上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)上海华庆房地产开发有限公司，住所地上海市X路X号X楼。
法定代表人林某某，董事长。
委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人陈永兴，上海市光大律师事务所律师。
上诉人(原审被告)上海新簇贸易有限公司，住所地上海市X路X号D。
法定代表人吴某甲，总经理。
委托代理人周敏健，上海市敏鉴律师事务所律师。
上诉人(原审被告)广州爱美时服装贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区X路X号X室。
法定代表人吴某乙，董事长。
委托代理人周敏健，上海市敏鉴律师事务所律师。
上海华庆房地产开发有限公司(以下简称华庆公司)、上海新簇贸易有限公司(以下简称新簇公司)、广州爱美时服装贸易有限公司(以下简称爱美时公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2004)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华庆公司委托代理人徐军、陈永兴，新簇公司和爱美时公司共同委托代理人周敏健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，上海市黄浦区X路X号房屋(即来福士广场)的权利人为华庆公司。2003年8月25日，华庆公司与爱美时公司签订《上海市商品房预租合同》，合同约定，华庆公司将黄浦区X路X号来福士广场01－04A室预租给爱美时公司(合同1－1条)；租用房屋的建筑面积为62.60平方米(补充条款2－1条)；月固定租金为美元6，283.48元，爱美时公司应付的固定租金应于每月第一个工作日或之前向华庆公司付清，逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金(合同4－2条、补充条款4－4－1－1条、4－5条)；合同项下，爱美时公司对华庆公司所有付款如以人民币支付，美元与人民币的汇率以合同规定的付款日期之前一个月第15日的银行基准汇率(中间价)为准(补充条款4－7条)；爱美时公司应于合同签订的同时或之前，向华庆公司支付房屋租赁保证金185，089.11元，即三个月租金和三个月物业管理费，合同关系终止时，该保证金除抵扣爱美时公司应承担费用外，其余无息归还爱美时公司(补充条款5－1条、合同5－1条)；爱美时公司逾期支付租金超过一个月，爱美时公司未经华庆公司事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业的，爱美时公司擅自中途退租的，华庆公司可书面通知爱美时公司解除合同(合同9－2－6条、9－2－14条、补充条款9－1条)。该房屋交付后，出现合同规定情形而华庆公司行使解除合同之权利的，华庆公司解除合同前，爱美时公司已支付的所有租金均不予退还，华庆公司并有权向爱美时公司索取其在合同补充条款第4－1款规定的装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费；就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分华庆公司的租金损失，爱美时公司还须按下述规定向华庆公司支付违约金：剩余租赁期超过一年(包括一年)但不满本合同租赁期限的，违约金为相当于保证金4倍的款项，但该违约金不得超过在相当于剩余租赁期的期间内该房屋之租金的款项，同时华庆公司还有权根据合同其他条款或法律规定就合同解除之日前华庆公司因爱美时公司违约所发生的损失向爱美时公司索赔(补充条款9－2条、9－3条)；爱美时公司中途擅自退租的，华庆公司可没收爱美时公司保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿(合同10－6条)；爱美时公司违反合同之规定，则华庆公司有权根据合同规定全部扣收保证金而无须归还爱美时公司，且爱美时公司无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项(补充条款5－2条)；房屋租赁期自交付日起至开业日后满2年之日止，在爱美时公司租满房屋期限并遵守合同各项条款的前提下，华庆公司同意在租赁期内给予爱美时公司自该房屋交付日起一个月的装修期，装修期内爱美时公司不须支付租金、物业管理费和广告费，但须支付水电煤等其他费用，爱美时公司不论任何原因，实际租赁不满规定期限，华庆公司有权向爱美时公司索取装修期内所免去的所有租金、物业管理费和广告费(补充条款3－5条、4－1条、4－2条)；爱美时公司如对承租房屋进行了装修，应根据华庆公司要求在租赁期满或合同提前终止前将房屋恢复原状，由此发生的费用由爱美时公司承担(补充条款12－2条)。
华庆公司于2003年9月1日将房屋交付给爱美时公司，同年11月1日，爱美时公司开张营业。2003年11月5日，爱美时公司注册成立了新簇公司，2003年11月11日，华庆公司与爱美时公司、新簇公司签订租赁合同权益转让的三方协议书，即爱美时公司将合同权益转让给新簇公司。
租赁合同签订后，爱美时公司已向华庆公司支付了相当于三个月租金和物业管理费金额的保证金人民币185，089.11元。自2004年6月起，新簇公司开始拖欠租金、物业管理费，并拖欠了当年4月份以后的电费。2004年7月22日，爱美时公司、新簇公司向华庆公司发出书面函件要求终止租赁合同并于7月25日停止了经营。2004年8月2日，华庆公司委托律师致函新簇公司，表示新簇公司提出提前解除合同已表明其不履行租赁合同义务，也给华庆公司造成了损失，根据租赁合同约定和合同法规定，华庆公司正式函告新簇公司，解除与新簇公司的租赁合同，同时要求新簇公司承担由此造成的一切后果。当日，新簇公司收到该函件。2004年8月9日，新簇公司于正式退出租赁场地。
原审审理中，华庆公司与爱美时公司、新簇公司当庭确认，新簇公司欠付2004年3月26日－4月25日电费1，509.30元，欠付4月26日－5月25日电费1，523.70元，欠付5月26日－6月25日电费1，659.60元，欠付6月26日－7月25日电费1，122.30元，电费的滞纳金分别从次月的16日开始计算。新簇公司欠付2004年6月物业管理费5，008元、7月物业管理费5，008元，欠付6月租金51，721.62元、7月租金52，005.85元。
原审法院认为，新簇公司在拖欠华庆公司租金、物业管理费以及电费超过一个月以后，以书面形式向华庆公司提出解除合同的要求，至少证明新簇公司已向华庆公司明确表示，其决定不再履行预租合同。华庆公司于2004年8月2日致新簇公司的函显然不是针对新簇公司提出解除合同的回复和法律意义上的承诺，而是华庆公司做出了单方行使合同解除权的意思表示。被告辩称双方协议解除合同与事实不符。在新簇公司已经明显构成违约的情况下，华庆公司根据合同约定和法律规定解除合同，其效力应予以确认。双方的预租合同自华庆公司的解约函到达新簇公司之日解除。新簇公司拖欠的租金、物业管理费和电费应予以结清，华庆公司要求新簇公司按约定支付滞纳金并无不当，法院予以准许。双方关于承租方未租满二年，出租方有权向对方索取装修期内免去的所有租金和物业管理费的约定也无不当，华庆公司要求新簇公司支付一个月租金和物业管理费计人民币57，093。65元应予以支持。双方在合同中约定，承租方违约，其交付的保证金由华庆公司扣收而无须归还新簇公司，双方的这一约定应该诠释为在正常履约合同终止的情形下，保证金用以抵充合同约定由承租人承担的费用，而在承租方违反合同提前解约的情形下，该保证金的性质转变成为违约金。因此，在本院确认新簇公司构成违约的前提下，新簇公司交付的“保证金”不能抵充其欠费，而应作为违约金处理。双方在合同中关于承租方提前解除合同构成违约后应向出租方支付违约金的约定并非格式条款，也非显失公平条款，但合同中相当于四倍保证金金额的违约金和新簇公司已付保证金转化的违约金累计相当于15个月租金和物业管理费之和，在华庆公司没有对因违约造成其损失充分举证的情况下，双方约定之违约金显然过分高于新簇公司违约给华庆公司造成的损失，综合新簇公司的抗辩意思和本案实际情况，法院应予以适当减少，即以三个月租金、物业管理金额为妥。华庆公司要求新簇公司支付恢复原状费用因证据明显不足，故不予支持。爱美时公司作为预租合同承租方新簇公司的保证人，应承担本案连带责任。据此判决：一、确认原告上海华庆房地产开发有限公司与被告上海新簇贸易有限公司签订的来福士广场01－04A室房屋预租合同于2004年8月2日解除。二、被告上海新簇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华庆房地产开发有限公司支付电费人民币5，814.90元(其中2004年3月26日－4月25日电费1，509.30元，4月26日－5月25日电费1，523.70元，5月26日－6月25日电费1，659.60元，6月26日－7月25日电费1，122.30元)，滞纳金按每月所欠金额分别从次月的16日开始计算，至付清之日止。每逾期一天，按所欠金额的0.1%计付。三、被告上海新簇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华庆房地产开发有限公司支付租金103，727.47元、物业管理费10，016元(2004年6月租金51，721.62元、物业管理费5，008元、7月租金52，005.85元、物业管理费5，008元)以及前述欠费的滞纳金，滞纳金按每月所欠金额，分别从当月第二天开始计算，至付清之日止。每逾期一天，按日租金的所欠金额的3%分段计付租金滞纳金，按逾期支付之物业管理费的0.1%分段计付物业管理费滞纳金。四、被告上海新簇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华庆房地产开发有限公司支付装修免租期间的一个月租金、物业管理费计人民币57，093.65元。五、被告上海新簇贸易有限公司已交付原告上海华庆房地产开发有限公司的保证金人民币185，089.11元，作为被告上海新簇贸易有限公司应支付原告的违约金，归原告所有。六、被告广州爱美时服装贸易有限公司对上述第二条至第四条判决主文中被告上海新簇贸易有限公司应承担的偿付义务负连带责任。七、原告上海华庆房地产开发有限公司要求被告上海新簇贸易有限公司支付恢复原状费用8，995元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，华庆公司与爱美时公司、新簇公司均不服判决，提起上诉。
华庆公司上诉称，其与承租方签订的租赁合同及补充条款中，对保证金和违约金分别有约定，不存在同一性，本公司在依约定没收保证金的同时，依然有权要求对方支付约定的违约金。现一审法院以违约金约定过高为由，做出巨大调整，未支持本公司的请求，缺乏法律依据，故要求撤销原审判决第五项，改判支持本公司要求对方支付提前退租违约金740，356.44元的诉讼请求。
爱美时公司、新簇公司上诉称，首先，法律并未禁止违约方提出解除合同，只规定当事人协商一致，可以解除合同。根据本公司发出的传真及华庆公司的复函，双方对解除合同意思表示一致，应为协商解除合同。如此，按合同约定，合同终止后，华庆公司可直接用保证金抵扣本公司欠付的相关费用，至合同解除之日，保证金足以抵扣欠付的费用。现原审判决否定双方属协商解除合同，从而否定以保证金抵扣相关费用，判决本公司支付合同解除后的滞纳金，加重本公司负担，判决明显不公。其次，就违约责任而言，合同约定显失公平，即使本公司存在违约，也不能以此为据，判决本公司按合同约定承担违约责任。最后，华庆公司并未主张没收保证金，原审却对此做出判决，违反诉讼程序。综上所述，要求依法撤销原审判决第二项、第三项、第五项，改判由保证金抵扣爱美时公司欠付的租金、物业管理费、电费及逾期上述费用的滞纳金。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院予确认。
本院另查明，华庆公司与爱美时公司签订的合同尚约定，爱美时公司于每月第一个工作日或之前向华庆公司或管理公司支付当月物业管理费(补充条款5－8条)，租赁期内，爱美时公司逾期支付物业管理费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。
本院认为，一、合同法规定的“当事人协商一致，可以解除合同”建立在合同双方当事人合意的基础上，根据华庆公司于2004年8月2日的复函，并不能得出华庆公司同意新簇公司解除合同的请求，虽然复函的结果也是解除合同，但却是建立在华庆公司行使合同解除权的基础上，爱美时公司、新簇公司认为双方属协商解除合同，依据不足，本院不予采信。二、纵观合同全文内容，双方合同中就保证金抵扣承租方应付费用，其余无息归还的约定，以合同自然终止履行为前提，对于因一方违约造成合同终止履行，双方明确约定了保证金的作用，该保证金的性质已转化为违约金，按当事人意思自治的原则，新簇公司、爱美时公司在其违约导致合同解除后，主张以保证金抵销欠付的各项费用，没有依据，本院不予采信。三、爱美时公司、新簇公司主张双方在合同中就违约责任的约定显失公平，但爱美时公司和新簇公司未在法定期间内申请撤销，合同条款依法有效。根据合同约定，新簇公司违约后，华庆公司可主张的违约金包括保证金转化的违约金及相当于四倍保证金的违约金。由于违约金具有惩罚与赔偿双重作用，原审法院在华庆公司没有证据证明其实际损失的情况下，认定上述违约金约定过高，同时根据新簇公司的要求做适当调整，并无不当。华庆公司坚持按合同约定由新簇公司承担四倍保证金的违约金，没有依据，本院不予采信。虽然华庆公司未主张没收保证金，但其主张了违约金，原审法院就其违约金主张所做判决，不违反诉讼程序。
综上所述，原审判决并无不当，本院应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28，686.80元，由上海华庆房地产开发有限公司承担14，343.40元，广州爱美时服装贸易有限公司与上海新簇贸易有限公司承担14，343。40元。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员杨哲明
代理审判员刘薏
二00五年六月二十日
书记员陈洁
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
