上述房屋，交还辞海公司。绿鸽公司对该判决不服提起上诉，该案现在二审审理中。同时绿鸽公司又以新的租赁合同已经成立为由诉至原审法院，要求确认新的租赁关系从2005年3月起生效成立。
原审审理中，绿鸽公司认为，辞书出版社在2005年3月份贴出招租公告是一种要约行为，绿鸽公司支付了租金，就是承诺，所以新的租赁合同成立。对此，绿鸽公司提供招租公告一份、律师调查笔录四份，以及证人姜贞珍出庭作证。证人姜贞珍当庭陈述：原租赁绿鸽公司隔壁房屋开设服装店，2005年3月辞书出版社、辞海公司的确张贴过招租公告，每一层面都有价格，一层由每平方米6元，提高到8元，要租的先登记。辞书出版社、辞海公司则认为，绿鸽公司未在合同到期前3个月提出续租的相关书面要求，已丧失了原合同续租的时机，另自己确实发布招租公告，明确提出整体出租，而不是绿鸽公司提供的那张招租公告。另外，绿鸽公司也提供不出向招租小组备案登记过的任何证据，收取的3月份租金与原合同租金数额是一致的，绿鸽公司自己提供的证人也证明如签订新的租赁合同，租金要调整的，不可能按原租金收取，所以不存在新的合同成立的说法。对于绿鸽公司提供的证据，辞书出版社、辞海公司认为：一、招租公告，没有印章不予认可。二、律师调查笔录四份，没有调查人签名也不予认可。三、对于证人证言不能证明新的合同已经成立的说法。
原审法院认为：本案的争议焦点为绿鸽公司与辞海公司新的租赁合同是否成立，绿鸽公司提供的招租公告没有日期与招租单位的印章，其真实性难以认定，而且辞书出版社、辞海公司又否认，为此要求证实这是要约行为缺乏关联性，不予确认。四份律师调查笔录，调查人为陈啸、陈军律师，但是向法院提供的四份调查笔录，均没有律师签名，而且其中一位律师根本没有参加调查，故不符合有关规定，不予采信。另外，绿鸽公司提供的证人及其他证据与本案争议的焦点无关，不予确认。(2005)静民一(民)初字第X号民事判决书已经确认，绿鸽公司与辞海公司签订的《房屋租赁合同》到期期限为2005年2月15日，在租赁合同期限届满后，绿鸽公司继续使用原租赁房屋，辞海公司也收取了绿鸽公司租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人在合同中未约定租赁期限，因此任何一方当事人均可以随时解除合同，为此，法院在该案中支持了辞书出版社、辞海公司要求终止房屋租赁合同、要求绿鸽公司返还租赁房屋的诉请。然而，本案中绿鸽公司以招租公告视为要约，以支付了3月份租金作为承诺，自己推断合同已经成立，过于牵强，而且与(2005)静民一(民)初字第X号案件判决书的判决相悖，故绿鸽公司的诉请不予支持。据此，原审法院作出判决：上海绿鸽皮件有限公司要求确认与上海辞海实业公司、上海辞书出版社租赁合同已经成立生效的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币50元，由上海绿鸽皮件有限公司承担。
原审法院判决后，绿鸽公司不服，向本院提起上诉称：辞书出版社出具证明同意将《房屋租赁合同》期限延长至2006年2月15日，因此绿鸽公司对系争房屋享有优先承租权。2005年3月，辞书出版社、辞海公司对外两次张贴招租公告，招租公告中从未提到要整体出租，第一张招租公告中写明楼房每层面积多少、每层租金多少，第二张招租公告虽写价格面议，但也写明每层面积多少，故辞书出版社、辞海公司发出招租公告属于发出要约，绿鸽公司提出续租请求并进行了登记，已作出明确承诺，辞海公司也同意并收取了2005年3月的租金。由于辞海公司经办人向绿鸽公司称8元的租金单价是对外公布的价格，与绿鸽公司新合同的租金将视左右商铺价格再定，而且根据他人承租房屋数量可能变动绿鸽公司租赁房屋的具体位置，因此双方未签订书面租赁合同。但按双方的交易惯例，合同期限为2年，因此双方2005年3月后成立了新的租赁合同，辞书出版社、辞海公司无权单方终止合同。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人辞书出版社、辞海公司辩称：绿鸽公司向辞书出版社出具的声明已证明，辞书出版社向工商机关出具的证明是为绿鸽公司办理工商年检所需，《房屋租赁合同》约定的租赁期限没有变更。绿鸽公司未按租赁合同规定在到期前三个月提出续租，故绿鸽公司不享有优先承租权。原租赁合同到期后，双方之间的租赁合同已变为不定期租赁，辞书出版社、辞海公司有权随时要求终止租赁合同。绿鸽公司提供的证人与绿鸽公司有利害关系，所作证词没有任何书面证据佐证，不具有证明效力。辞书出版社、辞海公司是将大楼整体出租，对此绿鸽公司是知道的。辞书出版社、辞海公司从未张贴过绿鸽公司出示的招租公告，绿鸽公司也未进行续租登记。绿鸽公司称辞海公司工作人员口头同意绿鸽公司续租，没有证据证明，且辞书出版社、辞海公司招租行为不是要约，双方也未达成续租合意。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实基本属实，本院予以确认。
另查明：在(2005)静民一(民)初字第X号一案中，绿鸽公司提供从上海市工商行政管理局普陀分局档案室调取的辞书出版社出具的证明一份，上载明“本公司出租给绿鸽皮件公司的店面44平方米租期到2006年2月15日止。”绿鸽公司以此证明原租赁合同的租赁期限已延期至2006年2月15日。辞书出版社、辞海公司对此则提供绿鸽公司于2004年6月23日出具的声明，上载明“贵公司出具的证明(租期)仅作工商年检之用，正式租期应是2003年到2005年2月止。”辞书出版社、辞海公司以此证明辞书出版社为了配合绿鸽公司通过工商年检而向工商机关出具上述证明。在该案中，绿鸽公司曾于2005年4月22日向辞书出版社发出《关于要求继续履行租房合同的函》，其中载明，“若确需整体出租，我公司愿在不增加贵社任何装潢费用的前提下，以一次性预付年租金100万元以上的价格参与竞争。”
本院认为：从绿鸽公司出具给辞书出版社的声明可以看出，辞书出版社向工商机关出具的证明仅用于绿鸽公司工商年检之用，故辞海公司与绿鸽公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限并未变更，仍然是自2003年2月16日至2005年2月15日止。双方在《房屋租赁合同》中约定，绿鸽公司租赁期满，如要继续租赁，须在到期前三个月向辞海公司提出，辞海公司应优先考虑。但绿鸽公司没有提供确凿证据证明其在合同到期前三个月内向辞海公司提出过续租申请，故对绿鸽公司据此主张其享有优先承租权，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，在辞书出版社、辞海公司要求绿鸽公司于2005年4月22日前退还房屋之前，辞海公司与绿鸽公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效，但租赁期限已变为不定期，故辞海公司收取绿鸽公司2005年2月15日－3月14日的租金只是履行原租赁合同的行为，不能证明双方达成新的租赁合同。而且，从绿鸽公司2005年4月22日出具的《关于要求继续履行租房合同的函》内容反映，辞书出版社、辞海公司确有大楼整体出租的需要，发出的招租要求只是要约邀请，有待进一步确定承租人，且当时绿鸽公司与辞书出版社、辞海公司并未就新的租赁合同达成合意。况且根据绿鸽公司所言，辞海公司经办人也未就租金标准、具体的租赁房屋与绿鸽公司达成一致，因此绿鸽公司要求确认自2005年3月起其与辞书出版社、辞海公司达成新的租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当。上诉人绿鸽公司上诉请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海绿鸽皮件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨俊
代理审判员卞晓勇
代理审判员金辉
二00五年十二月二十三日
书记员李某
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