上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)初字第X号
原告上海金谷园置业发展有限公司，住所地本市宝山区X路X号。
法定代表人杨某，董事长。
委托代理人郭锋，上海市广海律师事务所律师。
被告上海乾溪置业总公司，住所地本市宝山区X路X号。
法定代表人钱某某，董事长。
委托代理人茅国伟，上海市华益律师事务所律师。
被告上海联兴住宅建设有限公司，住所地本市宝山区X路X号。
法定代表人文某某，董事长。
委托代理人夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。
原告上海金谷园置业发展有限公司(以下简称金谷园公司)诉被告上海乾溪置业总公司(以下简称乾溪公司)、被告上海联兴住宅建设有限公司(以下简称联兴公司)买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2004年8月18日公开开庭进行了审理，金谷园公司的委托代理人郭锋，乾溪公司的委托代理人茅国伟，联兴公司的委托代理人夏朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金谷园公司诉称，2002年6月28日，联兴公司经乾溪公司授权，与金谷园公司签订《购房合同》，合同约定：由金谷园公司以3，267，747.5元人民币的价款购买属乾溪公司所有的，位于上海市X路X弄X号(101、X室)、X号(201－X室、202－X室)、X号(201－X室、202－X室)房屋；联兴公司、乾溪公司应于合同签订生效后90天内办理产权过户手续等。合同签订后，金谷园公司依约付清了房款，但联兴公司、乾溪公司却至今未将上述房屋的产权过户至金谷园公司名下。故要求判令乾溪公司、联兴公司立即将上述房屋之产权过户至金谷园公司名下；判令乾溪公司、联兴公司向金谷园公司支付违约金(自2002年9月27日至实际支付之日止)；诉讼费由乾溪公司、联兴公司承担。
被告乾溪公司辩称，乾溪公司从未授权联兴公司销售上述已被法院查封的房屋，该《委托书》系伪造的。金谷园公司与联兴公司之间签订的《购房合同》，乾溪公司不知情。该行为直接损害了乾溪公司的合法权益，故请求驳回金谷园公司的全部诉讼请求。
被告联兴公司辩称，联兴公司同意将系争房屋产权过户至金谷园公司名下，也愿意配合金谷园公司办理产权，但是系争房屋的产权是乾溪公司的，由于乾溪公司的原因造成房屋的产权迟迟不能办理至金谷园公司名下，所以应由乾溪公司承担相关民事责任。联兴公司是否应当承担责任由法院决定。
经审理查明，2002年6月28日，联兴公司与金谷园公司签订《购房合同》，约定金谷园公司购买联兴公司环镇X路X弄乾龙苑商品房，建筑面积1，766.35平方米(建筑面积以大产权证为准)。联兴公司同意以每平方米人民币1850元价格出售给金谷园公司，具体室号为X号(101、X室)、X号(201－X室、202－X室)、X号(201－X室、202－X室)。双方在合同签字盖章生效即日起，联兴公司开具(过渡性的)空屋调拨单给金谷园公司。金谷园公司已于2002年4月27日－5月15日，先后支付人民币300万元给联兴公司，剩余尾款人民币267，747.5元待产证办出后支付。联兴公司自协议生效即日起最迟90天内办全上述商品房可以正式出售的全部有关资料文某，并负责房地产权利转移相关手续。双方必须严格履行合同各项条款，如有违约由违约方承担法律责任和经济赔偿责任。以90天以后按每天万分之二计算违约金。合同生效后，2002年4月28日联兴公司与金谷园公司所签预购房协议无效。合同订立后，金谷园公司取得了系争房屋，并已售予案外人用作安置动迁居民。因相关产权过户手续未能如约办妥，金谷园公司遂诉诸法院。
另查明，系争房屋产权人为乾溪公司。在(2002)沪二中民二(民)初字第X号代位权诉讼一案中于2002年7月9日被本院查封，后因乾溪公司支付了相关款项，系争房屋被解封。在(2002)沪二中民二(民)初字第X号案的执行过程中，本院委托西南政法大学司法鉴定中心于2003年12月5日对加盖乾溪公司公章的《委托书》进行鉴定，该中心作出鉴定结论：落款标称日期为“2002.6.28”的《委托书》上的书写字迹与公章印文某是同时形成；印文某成在前，书写字迹形成在后；印文某成时间明显早于落款时间。三方当事人对鉴定书的真实性均无异议。
审理中，金谷园公司陈述，在2002年4月28日曾与联兴公司就系争房屋签订过购房合同，后发现房屋产权人不是联兴公司，遂与联兴公司交涉，联兴公司在2002年6月28日出具了一份由乾溪公司盖章的《委托书》，上面注明“委托联兴公司全权代理销售环镇X路X弄X－X号住宅(可售建筑面积5，000平方米内)。”双方即签订了系争房屋的购房合同。联兴公司对金谷园公司的陈述无异议。乾溪公司认为，金谷园公司在2002年4月已经发现房屋的产权人不是联兴公司，并到房产交易中心查询房屋权属系乾溪公司所有时，原2002年4月28日签订的购房合同不再履行。但金谷园公司与联兴公司在签订本案系争房屋购房合同前仍没有与房屋的产权人乾溪公司联系过。且系争房屋在2002年7月9日因另案被法院查封，金谷园公司不应该不知道。《委托书》不是乾溪公司的真实意思表示，是伪造的。
开庭审理中，金谷园公司陈述其与联兴公司就乾溪公司所有的房屋分别签订三份购房合同：1、2002年6月28日签订，总价为3，267，747。5元，金谷园公司于2002年4月27日至2003年4月21日，共支付3，300，000余元；2、2002年6月30日签订，房屋总价为6，943，900元，金谷园公司从2002年8月25日至2003年1月8日，共支付6，950，000元；3、2003年3月23日签订，房屋总价为800，415元，金谷园公司从2003年3月20日开始支付共852，000余元。金谷园公司基于三份合同向联兴公司多支付了钱某。金谷园公司认为，金谷园公司作为一个中介公司，在支付房款时确实多支付了一些款项作为中介费。至于具体的中介费数额由双方在多余的数额中另行商定。乾溪公司认为作为中介公司提供服务应该是收取报酬的，但现在金谷园公司反而要付钱某别人，该行为不符合常理。联兴公司认为，收到金谷园公司支付的房款，而且房款确实是付多了，但是双方没有商定过多余款项是否作为中介费，对于多余款项是多退少补还是作为其他费用最终没有商定。
以上事实有当事人陈述及提供的相关证据佐证。
本院认为，乾溪公司是否授权联兴公司销售系争房屋成为本案的争议焦点。对此联兴公司提供了《委托书》一份，该份《委托书》经鉴定，公章印文某成在前，落款日期书写字迹在后，印文某成时间明显早于落款时间。联兴公司对于取得《委托书》的经过，未提供确实的证据予以证实，且仍以自己名义与金谷园公司签订购房合同，将系争房屋销售后，又未向乾溪公司通报销售情况，在取得金谷园公司的房款后，也未与乾溪公司进行过结算，之后亦未催告乾溪公司追认。由于系争房屋的产权人为乾溪公司，故联兴公司对系争房屋没有处分权。而金谷园公司在对方出具本案争议的《委托书》之前，即2002年4月28日已与联兴公司就系争房屋签订过购房合同，当发现房屋产权人不是联兴公司，而是乾溪公司时，只要求联兴公司出具《委托书》，亦未与乾溪公司取得联系，进行核实，在2002年6月28日的购房合同中也未反映出系争房屋的权属系乾溪公司所有，仅凭联兴公司出具经鉴定有瑕疵的《委托书》即与联兴公司签订购房合同，在购房合同约定期限届满后，未办理商品房产权过户手续的情况下，仍未向乾溪公司核实，并于2003年3月23日又签订另一份购房合同，且金谷园公司对提前、超额付款无法作出合理解释。金谷园公司作为具有房地产开发经营资质的企业，应当知晓房屋买卖的常规交易程序。姑且不论委托书本身存在的瑕疵，就委托书记载的内容而言，联兴公司的身份充其量只是个代理人，不能以自身的名义出售房屋，出卖方必须是乾溪公司。凭金谷园公司与联兴公司订立的买卖合同，在产权交易中心是无法办理过户手续的。而金谷园公司在合同约定的产权交割期限届满后，从未与产权人乾溪公司进行联系。相反，在产权未过户到自身名下的情况下，先行将房屋销售给相关动迁公司，形成动迁居民已入住的局面。金谷园公司与联兴公司的上述行为，足以使人产生合理怀疑，可以认定双方存在恶意串通行为，在乾溪公司不知情的情况下处分了属乾溪公司所有的房屋，客观上损害了乾溪公司的合法利益，应认定金谷园公司与联兴公司签订的购房合同无效。金谷园公司要求乾溪公司、联兴公司将系争房屋产权过户至其名下及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
原告上海金谷园置业发展有限公司要求被告上海乾溪置业总公司、被告上海联兴住宅建设有限公司将上海市X路X弄X号(101、X室)、X号(201－X室、202－X室)、X号(201－X室、202－X室)房屋产权过户至其名下及支付违约金的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币28，244元，由上海金谷园置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长汪毅
代理审判员沈珺
代理审判员郑华
二00四年十二月二十四日
书记员邬海蓉
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