原告张某甲，男，X年X月X日生。
委托代理人李某某。
被告张某乙，男，X年X月X日生。
被告张某丙，男，X年X月X日生。
委托代理人杜某某，女，X年X月X日生。
第三人张某丁，男，X年X月X日生。
委托代理人朱某某。
原告张某甲与被告张某乙、张某丙、第三人张某丁承租人优先购买权纠纷一案，驻马店市中级人民法院于2010年3月30日发回新蔡某人民法院重审，本院于2010年4月20日立案受理后，依法组成合议庭于2010年5月24日公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托代理人李某某、被告张某乙、张某丙的委托代理人杜某某、第三人张某丁的委托代理人朱某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称：原告与被告是邻居关系，2001年8月1日被告将其与原告相邻的三间房屋出租给原告使用至今，双方签订了租赁协议，并按约定履行了合同义务。2004年1月1日双方又签订了原协议相同的协议。协议约定到期后，双方虽没有续签新协议仍按原协议履行义务、享受权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。租房期间，原告多次告知被告，该房出租多久，原告就租多久，如果出售，原告愿意购买，价格可以协商，他人付给被告多少钱，原告也付给多少钱。被告将该租赁房卖给第三人张某丁的行为，原告以前并不知情，2008年7月16日被告向法院起诉原告侵权时，原告才知道被告已将出租房屋卖给了张某丁。原告租赁被告房屋已经七年有余，至今还在原告租赁着，其间原告无违约行为，并多次告知被告愿意购买此房，二被告在没有告知原告的情况下，擅自将租赁房屋出售给他人，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，被告的行为侵犯了原告的优先购买权。为此起诉，要求确认二被告与第三人签订的房屋和房屋所占土地的买卖合同无效，原告在同等条件下优先购买权。
被告张某乙辩称：房子是我父亲卖的，当时我们没在家，我也不想卖。我父亲卖房子时，张某甲一直都知道，张某甲说没钱不买。
被告张某丙辩称：房子是我卖的，当时张某丁不让我告诉别人，并说说了我就买不着了。
第三人张某丁述称：原告的请求无事实和法律依据。1、原、被告租赁合同已到期，不存在租赁关系，也就没有优先购买权。2、第三人在购买二被告房子时，已通知原告，原告已放弃优先购买权，即使未在合理期限内通知承租人，也不影响合同效力。第三人已签订土地出让协议，并交纳了土地出让金、契税，依法获得土地使用权。
经审理查明：原告与被告是相邻关系，2001年8月1日被告将其与原告相邻的三间房屋出租给原告使用，双方签订了租赁协议，约定每月租赁费为200元，原、被告按约定履行了协议义务。原告于2001年7月25日交给被告张某乙的妻子郭爱玲房租费计款500元及红砖折款房租费计款100元。原告于2001年阴历9月11日交给被告张某乙的妻子郭爱玲房租费计款300元。协议到期后，原、被告没有续签协议但仍按原协议继续履行义务。原告于2002年7月7日交给被告张某乙2002年1月至6月房租费计款1200元。原告于2002年12月交给被告张某乙的妻子郭爱玲2002年7月至12月房租费计款1200元。原告于2003年11月1日交给被告张某乙的妻子郭爱玲2003年房租费计款2400元。2004年1月1日双方又签订了与原协议相同的协议。原告于2004年11月14日交给被告张某丙2004年房租费计款2400元。协议约定到期后，双方虽没有续签新协议仍按原协议履行义务、享受权益。原告于2005年4月12日、2005年9月11日、2005年10月23日交给被告张某丙2005年房租费计款2400元。原告于2006年7月2日、2006年7月30日交给被告张某丙2006年1月至6日房租费计款1200元。原告于2007年5月5日交给被告张某丙2007年1月至6月房租费1200元。租赁物至今仍在原告租赁着，而二被告于2006年1月10日将租赁的三间房屋以2000元价格及所附属的土地以x元价格出售给第三人张某丁。被告张立民提出向别人说一下，张某丁说不用说，说了就买不着了，于是二被告在没告知原告的情况下，被告与第三人张某丁就签订了卖房协议及土地转让协议。2007年10月23日新蔡某国土局与第三人张某丁签订国有土地出让合同一份，2007年10月25日第三人张某丁向新蔡某财政局交纳了土地出让金票据计款x元，2007年11月6日第三人张某丁向新蔡某财政局出具完税证一张计款2641元。2008年9月12日第三人张某丁向法院起诉原告侵权时，原告才知道二被告已将所租赁的房屋出卖给第三人张某丁。为此，原告以被告的行为侵犯了原告的优先购买权为由，起诉来院要求确认二被告与第三人签订的房屋和所附属的土地的买卖合同无效，原告在同等条件下享有优先购买权。
上述事实由原、被告和第三人陈述及相关证据在卷佐证足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的租赁合同是当事人双方的真实意思表示，在书面约定的租赁合同到期后，被告仍然收取原告的租金，原告继续租用被告的三间房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告双方的租赁合同为有效合同，双方应按合同规定行使权利、履行义务。在租赁期间内，被告将该租赁房屋出卖给第三人张某丁，且在合理期限内未通知原告张某甲，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故原告要求在同等条件下享有优先购买权理由充分，于法有据，对此请求本院予以支持。第三人辩称原、被告租赁合同已到期，原告不享有优先购买权，在出卖前通知原告，原告已放弃优先购买权与庭审查明的事实不符，对此辩称本院不予采信。原告要求确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原告的请求理由不足，对此请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百三十条、第二百三十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定判决如下：
一、原告张某甲在同等条件下享有优先购买权。
二、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，原告张某甲承担500元，被告张某乙、张某丙、第三人张某丁各承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长肖某华
审判员王占运
审判员李某
二0一0年七月十八日
书记员周伟
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