上诉人（原审被告）田某某。
委托代理人刘某威，佟冬生，均为河南铭高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱某某。
委托代理人刘某某。
上诉人（原审被告）田某某为与被上诉人（原审原告）朱某某定金合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2009）惠民二初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人田某某及其委托代理人刘某威、被上诉人朱某某及其委托代理人刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年9月10日，田某某与朱某某口头约定，朱某某承租田某某位于郑州市X路X号的临街楼房。当日，朱某某向田某某交纳定金x元，田某某承诺向朱某某免费提供拾个车位，北三间门面房为年租金x元，不再另行递增租金。之后，双方因租房的具体事宜未达成一致意见，合同未实际履行。朱某某向田某某催要定金，田某某不予退还。2005年5月20日左右，双方因本纠纷经郑州市惠济区公安分局调查未果，朱某某起诉来至原审法院。原审法院另查明，田某某与国家粮食储备局郑州科学研究设计院（以下简称粮科院）签订的租赁合同，出租方未免费出租给田某某十个停车位和北三间邻街门面房，只是合同中显示提供一定的停车场地，北三间门面房与田某某没有租赁合同关系。
原审法院认为：朱某某向田某某交纳定金五万元，口头约定承租田某某自称租赁粮科院的门面房及停车位，双方因是否存在准予田某某的门面房及免费停车位发生争执，致使双方未能签订正式的房屋租赁合同，之后田某某又将房屋出租他人，应视为双方解除了租赁的口头约定。至于酿成双解除口头约定的违约责任，均未提供充分有效的证据证明自己的主张。综上朱某某要求田某某退还定金x元的请求，理由正当，原审法院予以支持。田某某辩称不退还定金和超过诉讼时效的抗辩理由不足、证据不力，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原审法院判决：田某某于原审判决生效之日起十日内返还朱某某定金x元。一审案件受理费2310元，朱某某负担462元，田某某负担1858元，保全费550元由田某某负担。
如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决宣判后，田某某不服上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。朱某某为要回定金提出三条理由：1、田某某不履行约定。2、停车位不符约定。3、北三间门面房田某某无出租权。第一个理由朱某某在一审起诉状中是这样表述的“2004年9月10日，双方口头约定租用田某某南阳路X号的房子，并于当日朱某某向田某某交纳5万元定金，约定次日签订正式合同，但田某某以种种理由不履行约定……”朱某某说的很明白，缴定金是为了次日签订合同。朱某某不但次日没有去签订合同，而且一拖就是数拾天之久，田某某从次日起给朱某某打过二十多次电话，去其单位找过一次，发过一次告知函（均有证可查），都是为了尽快签订正式合同，而朱某某却一拖再拖，最终改变主意，说是粮科院的人讲不叫她从田某某处租房，所以不敢租了。现在又说是田某某不履约，没能力保证10个停车位和北三间门面房，简直是可笑，荒唐之极。其第二个理由：原判决说田某某没能力提供拾个停车位，是毫无道理的。田某某在和粮科院租赁合同中明确规定，粮科院给田某某提供一定数量的停车位。当时与朱某某谈合同时一定停车位是指第二道大门以内，光是二门内就有四十个停车位之多，而大门和二门之间又有二十多个自由停车位，况且这些车位是从来就没有收过一分钱费用的，怎么能说田某某没能力免费提供十个停车位呢即使以后粮科院收费，也不影响田某某免费提供十个停车位呀。显然朱某某的理由不能成立。其第三个理由：北三间门面房的说法就更是荒谬，租房时明明是站在南头楼梯口说的楼梯北边的这三间门面房（这三间门面房从2004年2月一直是田某某租用的，有缴的租金条为证），直到一审判决书下来为止，这三间门面房仍然是由田某某出租给一家学校，有合同、租金条为证。朱某某张冠李戴却把北三刘某面房硬说成是2003年以来，一直由三车队和艳丽美容院租用的三间房；况且，朱某某所说的三间门面房是整栋楼中间的三间，无论如何也不能说北三间门面就是她所指的那三间。再说这三间房与田某某毫无关系，田某某不可能放着自己缴着租金的三间门面房不租，却去出租和自己毫无关系的三间房。综上，请求：一、撤销郑州市惠济区人民法院（2009）惠民二初字第X号民事判决；二、驳回朱某某的原审诉讼请求。
朱某某答辩称：2006年10月30日，朱某某以租赁合同定金返还纠纷为由对田某某提起诉讼。2007年7月30日和2009年7月16日，经郑州市惠济区人民法院两审审理均判决田某某返还朱某某定金x元。现朱某某仅就田某某上诉状中的不实之词，提出答辩意见。一、田某某在其上诉状中隐瞒真相，虚构事实。（一）、田某某在房屋招租广告中，以联系人自居；在接待朱某某承租房屋时，又以产权单位办理出租房事宜负责人的身份，博得朱某某的信任；在双方洽商中以满足朱某某要求为手段，作出书面承诺：（1）在院内免费提供拾个停车位；（2）以年租金x元将北三间门面房一并出租给朱某某，使朱某某在2004年9月10日当日交给田某某定金x元，并约定第二天签约。（二）、第二天，朱某某赶赴租赁房屋处，进院停车时便受阻，经询问得知：（1）田某某根本不是产权单位职工，其真实身份只是个二包；（2）产权单位院内停车位有限，自用不足。为此，引起朱某某疑惑，又赶忙向占用北三间门面房的诊所和美容院询问，方知田某某并非是这两家承租房屋的出租方。（三）、朱某某了解真实情况后，决定暂时不能签约并立即与田某某通话，田某某承认自己是二包但仍坚持说可以与产权人协调腾出10个车位及让出北三间门市房，没有问题。此后，朱某某与田某某多次通话，催问10个车位及腾退三间门面房的情况并明确提出，不能实现承诺，要求退还定金，不再租房。田某某开始一直推诿，搪塞正在做工作，要朱某某耐心等待时日。后来承认无法兑现承诺，又说手里没钱，等将房屋出租才能退还定金。从2006年初，朱某某开始不接电话，朱某某赶到租赁房处，田某某已下落不明。因此，朱某某从五月份开始求助媒体并向公安机关报案。（四）田某某上诉称：朱某某次日不签合同，拖数十日，从次日打过二十多次电话，去单位找过，发过告知函，都是为尽快签订合同正式合同，显然，是隐瞒真相，虚构事实的假话。二、田某某无力履行书面承诺是不能签约的根本原因，也是田某某负有明显过错责任之所在。（一）事实已经证明，田某某所作书面承诺，在院内提供拾个免费停车位和一并出租给朱某某北三间门面房，是超过其租赁权限的。（二）在田某某出具的《收到条》上特别注明，在院内提供拾上免费停车位和租赁北三间门面房。田某某不能履行承诺，从根本上丧失了再签订书面协议的可能性和必要性。显然，不能签订书面房屋租赁协议的根本原因在于田某某根本无能力履行承诺，应当承担违约责任。（三）田某某为掩饰其不履行书面承诺的过错责任及因此不能签约的法律结果，故意将承诺在院内提供停车位说成在外院内；将北三间门面房说成南三间门面房。三、田某某有长期侵占朱某某定金的恶意。（一）朱某某发现田某某承诺虚假当日，便向田某某提出退款和解除口头约定的主张。（二）当田某某的虚假承诺已成为不可改变的事实，答应返还定金，但又推说没钱。（三）田某某曾向朱某某提出，先签订书面租赁合同的要求，但田某某始终不能认同。综上，原审判决认定事实清楚，采信证据真实可信，适用法律适当，判决正确，应驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，2004年9月10日，朱某某为租用位于郑州市X路X号的临街楼房，与田某某协商租赁该房屋事宜。当日，朱某某向田某某交纳定金5万元，田某某为朱某某出具《收到条》一份，其内容为：今收到朱某某交来南阳路X号临街楼房定金伍万元整（x元），注：1、院内免费提供拾个车位。2、北三间门面房为年租金贰万元整，不再另计递增租金。双方并就租赁物界定为临街楼房一楼部分房间及二至五楼所有房间，年租金约x元（不含北三间门面房的x元），口头约定以该x元担保次日正式租赁合同的签订。但合同未实际签订。朱某某称田某某无力履行其提供十个停车位及北三间门面房的承诺，拒绝与田某某签订租赁合同并要求田某某返定金；田某某则称其有能力履行，并称朱某某不来签约构成违约，坚持不应退还朱某某定金，双方因此形成本案纠纷。2005年5月20日左右，双方因本纠纷经郑州市惠济区公安分局调查未果，朱某某起诉至原审法院。
另查明，朱某某提交粮科院《证明》一份，来证明出租方粮科院于2003的11月2日与田某某签订的《租赁办公楼合同书》中没有同意免费提供拾个车位。只是在合同上显示提供一定的停车场地。但未提供证据证明该“一定的停车场地”是否能拾个停车位要求。
又查明，朱某某欲租用的办公楼一楼最北头三间被案外人所使用和租用，与田某某无任何关系。田某某对该三间门面房无转租权。田某某有权转租的为该楼层紧临南楼梯北边的三间门面房。
本院认为：本案的争议焦点为田某某应否退还朱某某定金。事关《收到条》及该条示定金性质的认定问题；田某某能否履行“其有关停车位及北三间门面房”承诺的义务问题。
关于《收到条》及定金性质问题。首先，该《收到条》包含两个内容，一、田某某实际收到了朱某某x元定金。二、田某某与朱某某就停车位及北三间门面房达成了协议。因此，该《收到条》应为定金合同及有关停车位及北三间门面房的租赁合同共两个合同的综合；其次，关于定金合同，因田某某已实际收取了朱某某的定金并出具了收到条，该定金合同合法有效；并且，因该定金对有关楼房的租赁合同签订起担保作用，该定金性质应为订约定金。关于租赁合同，因该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于田某某能否履行“其有关停车位及北三间门面房”承诺的义务问题。首先，朱某某提交的粮科院的《证明》，能证明粮科院提供田某某一定数量的停车位，但朱某某未能提供其他证据证明该“一定停车位”不足拾个，可能导致田某某将来违约。其次，本案双方当事人对北三间门面房有不同的解释：朱某某认为该北三间门面房应为被第三人租用和使用与田某某无关而不可能转租的三间，而田某某则称楼梯北边三间其有权转租的三间。从常理讲，朱某某也应承租对方有权出租的房屋；田某某收应出租其有转租权的房屋，并且相对该北三间门面房x元租金而言，双方无争议的租赁物的二楼至五楼所有房间的x元租金价值更大，这是显而易见的道理。故田某某的解释具有合理性，北三间门面房应为紧临南楼梯北边三间，而非朱某某所称北三间门面房。最后，退一步讲，即便田某某不能兑现其有关“十个停车位及北三间门面房的承诺，其也仅是对《收到条》中约定义务的违反，而不是对有关租赁合同的签约义务的违反。
因此，田某某的上诉请求成立，本院予以支持，而朱某某的田某某因不能履行约定的有关十个免费停车位及北三间门面房的义务应退还订约定金的主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市惠济区（2009）惠民二初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人朱某某一审诉讼请求；
一审案件受理费2310，保全费550元，二审案件受理费2310元，共计5170元，被上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李黎
审判员程文
代理审判员王胜利
二Ｏ一Ｏ年八月六日
书记员王世方（代）
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