上诉人（原审被告）王某甲。
委托代理人李某，河南天新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郗某某。
委托代理人兰龙，郑州市二七区X法律服务所法律服务工作者。
原审被告李某乙。
原审被告李某丙。
原审被告田某丁。
原审被告王某戊。
上诉人（原审被告）王某甲为与被上诉人（原审原告）郗某某、原审被告李某乙、李某丙、田某丁、王某戊租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民一初字第X号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年11月21日郗某某与王某甲签订厂房租赁合同一份，约定王某甲将位于郑州市二七区X乡X村的场院及厂房租赁给郗某某，双方约定合同期限从2008年12月1日起至2026年12月1日止。租金为每年x元，该合同签订前郗某某于2008年9月30日向王某甲预交了租金x元，合同签订后于2008年11月26日缴纳了租金x元，该案所涉及的场院及厂房系王某甲与李某乙、李某丙、田某丁、王某戊五人承租郑州市二七区X乡X村土地，于2007年11月28日合伙承建。2008年12月20日郗某某所承租的该场院及厂房因未办理有关土地使用手续被有关行政部门强制拆除。故郗某某起诉至法院请求确认其与王某甲签订的租赁合同无效，判令王某甲退还租金x元。在原审法院审理过程中，原审法院依据王某甲的申请，依法追加李某乙、李某丙、田某丁、王某戊为本案被告参加诉讼。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，违反法律法规强制性规定所签订的合同属无效合同，不具有法律效力，不受法律保护。王某甲、李某乙、李某丙、田某丁、王某戊在承建的厂房没有办理使用证的情况下与郗某某签订租赁合同，其行为违反了法律法规的强制性规定，双方所签订的合同为无效合同。因该无效合同取得的财产，应当予以返还。据此王某甲五人应当将所收取的租金退还郗某某。但结合本案，郗某某对其所承租场院已经实际使用1个月时间（从合同签订之日起至强制拆除之日止）。该实际占用期间的租金应当支付给王某甲五人。郗某某请求退还租金x元数额过高，原审法院予以部分支持。因王某甲与郗某某签订合同收取租金履行的是合伙事务的对外民事行为，故其与郗某某之间发生的民事租赁行为应当由其合伙事务共同合伙人共同承担民事责任，王某甲、李某乙、李某丙、田某丁、王某戊共同对郗某某承担退还租金的责任。王某甲、李某丙、李某乙辩称，郗某某于2008年9月30日向王某甲预交的x元是其改造厂房的费用不是租金，证据不足，理由不当，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，原审法院判决：一、郗某某与王某甲2008年11月21日签订的厂房租赁合同无效；二、王某甲、李某乙、李某丙、田某丁、王某戊于判决生效后十日内互负连带责任退还郗某某租金x元（按1年租金x元扣除1个月的租金）。逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回郗某某的其它诉讼请求。
原审判决宣判后，王某甲不服上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原判决对王某甲与郗某某达成租赁共识（即建立租赁关系）的时间认定有错误。双方租赁关系实际建立开始的时间是2008年9月30日，而不是2008年12月1日。依据是郗某某的诉状中的自认，具体有：⑴、“2008年9月郗某某找到王某甲协商承租事宜”；⑵、“2008年9月30日，双方初步达成共识”；⑶、郗某某支付5万元收据时间是2008年9月30日；⑷、郗某某需改造厂房（加高）工程而自2008年9月30日入住厂房院内。以上有郗某某诉状和庭审证人田某己证实。双方租赁关系存续时间事实并非原判决认定的1个月。2、原审判决关于郗某某所承租的该场院及厂房因未办理有关土地使用手续被有关行政部门强制拆除的认定依据不足。该场院用地从郑州市二七区X乡X村民委员会基层政府承租的，王某甲有合法租赁合同有每年交付的土地使用费用收据，这些收据都是合法租赁及使用土地的有效凭据。原审判决以此认定双方合同无效，证据依据显然不足。3、原审判决关于郗某某加高工程费用事实的认定有误，依据有：⑴、郗某某在起诉状中承认对租赁物有加高改造之需求：“由于厂房需要改造……。”⑵、双方租赁合同第二条明确约定“改造费用由乙方郗某某承担”。⑶、郗某某参与加高改造始终。田某己证言证实郗某某参与实际加高工程活动。因此，原审判决关于郗某某于2008年9月30日向王某甲预交的5万元为定金的认定显属不当。二、原审判决程序存有错误。李某丙、李某乙等人在法定期间内申请追加独院东家郑州市二七区X乡X村民委员会为本案当事人，原审判决不予追加程序违法。三、原审判决因对案件其他事实的认定有误。关于郗某某承租的改造厂房被二七区乡政府强制拆迁的后果承担问题。王某甲出租厂房场地是从郑州市二七区X乡X村民委员会处依法承租的，王某甲并依约交付租金和费用（详见合同及费用单）。王某甲也因二七区政府的强制拆迁行为遭受很大损失，且2008年11月21日双方补签的合同书第八条也明确约定，且双方合同约定如因国家征地，一方必须无条件服从，合同自然终止，若遇人力不可抗拒的自然灾害，造成房屋损害等，双方不负责。二七区乡政府强制拆除是不可抗力，王某甲没有过错，不应担责。为此，请求二审法院撤销原判，驳回郗某某一审诉讼请求，以维护上诉人正当权益。
郗某某答辩称：⒈双方租赁关系开始时间是2008年11月21日，有我方提交的租赁合同为证。签订合同之前，王某甲向郗某某收取的x元是定金。王某甲收取x元的目的是防止其改造厂房后郗某某不再租赁，为了维持和郗某某的租赁关系。⒉王某甲出租给郗某某的厂房属于违章建筑，这一点是不争的事实，虽然王某甲与侯寨乡X村委会签有租赁协议，但合同标的物是土地不是厂房。那么王某甲在承租土地上修建厂房已经改变了土地的性质。根据法律规定，王某甲建造的厂房属违章建筑，导致后来被拆除。政府的行政行为对违章建筑进行拆除和国家征地不是同一概念。应驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实除与一审基本一致外，另查明，证人田某己于法庭上陈述的事实为“其仅知道郗某某向王某甲支付了x元，并不知道郗某某‘自掏腰包’改造（租赁物）的事实”。
本院认为：本案的争议焦点为王某甲及其合伙人应否退还郗某某租金。首先，因王某甲并未提交有关租赁物的合法手续，原审法院将该租赁物认定为非法建筑并进一步认定涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效并无不妥；其次，合同双方均未提交证据证明承租人何时开始占有使用租赁物，原审法院依合同签订日期及租赁物被拆除时间综合认定承租人实际占用时间亦无不妥；再次，关于x元的性质问题，因王某甲提交的证人证言仅证明承租方实际向出租方交付了x元，未证明该x元为承租方依约定应承担的租赁物改造费用，其出具的《收据》又显示该x元为租金，原审法院将该x元认定为租金并无不妥；最后，郑州市二七区X乡X村民委员会并非涉案合同当事人，原审法院未将其追加为当事人并不违反法律规定。故王某甲的上诉主张均不成立，本案均不予支持。综上，原审判决事实清楚，证据确实充分，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
审判员程文
代理审判员王某利
二○一○年七月八日
书记员王某阳（代）
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