上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海嘉展服饰有限公司，住所地上海市嘉定区X路X号。
法定代表人陆某甲，经理。
委托代理人陆某乙，该公司工作人员。
委托代理人沈洋，广东信达律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海市嘉定区国有资产经营有限公司，住所地上海市嘉定区X镇X街X号。
法定代表人孙某，董事长。
委托代理人陶某某，该公司工作人员。
委托代理人李颖，上海市天寅律师事务所律师。
上诉人上海嘉展服饰有限公司(以下简称嘉展公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2004)嘉民一(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉展公司之委托代理人陆某乙、沈洋，被上诉人上海市嘉定区国有资产经营有限公司(以下简称嘉定国资公司)之委托代理人陶某某、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原上海益民食品一厂嘉定联营厂注册地为上海市嘉定区X镇X路X号，该厂的厂房属上海市嘉定农工商联合企业总公司所有，该厂于2003年4月23日歇业注销，其未了的债权债务由上海市嘉定农工商联合企业总公司承担。为社会稳定等原因，该厂歇业注销后的职工分流和职工养老金等问题根据政府部门的协调由嘉定国资公司进行安排处理，为此，嘉定国资公司与上海市嘉定农工商联合企业总公司签订了协议书，约定坐落于上海市嘉定区X镇X路X号房屋抵给嘉定国资公司，由嘉定国资公司行使权力。
2003年10月31日，嘉展公司与嘉定国资公司签订《房屋租赁协议书》，约定：嘉展公司向嘉定国资公司租赁坐落于嘉定区X路X号即原上海益民食品一厂嘉定联营厂中802平方米的厂房(原冷饮车间、原料冷库、副料小仓库、五金仓库)作为工业用房使用；租期从2004年1月1日至2006年12月31日止，嘉定国资公司应于2003年12月1日前向嘉展公司交付房屋；租金第一、二年各为人民币6万元(以下币种均为人民币)，第三年为6。6万元，租金采用先付后用的原则，于每一租赁年度前一年的12月25日和当年的6月25日前分别给付当年度租金的50%，若逾期支付，每逾期一日，按日租金的50%支付违约金；嘉展公司向嘉定国资公司交付电费押金1万元；嘉定国资公司向嘉展公司提供现有的水、电等基础设施，嘉展公司应安装好水、电表，其用电基数为50kv，嘉展公司需付基数费每kv/月为18元/kv，电费按0.8元/度计算，水费按2.05元/吨计算，损耗的电、水按所用的电、水数进行分摊(具体按市场价进行调整)，水、电费由嘉定国资公司每月抄表结算并开具收据，嘉展公司于下一个月的10日前支付给嘉定国资公司，逾期一周缴10%的滞纳金；嘉定国资公司同意嘉展公司自行装修和增设附属设施的内容及需约定的有关事宜在合同附件中加以说明，嘉展公司不得损坏、破坏原有物业结构，如需装修改造，应经嘉定国资公司同意后，按基本建设顺序办理有关手续后方可动工；在租赁期内因市政建设规划，导致无法履行，双方应解除合同，嘉展公司按实计收租金；租赁期间，非本合同规定，嘉定国资公司提前收回房屋或嘉展公司中途擅自退租的，均应向对方支付3万元的违约金，违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿等条款。协议签订后，嘉定国资公司按约向嘉展公司交付了房屋，嘉展公司于2003年12月28日向嘉定国资公司支付了电费押金1万元、租金3万元。同年底，嘉展公司即对承租的房屋进行装修并自行搭建了食堂(43.74平方米)、宿舍(52.53平方米)、浴室(33.83平方米)等。嘉展公司于2004年2月开始在承租的厂房内生产经营。同年4月22日，嘉定国资公司按嘉展公司使用的水、电表抄见数，向嘉展公司出具了1-3月份水、电费收据共计为7，840.60元(其中水费为2.175元/吨；电费为0。8元/度，27元/kv/月)，嘉展公司未按约支付。同年5月8日，嘉定国资公司又向嘉展公司出具了4月份水、电费收据共计为5，420.90元(水、电费等标准同上)。嘉展公司认为，按照约定电费标准应按市场价调整，而在2003年12月市有关部门即调整了电价，其自行安装的是单一制电表，故应按新标准0.524元/度计算，嘉定国资公司按0.8元/度计算违反了约定，且嘉定国资公司出具的收据系上海市嘉定农工商联合企业总公司开出的，故不同意支付。同年5月17日，嘉定国资公司向嘉展公司发出书面通知，要求嘉展公司在一周内付清全部水、电费，否则将于当月25日停止供应水、电。嘉展公司接通知后仍未向嘉定国资公司交付，嘉定国资公司即于当月25日拉断了嘉展公司的用电，致嘉展公司无法生产。同年6月7日，嘉定国资公司又向嘉展公司出具了5月份水、电费收据共计为2，500.40元(水、电费等标准同上)，嘉展公司以同样的理由拒付，并于同年6月中旬搬离了承租的厂房，但未将承租的房屋返还给嘉定国资公司。当月29日，嘉定国资公司又向嘉展公司发出通知要求嘉展公司于7月初付清水、电费及滞纳金，否则将终止租赁关系，收回厂房，并要求嘉展公司赔偿经济损失。同年9月8日，嘉定国资公司再次通知嘉展公司，限其一周内付清全部款项。嘉展公司接通知后仍未付款，并诉至法院。
原审法院又查明，2003年12月15日始，本市电价进行了结构性调整，实行两部制分时的基本电费：按变压器容量为18元/千伏安X月；按最大需量为27元/千伏安X月。嘉定国资公司向供电部门交纳的是27元/千伏安，分时制式。
原审法院审理中，嘉展公司表示，双方签约时嘉定国资公司未明确告知嘉展公司使用的是分时制电表，故嘉展公司按通常的方法安装了单一制分表。如嘉定国资公司事先告知，嘉展公司也会安装分时制电表。市有关部门于2003年12月决定调整电价，但嘉定国资公司没有按合同约定及时调整嘉展公司所用(用电的抄见数属实)的电费，属嘉定国资公司违约在先，嘉展公司有理由拒付。嘉定国资公司事后拉断了嘉展公司的用电，致使嘉展公司无法生产，失去了租赁厂房的目的，嘉展公司在6月中旬搬走了大部分设备、物品后，虽未与嘉定国资公司协商解除租赁合同事宜，也未通知嘉定国资公司解除合同，但事实上嘉展公司自搬走大部分设备等起就属解除了租赁合同，现嘉定国资公司不同意解除租赁合同，故请求法院依法予以解除。租赁合同中约定的附件二事实上并不存在的。嘉展公司是依照约定对承租的厂房进行了装修，并根据实际需要搭建了食堂、浴室、宿舍等，现由于嘉定国资公司的过错而解除合同，嘉定国资公司理应赔偿嘉展公司该部分的损失(有购买材料、人工费等清单为证)101，586.60元。嘉展公司原有职工92人(有职工王金娥的劳动合同为证)，因嘉定国资公司的行为迫使嘉展公司停工，嘉展公司出于无奈，在停工后只能辞退了所有的职工，嘉展公司因此而支付给职工5月份下半个月工资36，650元、6月份工资和遣散费107，900元(有工资发放单为证)以及伙食费20，700元(92人，每人每天5元，共45天)。事实上嘉展公司自搬走大部分设备物品起就与嘉定国资公司解除了租赁合同，故不应再支付嘉定国资公司租金；双方在租赁合同中也未约定过门卫职工的工资及卫生费等，故嘉定国资公司聘用门卫人员的工资和嘉定国资公司支付的环卫费不应由嘉展公司负担，因此不同意嘉定国资公司该部分反诉请求。嘉展公司未交付水、电费是由嘉定国资公司造成的，不存在嘉展公司违约，故亦不同意嘉定国资公司该项反诉请求。嘉定国资公司则表示，嘉定国资公司事先就告知嘉展公司使用的是分时制用电，嘉展公司自行安装单一制分表是便于计算出嘉展公司的实际用电数。考虑到分时制用电及嘉展公司实际的生产经营情况，故在合同中约定平均电价为每度0.8元(嘉定国资公司与其他承租户也是同样计算，有其他承租户的证明为证)。电价的调整是事实，实际上是调高而不是下调，嘉定国资公司仍按合同约定收费并无不当，嘉展公司借故拒付电费违约在先，嘉定国资公司是在催讨未果的情况下而断电，如嘉展公司能及时付清水、电费，嘉定国资公司也会恢复供电，故引起的一切责任应由嘉展公司承担。嘉展公司对承租房的装修及搭建的宿舍等未经嘉定国资公司同意，也未按建设顺序办理有关手续，责任应自负，且嘉展公司提供的材料费、人工费清单不具备证据的形式要件(无人签名盖章)，嘉定国资公司不予认可。嘉展公司提供的月工资发放单(仅有1个人的劳动合同)，在该工资发放单上仅有4个人签名，对其真实性有异议，故不予认可。嘉展公司至今仍控制着承租房，嘉定国资公司不同意解除合同，嘉展公司仍应按约支付2004年下半年度租金3万元及违约金1万元。嘉展公司不按约交付水、电费，属违约行为，理应向嘉定国资公司付清所欠的水、电费15，760.90元并承担违约金1，576.09元。嘉定国资公司聘请的门卫职工及与外冈环卫所签订的清运垃圾合同，均是为嘉展公司等承租户服务的，故嘉展公司应当承担分摊费用2175元。因嘉定国资公司对嘉展公司的装修等费用有异议，嘉展公司又未能提供证据，经嘉展公司申请，原审法院委托上海市价格认证中心嘉定分部进行评估。2004年10月25日上海市价格认证中心嘉定分部出具了结论书，装修及搭建房屋等价格为64，156元(现值)。其中浴室房屋费为9，472元、砖墙隔断费为308元；宿舍房屋费为14，708元、砖墙隔断费为1，502元、屋面整修(加瓦)费1，215元；简易房(5间)11，813元；食堂房屋费为5，249元。嘉展公司认为装修及人工费估价偏低，电线费计算有误(少算205元)。嘉定国资公司确认电线费计算有误，对其他无异议。
嘉展公司的诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、由嘉定国资公司赔偿房屋装修损失费101，586.6元，工人工资、伙食费、遣散费等165，250元。
嘉定国资公司的反诉请求为：1、嘉展公司支付拖欠的水电费15，760.9元，滞纳金1，576.09元；2、2004年下半年的租金3万元及违约金1万元；3、垃圾清运费、门卫工人工资2，175元。
原审法院判决：一、确认原告上海嘉展服饰有限公司与被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司签订的房屋租赁合同于2004年9月21日已解除；
二、原告上海嘉展服饰有限公司应于本判决生效后十日内拆除违章搭建在嘉定区X路X号即原上海益民食品一厂嘉定联营厂内的宿舍、简易房、食堂、浴室，拆除后的材料归原告所有；
三、原告上海嘉展服饰有限公司应于本判决生效后十日内从嘉定区X路X号即原上海益民食品一厂嘉定联营厂中802平方米的厂房(原冷饮车间、原料冷库、副料小仓库、五金仓库)内搬迁，并将该厂房返还给被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司；
四、原告上海嘉展服饰有限公司在承租厂房内的装修添附物归被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司所有；被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海嘉展服饰有限公司装修折价款人民币22，299元；
五、原告上海嘉展服饰有限公司要求被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司赔偿工人工资、伙食费、遣散费165，250元的诉讼请求，不予支持；
六、原告上海嘉展服饰有限公司应于本判决生效后十日内给付被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司水、电费5，760.90元(已扣除押金1万元)，滞纳金1，576.09元，合计人民币7，336.99元；
七、原告上海嘉展服饰有限公司应于本判决生效后十日内给付被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司租金3万元、违约金1万元，合计人民币4万元；
八、被告上海市嘉定区国有资产经营有限公司要求原告上海嘉展服饰有限公司给付垃圾清运费、门卫工资2，175元的诉讼请求，不予支持。
上诉人嘉展公司不服原判，向本院提出上诉称：1、由于电费结算属于代收代付性质，租赁合同约定上诉人支付电费应按市场价进行调整，因此上诉人提出异议并要求被上诉人调整收费是有合同依据的；2、上诉人交纳的电费押金有1万元，而双方争议的金额只有几千元，被上诉人采取拉电的方法，直接造成上诉人被迫停产和解散工人的后果，被上诉人应承担赔偿责任；3、被上诉人擅自拉电，导致租赁合同的目的无法实现，违约责任在被上诉人；4、上诉人于2004年6月中旬撤离租赁厂房时，租赁合同已经处于事实上解除的状态，应认定合同于2004年6月解除。请求本院维持原判第三、八项，撤销原判第一、二、四、五、六、七项，改判支持嘉展公司原审时的诉讼请求，驳回嘉定国资公司原审时的反诉请求。
被上诉人嘉定国资公司辩称：1、上诉人未按约支付水电费，经一再催告仍未支付，构成违约，合同解除的责任在上诉人；2、上诉人至今未将房屋返还被上诉人，应支付房租及违约金；3、一审判决后上诉人拆除了系争房屋内的装修物，致原判第四项难以履行。要求本院驳回上诉，维持除第四项外的原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
审理中，嘉定国资公司表示，为尽快结案，早日使用系争厂房，同意放弃原审提出的要求嘉展公司支付2004年下半年租金3万元及违约金1万元的诉请，并不再追究装修添附物的有关事项。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。嘉展公司与嘉定国资公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，与法无悖，双方均应严格按约履行。嘉定国资公司将厂房出租给数家单位，嘉展公司仅承租了其中的部分厂房。虽然嘉定国资公司使用的是分时制电表，但为便于计算和收取电费，各承租单位并未安装分时制电表，嘉定国资公司与各承租单位之间均按单一价收费。嘉定国资公司与嘉展公司签约时的市场电价每度小于0.8元，但双方在合同中仍约定每度电价为0.8元，故嘉展公司应按此单价支付电费，嘉展公司以电价己调整为由拒付电费属违约。嘉展公司诉称拒付电费有合同依据，与事实不符，本院不予采信。对嘉展公司的违约行为，嘉定国资公司应通过正当途径主张权利，其采用断电方式进行处理，显属不当。嘉展公司在搬离承租厂房后未通知嘉定国资公司解除合同，亦未办理交接手续，嘉展公司诉称合同应于2004年6月解除，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院以2004年9月21日嘉定国资公司收到嘉展公司的起诉状副本之日为双方的租赁合同解除日无不当。根据合同约定，嘉展公司欲装修改造厂房，应经出租方同意后，按基本建设顺序办理手续。但嘉展公司对其搭建的宿舍、简易房、食堂、浴室等未提供证据证明已经嘉定国资公司同意并经有关部门审批，故应由嘉展公司予以拆除，此部分的损失(即价格鉴定结论书明细表中序号为19、20、22、23、24、25、27部分)应由嘉展公司自负。关于工人工资、伙食费、遣散费等问题。嘉展公司既未能在合理期限内举证证明其合法招聘了92名职工(原审中仅提供王金娥的劳动合同，且未经有关部门登记备案)，又未向法院申请证人出庭，以证明工资发放的真实情况(仅有4人签名领取92人的工资)，故对嘉展公司陈述的工人工资、伙食费、遣散费等数额，本院难以采信。二审审理中，嘉定国资公司表示放弃原审提出的要求嘉展公司支付2004年下半年租金3万元及违约金1万元的诉请，并不再追究装修添附物的有关事项的行为，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上，嘉展公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(一)款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2004)嘉民一(民)初字第X号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2004)嘉民一(民)初字第X号民事判决第七项。
一、二案件受理费共计人民币17，815.90元，由上海嘉展服饰有限公司负担人民币13，225.10元；由上海市嘉定区国有资产经营有限公司负担人民币4，590。80元。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员吴俊
代理审判员陈俊
二00五年六月二十四日
书记员肖函
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