上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海中星集团申城物业有限公司，住所地本市X路X弄X号X楼，实际经营地本市浦东新区X路X号。
法定代表人丁某某，董事长。
委托代理人谢某某，公司员工。
委托代理人黄毅，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海市闸北区X路X弄X号业主委员会，住所地本市X路X弄X号X室北间。
负责人李某某，该业主委员会主任。
委托代理人刘某某，该业主委员会秘书长。
委托代理人韩某某，该业主委员会顾问。
上诉人上海中星集团申城物业有限公司(以下简称申城物业)因物业管理纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2003)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人申城物业的委托代理人谢某某、黄毅，被上诉人上海市闸北区X路X弄X号业主委员会(以下简称X号业委会)的负责人李某某及委托代理人刘某某、韩某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市闸北区人民法院经审理查明：上海市闸北区X路X弄X-X号(以下简称1－X号)和上海市闸北区X路X弄X号(以下简称X号)成立业主委员会前，1-X号和X号所在小区即星保小区的物业均由申城物业提供服务。1-X号和X号物业的相关资料由申城物业占用。2002年12月27日，上海市闸北区房屋土地管理局向X号业委会核发了《业主委员会证书》。X号业委会会管理区域为东至岭南路，西至保德路小学，南至岭南路X弄围墙，北至保德路X弄X号楼边。2003年10月15日，1-X号和X号楼业主联合大会由X号业委会、申城物业派代表，1-X号业委会派代表，所在地居委会和街道房管部门派代表参加。“联合会议”上申城物业的代表表示根据业主提出的服务内容，物业管理服务费每平方米(建筑面积)1元，其无法做到，要求给予其1个月的过渡时间，即2003年10月15日至同年11月30日，同年12月1日其与新的物业管理企业办理交接手续。同年10月18日，X号业委会和1-X号业委会共同向业主发出通知：“联合会议”已决定申城物业退出，从10月18日至11月15日，X号业委会和1-X号业委会将选聘合适的物业管理企业，对X号和1-X号物业提供优质服务。同年11月6日，X号业委会向业主发出通知：“通过招标会，一致认为上海沪中物业有限公司(以下简称沪中公司)和上海通力物业有限公司基本符合要求，现将两家物业公司应标的内容向业主公布，业主可在5天内向业主委员会提出意见。”同年11月23日，X号业委会以书面征求意见的形式召开了业主大会会议。业主大会选聘沪中公司对X号物业提供服务，且经X号全体业主所持投票权三分之二以上通过。同年11月25日，申城物业致函X号业委会：“根据10月15日会议精神，本公司物业管理实施到11月30日…。”同年11月26日，1-X号业委会和X号业委会联合致函申城物业沈杰、洪秋兴总经理：“我方已选聘沪中公司为第一届物业管理公司，定于11月28日签约并于12月1日接管；按照‘联合会议’，申城物业应于11月30日结束物业服务工作，应移交相关资料和对外签订的协议、合同。”同年11月28日，X号业委会和1-X号业委会分别与沪中公司签订了《物业管理服务合同》，约定从2003年12月1日至2005年11月30日，X号业委会和1-X号业委会将星保小区X-X号委托沪中公司实行物业管理。同日，X号业委会和1-X号业委会致函申城物业孙锡春经理：“根据10月15日会议约定，11月30日结束贵公司的前期物业管理工作，故请于12月1日将相关资料包括对外签订的协议、合同、设备、物业等移交给沪中公司；经业委会决定将X号楼X室作为新物业公司办公房，故请申城物业同时作好物业用房的移交工作。”2003年12月11日，申城物业再次致函X号业委会就关于解交商品房维修基金和与沪中公司的交接问题，提出了意见。2003年12月9日，X号业委会诉至法院，要求判令申城物业退出对X号物业的物业管理和服务；申城物业应将X号物业竣工总平面图，单体建筑竣工图，地下管网竣工图，设施设备的安装，使用和维修养护等技术资料，物业质量保修文件，物业使用说明文件交于X号业委会。
原审法院认为，X号业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，且经X号全体业主所持投票权的三分之二以上通过，决定选聘沪中公司，X号业委会依据业主大会的决定与沪中公司签订物业服务合同均未违反法律法规的规定，故合法有效，受法律保护。申城物业虽曾系X号和1-X号即星保小区物业的管理企业，但其提供服务期限届满后，已在联合会议上表示退出对X号和1-X号物业的服务并提出给予1个半月的宽限期，至2003年11月30日即与新的物业企业办理交接手续，且在致X号业委会函时，也阐明其对X号物业服务至11月30日，故申城物业应当履行其诺言。由于1-X号业委会也选聘了沪中公司，且1-X号业委会业已向法院表明，相关物业资料可交由X号业委会占用，原审法院据此判决：一、解除上海中星集团申城物业有限公司与上海市闸北区X路X弄X号业主委员会关于物业的管理服务关系。二、上海中星集团申城物业有限公司应在本判决书生效之日起十日内将本市X路X弄X号物业的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、设备地下管网工程竣工图和竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件交于上海市闸北区X路X弄X号业主委员会(所交资料含与本市X路X弄X-X号物业不可分隔的整体资料)。
申城物业不服原审法院判决，向本院提起上诉称：申城物业依与原星保花苑业委会签订的《物业管理服务合同》对保德路X弄X－X号楼区域进行物业管理。后该区域分别设立1－X号业委会和X号业委会，但该分立行为并不必然导致原《物业管理服务合同》变更或解除。现X号业委会诉请解除物业管理服务关系，而1－X号业委会是原《物业管理服务合同》的主体之一，原审未将1－X号业委会列为本案必要共同诉讼人，就解除申城物业与X号业委会之间的物业管理关系，并将与1－X号物业不可分隔的整体资料交于X号业委会，程序违法。另外，X号业委会与沪中公司签订物业管理合同，未征得1－X号、X号全体业主的三分之二以上同意，该合同无效。故请求本院撤销原判，发回原审法院重审。
被上诉人X号业委会辩称：X号业委会是一个独立的组织，有权独立与沪中公司签订物业管理合同，且X号业委会经X号全体业主三分之二同意，才与沪中公司签订合同，该合同合法有效。1－X号业委会不是本案必要共同诉讼人，且已明确表示相关物业资料可由X号业委会占用，原审程序合法，判决正确，故请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实无误，应予确认。
本院认为，X号业委会是一个独立的民事主体，有明确的管理区域，具有缔约资格。X号业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，并经X号全体业主所持投票权的三分之二以上通过，与沪中公司签订物业服务合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。而X号与1－X号是两个相对独立的区域，X号业委会与沪中公司签订物业服务合同，不必征得1－X号业主的同意。申城物业关于X号业委会与沪中公司签订的物业服务合同，因未征得X号及1－X号全体业主的三分之二以上同意而无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。原审法院鉴于1－X号业委会曾书面表明同意X号物业与1－X号物业的整体资料可交由X号业委会占用，判令申城物业将这部分物业资料交于X号业委会，并无不当。1－X号业委会非本案必要共同诉讼人，原审程序合法，申城物业上诉以原审程序违法为由，要求发回重审，缺乏事实和法律，本院不予支持。原审法院依据查明的事实，依法所作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海中星集团申城物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某邑
代理审判员丁某威
代理审判员邬梅
二00四年八月二十四日
书记员张松
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