湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
(2006)宜中民一终字第x号
上诉人(原审第三人)张某甲，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）-30。
委托代理人(特别授权代理)秦某某(张某甲之母)，女，无业，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)黎昌鹤，湖北七君律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)冯发全，湖北德胜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)当阳市伟豪饰乐公司(以下简称当阳伟豪公司)。住所地：当阳市X路X号。
代表人张某乙，该公司负责人。
上诉人张某甲为与被上诉人刘某某、当阳伟豪公司优先购买权纠纷一案，不服当阳市人民法院(2004)当民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某甲的委托代理人秦某某、黎昌鹤，被上诉人刘某某及其委托代理人冯发全，被上诉人当阳伟豪公司的代表人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告当阳伟豪公司系集体企业。该公司在当阳市X路X号拥有楼房一栋，其中门店9间。1996年6月30日，当阳伟豪公司以该栋楼房(包括门店)作为抵押物，向当阳市工商银行借款164万元，借款双方办理了房屋他项权证。2000年9月12日，原告刘某某与被告当阳伟豪公司签订《门面出让经营合同》，约定：当阳伟豪公司将第一间(正面左起)门店租赁给原告刘某某经营，租赁期间为2001年1月1日起至2005年12月30日，租金为6万元。合同签订后的9月25日，原告刘某某交纳门店租金6万元。2002年1月7日，被告当阳伟豪公司与张文志签订《门店经营权出售合同》，将其所有的9间门店自2006年1月1日至2020年12月31日止15年的经营权售与张文志，价格为48。8万元。2003年2月10日，当阳市工商银行提起民事诉讼，要求当阳伟豪公司偿还贷款。同月25日，本院作出判决，支持了当阳市工商银行的请求。同年3月12日，当阳市工商银行申请强制执行。2003年3月18日，被告当阳伟豪公司与第三人张某甲签订《房屋买卖合同》，当阳伟豪公司将原告刘某某租赁门店的所有权售与张某甲，约定出售价格是在履行完前述20年租赁合同后，价格为5万元。2003年3月20日，张某甲在办理房屋所有权证时与被告当阳伟豪公司签订一份《房屋买卖合同》(落款时间为2003年3月13日)。张某甲于2003年4月3日取得该门店房屋所有权证。2004年4月9日，原告刘某某以被告当阳伟豪公司出售门店未通知自己，其优先购买权受到侵害为由提起民事诉讼，并在诉讼中增加诉讼请求：要求确认被告当阳伟豪公司与张文志于2002年1月7日签订的《门店经营权出售合同》无效，其对15年经营权享有优先购买权。但刘某某未在通知的时间内补交诉讼费。其后，当阳市工商银行诉当阳伟豪公司借款合同纠纷案被本院依法撤销。2005年9月29日，当阳市建设局下发当建发[2005]X号文件，将张某甲持有的争议门店房屋所有权证予以注销。
原审认为，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。本案中，原告刘某某与被告当阳伟豪公司于2000年9月12日签订的《门面出让经营合同》合法有效，承租人刘某某在承租期间对租赁门店享有同等条件下的优先购买权。被告当阳伟豪公司将原告刘某某承租的门店所有权出售给第三人张某甲，没有履行通知义务，侵犯了承租人刘某某的优先购买权。因此，被告当阳伟豪公司与第三人张某甲签订的《房屋买卖合同》无效。原告刘某某请求对15年的经营权享有优先购买权，但未在通知的时间内预交诉讼费，本院对该请求已裁定按自动撤诉处理。被告当阳伟豪公司辩称争议门店在租赁给原告刘某某之前，已抵押给当阳市工商银行，原告刘某某不享有优先购买权之理由，因法律没有规定实现抵押权时，承租人的优先购买权当然丧失，故对该抗辩理由不予支持。被告当阳伟豪公司虽辩称在出售争议门店时，曾张贴公告，已履行了法定通知义务，但原告刘某某否认得到通知，而被告当阳伟豪公司无法提供确切证据证明其已履行书面通知义务，故对该抗辩理由不予支持。被告当阳伟豪公司及第三人张某甲虽辩称原告刘某某已将争议门店转租他人，原告刘某某已不是实际承租人，不应享有优先购买权。但法律规定承租人转租租赁物的，承租人并不丧失其承租人地位，故对该抗辩理由，不予支持。被告当阳伟豪公司虽辩称原告刘某某的请求已超过了除斥期间一年的规定，其优先购买权已丧失，但没有提供相应证据支持其主张，故对该抗辩理由不予支持。关于原告刘某某请求判令由其承买当阳伟豪公司门店问题，本院认为：1、法律和司法解释对优先购买权的性质并未作出明确规定，在优先购买权的保护方面，除最高人民法院司法解释规定标的物承租人的优先购买权受到侵害的情形下可确认出卖人与买受人之间的买卖合同无效外，未规定优先购买权人享有按出卖人与买受人约定的价格直接承买标的物的权利。2、原告刘某某请求的本意是取得门店的现实所有权，而本案中当阳伟豪公司与第三人约定买卖的是15年之后的门店所有权，标的物虽为同一，但权利形态及财产价格构成各有不同，原告刘某某以当阳伟豪公司与第三人约定的价格承买门店显有不妥。3、虽然原告刘某某在庭审结束后明示愿以市场评估价而非当阳伟豪公司与第三人约定价格承买门店，但此请求并无法律或者法理依据。因此，原告刘某某请求由其直接承买门店既缺乏法律依据，也不具有可操作性，难以支持。据此判决：一、被告当阳市伟豪饰乐公司与第三人张某甲于2003年3月18日和2003年3月20日(落款时间为2003年3月13日)签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告刘某某对被告当阳市伟豪饰乐公司所有的位于当阳市X路X号第一间(左起)门店享有同等条件下的优先购买权。三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
上诉人张某甲不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定事实错误。一审判决认为，当阳伟豪公司在出售房屋时，未对原告刘某某履行法定的通知义务。上诉人认为，一审判决的这一认定是错误的，其理由是：1、当阳伟豪公司的卖房事宜，是在当阳市人民法院的主持下变卖的。当阳伟豪公司的卖房行为受到了当阳市人民法院的指导与监控。2、当阳伟豪公司在所售房屋地点公开张贴了售房公告，履行了通知义务。一审法院不能以原告刘某某否认得到通知而认定当阳伟豪公司没有履行通知义务。
二、上诉人张某甲购买门面房屋的产权合法，不容置疑。一审判决上诉人与当阳伟豪公司签订的《房屋买卖合同》无效是错误的。第一，当阳伟豪公司出售房屋是在人民法院主持下进行的，上诉人与当阳伟豪公司买卖门面房屋是双方协商的结果，是双方共同意志的体现，房价也高于评估价。重要的是房屋买卖也得到了抵押权人当阳市工商银行的同意，上诉人才依法获得了房产主管部门和土地主管部门颁发的房产证和土地使用证。第二，双方买卖房屋前，当阳伟豪公司于三个多月前就以公告形式将门店出售的消息通知社会和各门店承租户，并将公告张贴于承租户门店前，当阳伟豪公司己履行了在合理期限内通知各承租人包括被上诉人刘某某的法定义务。所以，刘某某在三个多月以后不向当阳伟豪公司要求购买，或不愿出钱购买18年后的产权，这只能证明刘某某已放弃了优先购买权。上诉人是看到当阳伟豪公司出售门面的《公告》后才购买了当阳伟豪公司出售的门面房。因此，上诉人购买当阳伟豪公司出售的门面房是没有法律障碍的，是完全合法的。一审判决认定上诉人与当阳伟豪公司签订的《房屋买卖合同》无效、刘某某享有房屋优先购买权是没有事实根据和法律依据的。
三、一审判决刘某某享有房屋优先购买权是错误的。1、刘某某在当阳伟豪公司公告售房后，末参与购房行为，也未依法主张优先购买权。2、按照《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》第一百三十四条规定：“享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。”而刘某某并没有在法定的期限内主张优先购买权，一审按《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条判决其享有优先购买权是错误的。综上事实和理由，上诉人请求二审依法撤销原判决，改判驳回一审原告刘某某对当阳伟豪公司的诉讼请求，依法保护上诉人张某甲的合法权益，维护法律的尊严。
被上诉人刘某某在法定答辩期间内未提交答辩状，庭审时辩称：一审判决适用法律恰当，确认上诉人与被上诉人当阳伟豪公司签订的《房屋买卖合同》无效正确。原判决虽确认了被上诉人刘某某的优先购买权，但对刘某某如何行使优购买权，表述不明确。请求二审依法驳回上诉，维持原判决。
被上诉人当阳伟豪公司未作上诉答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，应予以确认。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
双方当事人二审庭审中的争议焦点：1、出租人当阳伟豪公司出卖承租人刘某某所承租的房屋，是否侵犯了承租人刘某某的优先购买权。2、上诉人张某甲与被上诉人当阳市伟豪饰乐公司之间的房屋买卖合同是否有效。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一审各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于出租人当阳伟豪公司出卖承租人刘某某所承租的房屋，是否侵犯了承租人刘某某的优先购买权的争议。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，当阳伟豪公司与张某甲签订的《房屋买卖合同》中虽约定在确保当阳伟豪公司已出售20年经营权(即刘某某5年经营权、张文志15年经营权)合法有效的前提下达成的买卖协议，但当阳伟豪公司与张某甲办理房屋产权过户、以及张某甲于2003年4月3日取得该门店房屋所有权证的事实，却发生在刘某某与当阳伟豪公司签订的《门面出让经营合同》履行期限内。而当阳伟豪公司不能提供足以证明其出卖租赁房屋已在出卖之前的合理期内通知了承租人刘某某的证据，也不能提供足以证明承租人刘某某已作出放弃优先购买权意思表示的证据，应认定其出卖租赁房屋的行为即侵犯了承租人刘某某依法享有的优先构买权。一、二审诉讼中，当阳伟豪公司抗辩提出其在出售房屋前，已在所售房屋地点公开张贴了售房公告，履行了通知义务。但从该公告的落款时间(2002年12月6日)看，当时当阳市工商银行还未提起民事诉讼。因此，该公告是否与一审法院在强制执行(2003)当民初字第295、296、X号民事判决过程中，被执行人当阳伟豪公司变卖本案涉讼的门面房屋有关，难以认定。况且，当阳伟豪公司该公告的内容是将涉讼门面房屋进行拍卖，但实际上却是其自行变卖。综上，根据本案现有证据，不能认定当阳伟豪公司在其出卖租赁房屋之前的合理期限内通知了承租人刘某某的事实。上诉人张某甲主张当阳伟豪公司在出卖租赁房屋前的合理期限内已履行通知承租人义务的理由，无确凿证据支持，不能成立。
关于上诉人张某甲与被上诉人当阳伟豪公司之间的房屋买卖合同是否有效的争议。最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。当阳伟豪公司不能提供其出卖租赁房屋已在出卖之前的合理期限内通知了承租人刘某某的证据，也不能提供证明承租人刘某某已作出放弃优先购买权意思表示的证据，其出卖承租人刘某某所承租的房屋，即侵犯了承租人刘某某依法享有的优先构买权，故刘某某请求人民法院确认该房屋买卖无效，符合法律规定。
上诉人在上诉状中提出的关于适用《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》第一百三十四条规定的问题。因《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》属非生效司法解释，依法不能作为本案的判决依据。故一审判决适用法律并无不当。
综上所述，原判决事实清楚，证据确实，适用法律及实体处理并无不当，应予维持。上诉人张某甲的上诉理由不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费2200元，由上诉人张某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长杨云先
审判员郑文堂
代理审判员李翔
二00六年十二月二十二日
书记员袁昌芹
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