上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)广州鸿力时装有限公司，住所地广州市X路X号X楼。
法定代表人唐某某，职务董事长。
委托代理人吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海豫兴商贸有限公司，住所地本市X路X号。
法定代表人陈某，职务经理。
被上诉人(原审被告)上海金温服装有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人林某某，职务董事长。
上诉人广州鸿力时装有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2003)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，本市X路X号1至X楼建筑物系上海金温服装有限公司(以下简称金温公司)于1999年8月10日向上海豫兴商贸有限公司(以下简称豫兴公司)承租，用于开设上海金温服装批发市场(以下简称金温市场)，不久，金温公司即向外招租。同年11月12日，金温公司与广州鸿力时装有限公司(以下简称鸿力公司)签订《上海市金温服装批发市场营业铺位租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定鸿力公司向金温公司租赁一楼甲区X号铺位(19。27平方米)，经营女装，租期一年，自1999年11月28日起至2000年11月30日，年租金人民币106，000元(以下币种均为人民币)，鸿力公司享有续租权8年。签约后，鸿力公司支付了一年租金106，000元，并对铺位进行了装修，遂入场经营。翌年，双方在《租赁合同》上增订一补充条款，载明：“该商户交满一年租金，给予延长2001年3月10日的租期”。2000年8月8日，上海市公安局闸北分局以金温市场存在重大火灾隐患为由，向金温市场发出《停产停业通知书》，责令其停业整改。8月22日，金温市场关闭，众经营户纷纷诉讼至法院，但鸿力公司等门面房经营户仍继续经营。之前，金温公司与豫兴公司亦已为租赁纠纷诉讼至法院。2001年3月，经法院主持调解，金温公司与豫兴公司在(2000)闸民初字第X号案件中达成调解协议，约定上址房屋于2001年3月11日由豫兴公司收回自用，豫兴公司给付金温公司财产折价款30万元，金温公司与经营户的纠纷由金温公司出面处理，豫兴公司不承担责任。嗣后，经法院主持调解或判决，金温公司用豫兴公司给付的30万元，加上自筹的资金退还了众经营户未使用租赁场地期间的使用费，并对经营户的装潢损失根据评估价格予以了赔偿。2001年3月11日，豫兴公司停止向鸿力公司供电，鸿力公司遂停业。同年5月，鸿力公司与豫兴公司协商搬迁补偿事宜，未果，双方约定可通过诉讼解决纠纷，但嗣后双方均未就此提起诉讼。同年8月，豫兴公司强行收回铺位，并将鸿力公司留在铺位里的女装等物品予以保存，并制作了清单。审理中，豫兴公司以该房屋即将被拆除为由一再要求鸿力公司取走衣物，并出示了清单，鸿力公司对清单基本认可，但未取走衣物。2003年7月底，上址房屋被有关部门拆除，豫兴公司称鸿力公司的衣物在拆房过程中灭失。
原审审理中，经鸿力公司申请，法院委托上海市价格认证中心闸北分部对系争铺位的装潢现值进行评估，结论为6，611元。鸿力公司认为评估价格偏低，但未提供相应证据予以佐证。
原审另查明，天目西路X号建筑物的1至X楼在金温市场停业时尚未取得竣工验收合格证明。
原告鸿力公司诉称，1999年11月12日，鸿力公司与金温公司签订《租赁合同》，约定金温公司同意鸿力公司租赁一楼甲区X号铺位，用于经营女装，年租金为106，000元，租期一年，自同年11月28日起至翌年11月30日止。另约定，租赁者享有营业铺位使用续租权8年，如需续租，须在租赁期满前办理续租等手续。还约定，鉴于租赁者已交付了一年租金，故准予租期延长至2001年3月10日止。合同的副本亦交大楼产权人豫兴公司备案。签约后，鸿力公司即出资7万元装修铺位，且销售x品牌女装。因考虑到经营状况尚好，故鸿力公司决定续租，并按约于2000年12月20日将此意向正式书函送达金温公司处。孰料金温公司悔约，拒绝鸿力公司所提续租的正当要求，鸿力公司屡次交涉未果。自2001年3月始，豫兴公司出面逼令鸿力公司撤铺，鸿力公司据理力争，该公司即于同月11日擅自切断电力供应，致鸿力公司无法开门营业。2001年8月，豫兴公司违反承诺，非法扣压鸿力公司待销的x品牌女装200件。现要求：1、金温公司赔偿鸿力公司经济损失20万元，豫兴公司承担连带责任；2、金温公司和豫兴公司共同赔偿鸿力公司装修折价款7万元；3、豫兴公司支付时装折价款3万元。审理中，鸿力公司将第1项诉讼请求变更为：要求金温公司返还租金106，000元，要求豫兴公司承担连带责任。
被告豫兴公司辩称，其与鸿力公司并无租赁关系，其与金温公司解除租赁关系时，已向金温公司支付了财产折价款，并约定由金温公司承担对经营户的赔偿责任，鸿力公司要求其承担连带责任无法律依据。其曾多次要求鸿力公司取走衣物，但鸿力公司不予理睬，现房屋已被有关部门拆除，衣物在拆房过程中灭失，责任不在豫兴公司。况且，从2001年3月鸿力公司停业至鸿力公司起诉已超过二年的诉讼时效，故不同意鸿力公司的诉讼请求。
被告金温公司未答辩。
原审法院审理后作出如下判决：一、广州鸿力时装有限公司与上海金温服装有限公司签订的《租赁合同》无效；二、上海金温服装有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿广州鸿力时装有限公司装潢损失人民币6，611元；三、上海豫兴商贸有限公司应于本判决生效之日起三日内补偿广州鸿力时装有限公司衣物损失人民币5，000元；四、广州鸿力时装有限公司其余诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币7，010元，评估费人民币1，000元由广州鸿力时装有限公司负担人民币6，475元，上海金温服装有限公司负担人民币1，300元，上海豫兴商贸有限公司负担人民币235元。广州鸿力时装有限公司已预缴，上海金温服装有限公司、上海豫兴商贸有限公司应于本判决生效之日起三日内给付广州鸿力时装有限公司。
上诉人鸿力公司不服原判，向本院提起上诉称，原审法院既然认为上诉人与金温公司签订的租赁合同属无效协议，那么金温公司依该合同取得的租金应予返还，而上诉人应支付的使用费属另一法律关系，不应一并处理。其次，上诉人的铺位为X号，而评估报告的对象是X号，同时，上诉人对该评估报告提出漏评的质证意见，但评估对象已拆除，无法再重作评估，因此，原审法院依据该评估报告作出的装潢损失判决应是错误的。此外，衣物的灭失是由豫兴公司造成的，豫兴公司应对衣物的灭失承担赔偿责任，上诉人虽对豫兴公司出示的清单表示认可，但上诉人的衣物价值3万元，原审法院判决酌情补偿缺乏依据。故而，上诉人要求撤销原判，发回重审或改判支持鸿力公司一审诉请。
被上诉人豫兴公司未作答辩。
被上诉人金温公司未作答辩。
本院经审理查明，原审判决书首部表述有误，“广州鸿力时装有限公司”误写为“广州鸿力服装有限公司”，予以更正，原审法院查明其余事实无误。上诉人虽对评估报告中的评估铺位号码提出异议，但原审庭审中，对法庭出示的被评估的铺位图片未提出异议，并发表了质证意见。
本院认为，上诉人与金温公司所签订的租赁合同因系争物业属禁止出租的物业，法律明文规定不允许出租，故原审认定该租赁合同无效并无不当。上诉人与金温公司增订的关于延长租赁期限的补充条款，是建立在原租赁合同基础上，因原合同的无效，致使该补充条款无效，金温公司应退还上诉人所付的租金。鉴于上诉人实际使用系争铺位逾一年，故理应支付相应的使用费，使用费数额可参照约定的租金数额确定。由于上诉人应付的使用费数额与已付的租金金额相当，原审法院据此判决不支持上诉人要求金温公司返还租金及要求豫兴公司承担连带责任的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院应予维持。关于上诉人的装潢损失，上诉人虽对评估报告中的评估铺位号码提出异议，但原审庭审中，对出示的被评估的铺位图片未提出异议，并发表了质证意见，故应认定评估报告的评估对象具有参照价值。现上诉人虽对评估结论提出异议，但装潢设施已被拆除，原审法院依据评估报告确定赔偿金额，尚属合理，本院应予维持。在豫兴公司与金温公司的租赁纠纷中，豫兴公司为处分争议的房屋及财产已支付了相应的对价，上诉人再要求豫兴公司对装潢损失承担连带责任，缺乏法律依据，原审判决不予支持，并无不当。豫兴公司对上诉人留在铺位内的衣物负有保管的义务，现衣物灭失，豫兴公司应对上诉人予以适当补偿。上诉人对豫兴公司提供的财产清单未提出异议，鉴于在原审中上诉人未对灭失的衣物申请评估，故原审法院依据清单酌情确定补偿数额，并无不当，本院应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，010元，由上诉人广州鸿力时装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员黄婕
代理审判员吴俊
二00四年五月二十四日
书记员朱颖
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