上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2002)沪二中民二(民)初字第X号
原告宝钢集团企业开发总公司，住所地上海市宝山区X路X号。
法定代表人徐某，总经理。
委托代理人周庭发，中豪律师事务所上海分所律师。
委托代理人王某，中豪律师事务所上海分所律师。
被告上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。
委托代理人沈亮，上海市华通律师事务所律师。
原告宝钢集团企业开发总公司(以下简称宝钢集团)与被告上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司(以下简称鑫旺府)租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2004年1月13日公开开庭审理了本案。宝钢集团的委托代理人周庭发、王某，鑫旺府的委托代理人赵琳、沈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝钢集团诉称，2001年4月18日，宝钢集团与鑫旺府签订了“欧阳花苑租赁合同书”，合同对租赁标的、期限、租金及支付时间和方式、违约责任等都作了明确具体的规定。合同生效后，宝钢集团依约向鑫旺府交付了租赁房屋，鑫旺府经过装修后正式对外营业。按合同约定，“租金按三个月为壹期支付，每期租金于每期的前十日之内缴纳，先付后用。”据此，鑫旺府应在2002年4月18日前缴纳第一期房租，7月18日前缴纳第二期房租，10月18日前缴纳第三期房租。而鑫旺府实际履行上述付款义务的情况是：6月7日才向宝钢集团支付了人民币45万元(以下币种均为人民币)，宝钢集团无奈只得依据租赁合同第五条第3项约定的内容，将鑫旺府50万元保证金充抵其第一期租金。第二、第三期租金则至今未支付，经宝钢集团多次电话及信函催讨仍未果。综上，宝钢集团认为：宝钢集团与鑫旺府签订的“欧阳花苑租赁合同”是双方协商一致的真实意思表示，签约双方理应依约履行。现鑫旺府从第一期租金支付时就未按合同约定支付，并对第二期、第三期房租继续拖欠至今，鉴于鑫旺府多次连续的违约行为，宝钢集团依据“租赁合同”第九条第四款的约定和《合同法》第九十四条第三款的规定，提出第一项诉请；而第二、第三项诉请是“租赁合同”明确约定的内容，鑫旺府理应按约履行；又鉴于鑫旺府的违约行为致使租赁合同解除后，鑫旺府有一个搬迁的过程，宝钢集团有一个房屋整修重新出租的过程，比照宝钢集团、鑫旺府“租赁合同”中关于免缴壹年租赁费的规定，宝钢集团至少损失租金壹年(380万元)以上。据此，为维护自身的合法权益，要求判令：1、解除“欧阳花苑租赁合同”；2、鑫旺府向宝钢集团支付租赁费190万元(从2002年7月18日至2003年1月18日止)；3、鑫旺府向宝钢集团支付租赁费滞纳金12.62万元(每日万分之五)；4、鑫旺府承担租赁合同终止后宝钢集团房租损失380万元；5、本案诉讼费由鑫旺府承担。
鑫旺府辩称，双方确签订了租赁合同，但合同签订后鑫旺府进场才发觉，宝钢集团提供的租赁房屋比实际面积少了4，000多平方米。为此，鑫旺府向宝钢集团相关人员反映要求重新核定面积，调整相应租金。经宝钢集团相关人员同意，鑫旺府暂缓支付租金，故鑫旺府没有违约行为。其二，宝钢集团提起诉讼后，鑫旺府已经支付了宝钢集团租金390万元，其中包含了宝钢集团诉请的190万元，故鑫旺府不存在迟付租金。综上，鑫旺府在履约过程中没有违约，也不存在迟付租金，现宝钢集团要求提前解除合同及赔偿损失，无法律或合同上的依据。要求法院驳回宝钢集团的诉讼请求。
本院经审理查明：
(一)曲阳路X号、X号一至四层裙房，建筑面积计11，546.11平方米，产权属上海宝钢房地产经营开发公司。2001年1月1日，上海宝钢房地产经营开发公司与宝钢集团签订协议书，约定：上海宝钢房地产经营开发公司将上述裙房委托宝钢集团行使经营权。2001年4月18日，宝钢集团与鑫旺府签订“欧阳花苑”租赁合同书，双方在合同中约定：宝钢集团将曲阳路X号、X号“欧阳花苑”裙房租赁给鑫旺府开设酒店，租赁房建筑面积为11，546.11平方米，租赁期12年(2001年4月18日起至2013年4月17日止)。第一年免租金，第二年租金等费用为380万元，之后每年递增，租金按3个月一起支付，以后每期的租金于每期的前10日交纳。鑫旺府签约当日支付给宝钢集团50万元保证金。如宝钢集团无法按双方拟定认同的标准及实际交付房屋的设备、设施等，鑫旺府有权解除合同。鑫旺府擅自将房屋出租转让，拖欠应交租金累计达一个季度，宝钢集团有权解除合同。租赁期间如宝钢集团提出中途解除合同或提前终止合同，需提前3个月通知鑫旺府。鑫旺府逾期交付租金，每迟交一天按所欠租金千分之0。5收取滞纳金等条款。
(二)上述合同签订后，鑫旺府进场进行了装修并营业。2001年4月26日鑫旺府交纳了保证金50万元。2002年6月5日鑫旺府又支付了45万元租金。宝钢集团于2002年6月5日开具发票，发票上载明鑫旺府共支付房租从2002年5月18日至2002年8月18日95万元(其中保证金50万元)。
(三)期间鑫旺府派人对租赁房屋重新进行了测量，其认为实测面积仅为8，600平方米与合同约定的面积差距较大，并就此书面函致宝钢集团提出异议，2002年8月后未支付相应租金。宝钢集团则于同年12月16日向本院提起诉讼。鑫旺府于2003年7月22日支付了2002年8月18至2003年4月17日止的一年租金，共计支付了390万元。
(四)在本院审理中，对2002年6月5日宝钢集团开具发票一节，宝钢集团认为发票上的“5月18日”系笔误，应从2002年4月18日开始计算。鑫旺府则认为非笔误，是双方协商约定。经鑫旺府申请，宝钢集团下属公司两位证人沈金虎、宣仑到庭作证。该两位证人都系宝钢集团下属公司职工，当时系具体负责与鑫旺府签订租赁合同的相关人员。该两位证人证实：当时先由两位证人及案外人徐某明具体参与鑫旺府谈判事宜，当鑫旺府提出面积有异议要求暂缓支付租金，表示同意再商量。在进行租金计算方法时，双方于签约时约定是根据面积计算。2002年6月5日开具的发票租金是经商量从2002年5月18日开始起算，没有笔误的情况。对上述两位证人证言，宝钢集团对证人的身份没有异议，但认为证人的行为不能代表公司的行为。鑫旺府则对两位的证人证言无异议。
(五)另在本院审理中，经双方当事人同意由上海光华会计师事务所有限公司对《曲阳路X号、X号欧阳花苑上海鑫旺府餐饮管理有限公司装潢现值》进行了审计。上海光华会计师事务所有限公司于2002年4月9日出具了报告。对审计报告的审计结论为：本市X路X－X号欧阳花苑上海鑫旺府餐饮管理有限公司装潢现值截至2003年7月底为止的现值为9，690，064元。对此报告，宝钢集团认为现值应计算到鑫旺府停止使用期等。鑫旺府认为设计费、监理费应计入，折旧年限偏短等。
以上事实有双方合同、有关信函、庭审笔录、审计报告、证人证言等证据材料所证实。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。宝钢集团与鑫旺府签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，与法相符，应为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。宝钢集团将房屋租赁给鑫旺府后，鑫旺府进场装修并开设了酒店进行了经营。鑫旺府按约支付第一季度的租金，第一期租金的起算日期根据宝钢集团开具的发票及证人的证言，应从2002年5月18日起算，而并非宝钢集团所述的笔误。其次，在鑫旺府应交付第二期租金时，发现租赁房屋面积有误差，与宝钢集团有关人员进行交涉，并要求暂缓支付租金，得到了宝钢集团有关人员的同意，由于系一直与鑫旺府进行具体租赁事宜的有关人员，足以使鑫旺府相信可以暂缓交付租金。在本院审理中，宝钢集团有关人员亦作为证人作了证词。该两位证人系宝钢集团具体负责与鑫旺府签订租赁合同的有关人员，智力正常，其对所感知的事实所作的表述有一定的真实性及准确程度。证人证言的形式真实性和实质真实性都符合法律规定，证明了鑫旺府的陈述，故该两位证人的证词本院应予采纳。且鑫旺府亦已经支付了宝钢集团诉请的租金。综上，由于鑫旺府缓交租金有一定的理由与事实依据，不构成宝钢集团要求解除租赁合同的理由及依据，故宝钢集团之诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条之规定，判决如下：
原告宝钢集团企业开发总公司的诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币39，141元，审计费人民币300，000元，由原告宝钢集团企业开发总公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
审判员李蕾
代理审判员王某
二00四年六月二十二日
书记员陈洁
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