上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2004)沪一中民二(民)初字第X号
原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。
法定代表人俞某，董事长。
委托代理人乔文骏、朱某某，北京市中伦金通律师事务所上海分所律师。
被告上海通用硅晶体材料有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号第X栋一楼。
法定代表人袁某某，董事长。
委托代理人魏雄文，上海市天易律师事务所律师。
原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司诉被告上海通用硅晶体材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2004年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2005年6月16日公开开庭进行了审理。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司之委托代理人朱某某、被告上海通用硅晶体材料有限公司之委托代理人魏雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司(以下简称金桥公司)诉称，2000年9月26日，金桥公司、上海通用硅晶体材料有限公司(以下简称通用硅公司)签订《通用厂房租赁合同》，约定：金桥公司将位于上海市金桥出口加工区X号地块第X幢一楼东侧(金藏路X号)第一层、共计1，696平方米的厂房出租给通用硅公司；租赁期限为三年，自2000年10月1日起至2003年9月30日止；租金为人民币(下同)36元/平方米/月，物业管理费为2元/平方米/月，租金于每个季度第三个月5日按季支付，物业管理费于每月15日前按月支付；水、电、气、污水排放等费用由通用硅公司自行承担。合同还约定，租赁期满后，通用硅公司提出续期申请并经金桥公司同意后，双方可参照原合同的宗旨，订立新的租赁合同，自期满日至新合同生效之日止，原合同继续有效，双方仍应当履行原合同。但是，自期满日起六个月内，双方仍不能签订新租赁合同的，除非双方达成书面协议愿意继续就续期事宜继续协商的，否则，原合同自行解除。合同期满，通用硅公司未按时交还租赁厂房的，还应按期满当日的租金和按月继续向金桥公司支付租金，并继续按合同约定支付物业管理费和其他费用，通用硅公司逾期付款的，每逾期一日按未付金额千分之三的比例支付滞纳金等。金桥公司按约将上述厂房交付通用硅公司使用后，通用硅公司实际租用厂房的状况延续至今，但通用硅公司仅支付了2001年第二季度(2001年7月1日)以前的租金和2001年8月1日以前的物业管理费及水费、电费。此后，通用硅公司未向金桥公司支付过租金和物业管理费，且通用硅公司尚欠物业公司代其垫付的水费和公用部位分摊电费。金桥公司和物业公司分别于2002年12月13日、2003年12月7日和2004年7月7日向通用硅公司发出催讨函，现通用硅公司拖欠的水费、电费已由物业公司付清并已经将该笔债权的追偿权转让给金桥公司。鉴于通用硅公司严重违反了与金桥公司租赁合同约定的义务，经金桥公司多次催讨，通用硅公司仍未偿还其欠款，故金桥公司诉至本院，请求判令：1、通用硅公司支付拖欠的至2004年11月30日止的厂房租金2，503，296元及其滞纳金至清偿之日；2、通用硅公司支付拖欠的至2004年11月30日止的物业管理费135，680元及其滞纳金至清偿之日；3、通用硅公司支付拖欠的水费271，393.76元及其滞纳金至清偿之日；4、通用硅公司支付拖欠的电费4，294.90元及其滞纳金至清偿之日；5、通用硅公司立即返还租赁厂房；6、通用硅公司承担本案的案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。
通用硅公司辩称，金桥公司诉请的租金中大部分已过诉讼时效，故对超过诉讼时效的部分不应予以支持；租金滞纳金的计算依据是租赁合同的约定，但金桥公司主张的滞纳金远大于租金，故请求按照金桥公司的实际损失予以调整；对金桥公司物业管理费、水电费的诉请，因金桥公司不是主张这些费用的适格诉讼主体，且金桥公司计算该些费用滞纳金亦没有事实和法律依据，故请求驳回该些诉请；对返还厂房诉请通用硅公司没有异议，但希望给予一定的搬迁时间。
经审理查明，金桥公司系本市浦东新区X路X号房屋的所有权人。2000年9月26日，金桥公司、通用硅公司签订《通用厂房租赁合同》一份，约定：通用硅公司向金桥公司承租位于本市金桥出口加工区X号地块第X幢一楼东侧通用厂房(金藏路X号)第一层，建筑面积1，696平方米。租赁期限自2000年10月1日起至2003年9月30日止。租赁厂房的租金和物业管理费合计为38元/平方米/月，1，696平方米合计64，448元/月，其中租金为36元/平方米/月，1，696平方米合计61，056元/月；物业管理费为2元/平方米/月，1，696平方米合计3，392元/月。租金按季支付，于每季第3个月的5日付当季租金，即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日。租赁厂房的物业管理费自租赁厂房交接使用之日起支付，租赁厂房交接使用之日起至当月末的物业管理费由通用硅公司在租赁厂房交接使用的当日直接支付给物业管理公司，以后通用硅公司应当在每月15日前将当月的物业管理费直接支付给物业管理公司。通用硅公司在租赁期限内使用的水、电、气、污水排放等费用由通用硅公司自行承担。其中，通用硅公司自用部位的电费由通用硅公司直接向供电部门支付，公用部位的电费由物业管理公司代付后，由通用硅公司按建筑面积比例分摊；水费由物业管理公司代缴，通用硅公司用水的，按通用硅公司分表所得计量向物业管理公司付费，并按通用硅公司用水量占租赁厂房所在厂区总用水量的比例分摊租赁厂房所在厂区总水表与全部水表量的差额。租赁厂房租赁期满后，通用硅公司欲继续租赁的，可以申请续租，通用硅公司申请续租的，应符合下列条件：1、续期的书面申请至迟于期满日前三个月送达金桥公司；2、续期超出经营期限的，通用硅公司还须提交投资审批部门同意通用硅公司延长经营期限的批准文件，该文件须与前款所述文件同时送达金桥公司。通用硅公司提出续期申请并经金桥公司同意后，双方可参照本合同的宗旨，订立新的《通用厂房租赁合同》。自期满日至新的《通用厂房租赁合同》生效之日止，本合同继续有效，双方仍应履行本合同。但是，自期满日起六个月内，双方仍不能签订新的《通用厂房租赁合同》的，除非双方达成书面协议愿意继续就续期事宜继续协商，否则，本合同自行解除，解除日为期满日起第七个月的第一天。金桥公司未按规定时间交付租赁厂房超过60天的，通用硅公司有权单方面以书面通知的形式解除本合同。通用硅公司未按规定时间交付租金或其他任何费用超过60天的，金桥公司有权单方面以书面通知的形式解除本合同，并且在公证机构的公证下，金桥公司有权在通用硅公司不到场的情况下，自行将租赁厂房内通用硅公司的设备、机器等全部物品搬离租赁厂房，搬离费用及存放该等物品的处所的费用由通用硅公司承担。任何一方按约解除本合同的，本合同的解除日为任何一方发出书面通知之日起的第2天。租赁期满后通用硅公司不续期的，或按约定解除本合同的，通用硅公司应将租赁厂房于期满日或解除日的第2天交还给金桥公司，但通用硅公司确有困难的，事先经金桥公司书面同意可以推迟2个月交还，在该2个月的宽限期内，通用硅公司应当按期满日当月的租金和按月向金桥公司支付租金及物业管理费和其他费用。如果通用硅公司对租赁厂房进行了分隔、装修和/或局部改建的，应当恢复到分隔、装修和/或局部改建前的状况。未经金桥公司事先书面同意，通用硅公司未按时交还租赁厂房的，除按本合同约定支付违约金外，还应按期满日当月的租金和按月向金桥公司支付租赁厂房租金(不足一个月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业管理费和其他费用。除本合同文件另有规定外，通用硅公司有未按规定将租赁厂房交还金桥公司等情况的，构成违约。违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为500元；2、违约天数＝违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；3、违约金金额＝日违约金×违约天数。违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之三的比例支付滞纳金：1、通用硅公司逾期支付租金、物业管理费及其他费用的；2、任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。
合同签订后，通用硅公司支付了2001年7月1日以前的租金和2001年8月1日以前的物业管理费、水费、电费。此后，通用硅公司未按约支付租金、物业管理费及水费、电费。合同另对双方的其他权利义务作了相应约定。
另查明，系争厂房由案外人上海金加园物业管理有限公司(以下简称金加园公司)进行物业管理。自2001年8月1日起，通用硅公司拖欠的水费、电费已由金加园公司代为付清。
2004年12月1日，案外人金加园公司与金桥公司签订《债权追偿权转让合同》，约定金加园公司将截止2004年11月30日通用硅公司拖欠其的物业管理费135，680元及滞纳金238，835.40元、水费271，393.76元及滞纳金285，403.80元、电费4，294.90元及滞纳金7，744.67元的债权追偿权转让给金桥公司。
再查明，通用硅公司曾在金桥公司委托的上海东洲资产评估有限公司制作的评估基准日为2003年12月31日的两份《应付帐款清查评估操作表》上盖章，确认其欠付金加园公司管理费、水电费46，281。76元及欠付金桥公司30个月的租金1，831，680元。
以上事实由经双方当事人庭审质证并经本院确认的《通用厂房租赁合同》、付款凭证、《债权追偿权转让合同》、《应付帐款清查评估操作表》以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。
审理中，金桥公司变更其第一项诉请为要求通用硅公司支付拖欠的至2005年6月30日止的租金2，930，688元及其滞纳金至清偿日止；变更其第二项诉请为要求通用硅公司支付拖欠的至2005年6月30日止的物业管理费159，424元及其滞纳金至清偿日止。
后金桥公司向本院提供金加园公司于2005年6月16日向通用硅公司发出的通知一份，告知通用硅公司，金加园公司已将前述其对通用硅公司享有的物业管理费、水费、电费及其滞纳金的三笔债权转让给金桥公司。但金桥公司未提供通用硅公司已收到该通知的相关回执。
本院认为，金桥公司与通用硅公司于2000年9月26日签订的《通用厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，通用硅公司租赁系争厂房的期限至2003年9月30日止，在租赁期满后，通用硅公司、金桥公司并未在自期满日起的六个月内签订新的租赁合同，故按照双方的约定，系争合同自2004年4月1日起自行解除。而通用硅公司自2001年7月1日起未按约支付租金，故其理应向金桥公司支付拖欠的租金及滞纳金，但系争合同约定滞纳金按未付金额的日千分之三标准计算明显过高，故本院对此酌情予以调整，即滞纳金按未付金额日千分之一点五计算。由于合同解除后通用硅公司仍继续使用租赁厂房，故金桥公司按约要求通用硅公司支付此后至2005年6月30日止的租金并参照法定的逾期付款违约金计算标准即日万分之二点一计算滞纳金，合法合理，本院理应予以支持。对通用硅公司关于金桥公司部分租金诉请已过诉讼时效的观点，本院认为，由于通用硅公司在金桥公司委托他人制作的评估基准日为2003年12月31日的《应付帐款清查评估操作表》上盖章确认其欠付金桥公司30个月的租金1，831，680元，该租金数额与通用硅公司截止2003年12月31日拖欠金桥公司的租金数额完全一致，通用硅公司上述盖章行为可视为其对金桥公司所欠债务的确认，故金桥公司相关租金诉请未过时效，对通用硅公司该主张，本院不予采信。
对金桥公司主张的物业管理费、水费、电费及其滞纳金的诉请，由于该些费用的债权人原为案外人金加园公司，虽然金加园公司已与金桥公司签订《债权追偿权转让合同》，将其对通用硅公司所享有的上述债权转让给金桥公司，但根据我国合同法第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力，而金桥公司并未提供充分证据证明金加园公司已就上述债权转让事宜通知过债务人通用硅公司，故金加园公司上述转让债权的行为对通用硅公司不发生效力。有鉴于此，金桥公司向通用硅公司主张上述债权，缺乏依据，本院对其相关诉请不予支持。
对金桥公司要求通用硅公司返还系争厂房的诉请，由于通用硅公司对此并无异议，只是要求给予一个合理的搬迁期限，故对金桥公司该诉请，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海通用硅晶体材料有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司位于上海市金桥出口加工区X号地块第X幢一楼东侧(金藏路X号)第一层、共计1，696平方米的厂房；
二、被告上海通用硅晶体材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2001年7月1日起至2005年6月30日止的租金人民币2，930，688元；
三、被告上海通用硅晶体材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司拖欠租金的滞纳金，其中2001年7月1日起至2004年3月31日止的滞纳金，按每季度租金人民币183，168元以每日千分之一点五从每季度第三个月的6日起计算至本判决生效之日止；2004年4月1日起至2005年6月30日止的滞纳金，按月租金人民币61，056元以每日万分之二点一从次月的第一日起计算至本判决生效之日止；
四、对原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币51，505元，由原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司负担6，002元，被告上海通用硅晶体材料有限公司负担45，503元。保全费人民币39，759元，原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司负担4，633元，被告上海通用硅晶体材料有限公司负担35，126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长施杨
代理审判员张薇佳
代理审判员侯卫清
二00五年十一月二十八日
书记员潘春霞
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