湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
(2006)宜中民一终字第x号
上诉人(原审原告)杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人(一般授权代理)易贵勇，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)余丙荣，宜昌市X村坪镇法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)宜昌市雾渡河粮食购销公司(以下简称雾渡河粮食公司)。住所地：宜昌市夷陵区X镇集镇。
法定代表人王某某，该公司经理。
上诉人杨某某为与被上诉人李某某、被上诉人雾渡河粮食公司租赁房屋优先购买权纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院(2006)夷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，杨某某和李某某均为原宜昌县X村坪粮食收储公司(以下简称樟村坪收储公司)职工。二人在工作期间，均由樟村坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，并按其公司内部规定，对所居住房屋收取一定费用和相应水电费用。2000年11月，因樟村坪收储公司改制，杨某某成为下岗职工。樟村坪收储公司于2000年11月4日向杨某某送达了《解除劳动合同证明书》。李某某也在同一时间下岗。但二人仍在樟村坪收储公司宿舍居住至今。其中杨某某在2004年1月之前居住樟村坪收储公司宿舍一楼和三楼房屋各一间，此后居住三楼房屋一间。2000年11月15日杨某某向樟村坪收储公司交纳人民币3000元，收据注明为“住房押金”。樟村坪收储公司按照内部规定，对李某某等人所居住房屋按每平方米1元的标准收取“住房费”。2001年12月21日，樟村坪收储公司与原宜昌县雾渡河粮食收储公司合并成立雾渡河粮食公司。自2004年1月起，因住房费用收取标准发生争议，樟村坪收储公司没再向杨某某、李某某等人收取住房费及其他费用。自此，双方之间形成了一种借住关系。2005年9月，雾渡河粮食公司有关部门批准，决定出售原樟村坪收储公司宿舍楼，并于同年9月25日安排工作人员通知了居住在宿舍楼内的李某某、杨某某等人，告知居住在宿舍楼内的人员可以购买该房屋。同年10月20日，雾渡河粮食公司张贴《出售房屋公告》告知将宿舍楼出售，“底价15万元，有意者请及时与公司联系，先交款为购买人”。次日，雾渡河粮食公司与李某某签订《樟村坪宿舍楼等资产出售协议》，约定将宿舍楼出售给李某某，总价格为x元，在6个月内办理权属证书的过户手续。李某某于当日交清了购房款。2006年2月10日，杨某某提起诉讼，要求判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并由其对协议中出售的房屋履行优先购买权。
原审认为，房屋租赁合同应当是合同双方当事人在平等协商一致的基础上达成的确定出租方与承租方权利义务关系的协议。从本案看，雾渡河粮食公司将其所拥有的宿舍楼安排给杨某某、李某某等人居住，是为了解决下岗职工的安居问题，并非出租房屋。虽然雾渡河粮食公司向杨某某、李某某等人按照每平方米l元的标准收取了“住房费”，但该费用不是由杨某某与雾渡河粮食公司在平等协商的基础上确定，而是雾渡河粮食公司按其内部管理规定而决定的。因此，该费用不是房屋租赁合同意义上的租金，杨某某与雾渡河粮食公司就居住房屋所形成的关系也不是合同法上的租赁关系。虽然杨某某诉称与雾渡河粮食公司达成了租房协议，但并未提交书面的房屋租赁合同。因此，杨某某与雾渡河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。即使杨某某与雾渡河粮食公司存在房屋租赁关系，雾渡河粮食公司在出售宿舍楼前履行了告知义务，且对外张贴了相关售楼公告。杨某某未按照售楼公告的要求前往雾渡河粮食公司商议购房事宜，应视为对所租房屋优先购买权的放弃。综上所述，杨某某对雾渡河粮食公司出售的原樟村坪收储公司宿舍楼不享有优先购买权。故杨某某的诉讼请求不能成立，不予支持。据此判决：驳回原告杨某某要求确认原告李某某与被告宜昌市雾渡河粮食购销公司签订的《樟村坪宿舍楼等资产出售协议》无效，并由其行使优先购买权的诉讼请求。
上诉人杨某某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：
一、原判决驳回上诉人的确认协议无效之诉，不符合法律规定。l、雾渡河粮食公司出售国有资产时张贴的售房公告标明底价15万元，而协议中达成的价格是13万元，低于底价出售损害了国家利益。2、雾渡河粮食公司出售的樟村坪宿舍属国有资产，其在出售中的相关行为严重违反国家行政法规《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定，自始无效。
二、原判决认定事实不清。1、原判决认定“自2004年1月起，雾渡河粮食公司没再向杨某某、李某某等人收取住房及其他费用”不实。上诉人曾当庭出示住房押金收据，并说明自己的押金未用完，足以支付至2005年9月的住房费。而且，雾渡河粮食公司并未退还押金。另出示了2O04年1月至2005年12月向公司交纳的水电费收据。2、原判决认定“雾渡河粮食公司于同年9月25日安排工作人员通知了居住在宿舍楼内的李某某、杨某某等人”不实。原判决对此事所采信的证据是一份孤证：证人证言。而该证人与公司有利害关系，且该证人参与旁听了庭审全过程。采信此证不符合证据规则。
三、原判决认为“双方形成一种借住关系”，上诉人不享有优先购买权，不合理。上诉人向公司交纳3000元押金，一直居住至20O5年9月，且所交押金足以抵付“住房费”等各项费用。证明上诉人与公司之间存在一种上诉人交纳费用入住房屋，公司收取费用允许其居住的关系，这种关系的法律概念即租赁关系。因此，不能排除上诉人的优先购买权。综上所述，上诉人请求撤销原判，判决二被上诉人签订的房屋出售协议无效，上诉人享有优先购买权。
上诉人杨某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：2006年7月4日(陈优权)、2006年7月14日(杨某德)交电费、预交水费的收据各一张，证明：①一审证人董先智是被上诉人雾渡河粮食公司的职工，证人董先智与被上诉人雾渡河粮食公司有利害关系。②证人董先智在一审旁听了本案的审理，不具备作证资格。
证据二：证人杨某德、陈德化于2006年8月14日出具的证明各一份，证人陈优权于2005年12月20日、2006年6月5日出具的证明各一份，以及证人陈优权、杨某德出庭作证，证明：被上诉人雾渡河粮食公司在出售房屋之前的合理期限内没有向上诉人履行通知义务。
被上诉人李某某在法定的答辩期间内未提交答辩状，庭审时辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人的上诉理由不成立。
被上诉人李某某为支持其抗辩理由，申请证人董先智出庭作证，证明：其与上诉人杨某某均是被上诉人雾渡河粮食公司的下岗职工。在被上诉人雾渡河粮食公司宿舍楼暂住的公司下岗职工，与公司之间是一种借住关系。上诉人杨某某与被上诉人雾渡河粮食公司之间不存在房屋租赁关系。2005年9月25日，其受被上诉人雾渡河粮食公司安排，已将公司宿舍楼出售事宜通知了居住在宿舍楼内的杨某某等人，履行了通知义务。
被上诉人雾渡河粮食公司在法定的答辩期间内未提交答辩状，庭审时辩称：被上诉人雾渡河粮食公司与上诉人杨某某无房屋租赁合同关系。其与被上诉人李某某签订的《樟村坪宿舍楼等资产出售协议》合法有效。上诉人的上诉理由不成立。
经庭审质证，被上诉人李某某、被上诉人雾渡河粮食公司对上诉人杨某某提交的证据有异议，认为：证据一，不能证明上诉人杨某某与被上诉人雾渡河粮食公司存在房屋租赁关系；证据二，证人杨某德、陈德化、陈优权出具的证明，属证人证言，证人应当出庭作证。如证人不出庭作证，其证言不应作有效证据采信。且证人杨某德、陈德化在一审已经出具过证明，并经过当庭质证。二审中，证人杨某德、陈德化的证明及出庭作证不属于二审程序中新的证据。
上诉人杨某某对被上诉人李某某的证人董先智出庭作证的证言有异议，认为证人董先智是被上诉人雾渡河粮食公司下岗职工反聘人员，其与被上诉人雾渡河粮食公司有利害关系，其证言不属实。
对上述有异议的证据，本院认为：本案当事人在二审诉讼中提供的证明及证人出庭作证的证言，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的情形，不属二审程序中新的证据，不予采纳。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
另查明，原樟村坪收储公司宿舍楼出售前，有该公司因企业改制下岗职工7人在该宿舍楼居住。
本案双方当事人争议的焦点：1、上诉人杨某某与被上诉人雾渡河粮食公司之间是否存在房屋租赁合同关系。2、上诉人杨某某对被上诉人雾渡河粮食公司出售的房屋是否享有优先购买权。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一、二审各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。
本院认为：上诉人杨某某、被上诉人李某某原为樟村坪收储公司职工，均由樟村坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，并按该公司内部规定对其所居住房屋收取一定费用和相应水电费用。2000年11月，因原樟村坪收储公司改制，上诉人杨某某、被上诉人李某某与樟村坪收储公司解除劳动合同后，仍在樟村坪收储公司宿舍楼居住。上述事实，证明上诉人杨某某、被上诉人李某某由樟村坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，是基于上诉人杨某某、被上诉人李某某与该公司存在劳动合同关系，公司为职工提供临时宿舍的一种供、住房关系。上诉人杨某某、被上诉人李某某与樟村坪收储公司解除劳动合同后，虽仍在樟村坪收储公司职工宿舍居住，实际上是前述上诉人杨某某、被上诉人李某某等人与被上诉人雾渡河粮食公司之间原住房关系的续延，并非属上诉人杨某某、被上诉人李某某与被上诉人雾渡河粮食公司之间形成新的房屋租赁合同关系。虽然被上诉人雾渡河粮食公司向上诉人杨某某等人按照每平方米l元的标准收取了“住房费”，但仅凭该费用并不能认定上诉人杨某某与被上诉人雾渡河粮食公司就居住房屋所形成的关系属合同法上的租赁关系。因此，上诉人杨某某与被上诉人雾渡河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。上诉人杨某某对被上诉人雾渡河粮食公司出售的原樟村坪收储公司职工宿舍楼不享有优先购买权。故上诉人杨某某的上诉理由及请求不能成立。
综上所述，经合议庭评议，原判决事实清楚，证据确实，适用法律及实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费6987元，由上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某先
审判员郑文堂
代理审判员李某
二00六年十一月七日
书记员商艳琼
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