重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2005）沙民初字第X号
原告孙某，男,1960年6月X号出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘毅，重庆志平律师事务所律师。
委托代理人徐某，重庆志平律师事务所律师。
被告龙某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），现住重庆市华宇广场区X-X-X号，
委托代理人李宏影，重庆静升律师事务所律师。
原告孙某与被告龙某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何世伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托代理人刘毅、徐某，被告龙某某及其委托代理人李宏影均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某诉称，2005年5月16日，原告孙某与被告龙某某通过重庆由甲房地产顾问经纪有限公司中介，签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议中约定，原告孙某将坐落于华宇广场区X-X-X号房屋，建筑面积为88.02平方米，以40万元出售给被告龙某某，并约定房款分三次付清，即2005年5月16日付16万元，过户时付22万元，交房时付1万元；2005年8月25日交房。但该买卖没有包括房屋的装修。在被告向原告支付39万元房款后，双方办理了房屋产权的变更手续。2005年8月25日，原告在准备交房时，被告拒不支付购房尾款。并且双方未能就房屋内的装修费用补偿协商一致，故当日双方未办理交房手续。次日，原告发现被告擅自将房门撬开，并更换新锁，强占了该房。多次与被告交涉未果。据此，原告请求判令：1、被告向原告支付购房尾款1万元；2、被告向原告支付违约金2万元；3、被告补偿原告房屋装修费损失2万元。
被告龙某某辩称，被告与原告签订的协议中约定有2005年8月25日前交房给被告使用，届时支付尾款1万元。由于原告8月25日前并未交房才导致被告未支付尾款。故被告不存在违约行为。2005年6月22日被告已取得该房的产权证，被告是房屋合法的所有权人，虽房屋的钥匙未交，但该房产仍是被告的。本案不同于商品房的买卖。原告于8月24日擅自将房屋内的高档家电、家具搬走，换成低档家电、家具，还扬言破坏屋内的设施，所以原告才应支付被告赔偿金。不同意原告的诉请。
原告为证明其诉请向本院提交如下证据材料：
1、房屋买卖（转让）协议，证明原告与被告双方之间存在房屋买卖关系；
2、重庆市住宅装饰工程合同、施工图及装修费收据，证明原告对房屋进行了装修并支付了装修费用；
3、业主公约，证明双方应到物管处履行交接，被告违反合同。
原告对证据材料3土地使用证和产权证及证据材料5购物发票放弃举示。
被告龙某某质证认为,对证据材料1、4的真实性、合法性无异议，但是证据材料1不能证明不含装修在内，证据材料4证明力有异,该公约未明确写明房屋交接的规程。证据材料2与本案没有关联，不予认可。
被告为证明其诉请向本院提交如下证据材料：
1、房源出租信息表及房屋出售（出租）委托书，证明孙某委托中介公司卖房及房价款包含装修。
2、房屋求购（求租）委托书，证明龙某某委托中介公司购房。
3、房屋买卖（转让）协议，证明交房时间及附属物转移的时间及成交价40万元。
4、收条，证明已履行39万元。
5、重庆市房地产权证，证明房屋过户时间，产权人是被告。
6、关于“华宇广场尔雅30-2房屋买卖情况”说明，证明房价40万元含装修，原告更换电器，卖方违约。
7、证人徐某某、谢某某、唐某某证言，证明双方委托中介机构买卖房屋以及协商的过程，和卖方更换电器的违约行为。
8、报警案件登记簿，证明原告擅自到房屋内搬电器，违约。
9、照片，证明原告将新家具换成了旧家具，违约。
10、证人王某证言，证明原告将新家具换成了旧家具，违约。
原告质证认为，证据材料3、4、5无异议。证据材料1房源信息表制作人不清楚，与双方买卖合同无关。出售委托书不是我方签的，不真实。证据材料2是被告的意思表示，与本案无关。证据材料6是证言，证人共同作证的形式不合法，不能作为证据，不予认可。证据7徐某某、谢某某是中介公司的直接经办人，但无经纪人资格，从事违法中介，对合同拟定具体条款时，该明确未明确，导致双方约定不明，与案件没有关系，而唐某某证言与双方买卖无关，不予认可。证据材料8不能证明原告违约，与本案无关。证据材料9是被告自己拍摄的，无法确认其真实性，不能作为证据。证据材料10王某证言，只能证明原告搬了部分东西，与买卖合同无关，不予认可。
本院审查认为，原告举示的证据材料1和被告举示的证据材料3均是双方签订的房屋买卖合同，双方无异议，可以确认其真实性、关联性和证明力。其有力的证明了双方当事人之间的买卖合同关系及其相关的约定。原告举示的证据材料4其真实性虽可确认，但其作为小区内所有权人之间的约定，与本案的争议并无关联，本院不予认证。原告举示的证据材料2是本案争议标的物在出卖前装饰装修的相关材料，包含装饰合同、施工图、装饰费用的决算表、收据，虽然审查发现收据有很大的疑点，但根据原、被告对该证据材料的意见仍可确认房屋出卖前装修的事实。
被告举示的证据材料1包括房源出租信息表和房屋出售（出租）委托书；证据材料2是房屋求购委托书，根据当事人及有关证人的证言，可以明确，确非原告亲笔书写，但双方当事人签订且无异议的买卖合同中，有该中介机构的参与中介的文句。从日常生活法则推理，出卖人必有卖出的意思表示，且通常会尽一切可能将出卖物美好之处展示给买方以取得理想的成交价格。在原、被告交易的过程中，谢某琴、徐某某是代表中介机构处理具体事务的人员，其证人身份是确实可靠的，这两名关键的证人虽然没有经纪人资格，但仅涉及违规的问题，并不能因此阻却其作证的资格。经过双方当事人的质询及审判人员的询问，也不能找出不可信的理由，所以上述证据材料结合，有力的证明了原告委托中介机构卖精装修房，被告看房购买，商妥价格的事实。
被告的证据材料4、5、8，原告无异议，本院予以确认。被告意欲以4个证人证言结合X号材料（报案纪录）来说明原告存在违约搬运电器的行为，本庭考虑到被告并非以此为反诉的基础，而仅为一反驳，而该反驳所涉及的事实，虽是本案关联的事实，但与原告的诉请涉及的裁判无关，所以对被告主张的该证据证明力不予确认。X号证据材料照片涉及到原告搬运电器的相关事实，也基于上述理由，不予认证。但X号证据材料客观上证明了被告在约定的交房期限前并未占有、控制房屋。结合原告诉状中所表述的8月26日被告换锁，以及被告8月26日换锁的自述，确认被告在2005年8月26日通过换门锁的方式，实际控制、占有房屋的事实。
根据当事人举证、质证，本院认证，确认如下事实：
2004年底，原告对自购房沙坪坝区华宇广场X-X-X号房屋进行装修。2005年5月，原、被告双方分别通过中介机构就沙坪坝区华宇广场X-X-X号房屋进行购房洽谈。2005年5月11日，被告看房。2005年5月16日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定有：标的物为沙坪坝区华宇广场X-X-X号房屋；房价40万元；交房时付1万元；2005年8月25日交房；双方行为违反本合同规定，按房地产买卖成交价的5%计付违约金给对方。此外，双方还对电器类附属设施、房屋过户相关费用、付款方式及争议解决方式进行了约定。但双方未就装修是否包括在房价款内进行明确的约定。
现被告已履行价款39万元，欠1万元未付。2005年6月7日，被告依据与原告的交易取得约定房屋的所有权，权证号为104房地产证2005字第x号。2005年8月25日，原告提出卖方未卖装修，要求另计装修价款，遭被告拒绝，双方争执,不能达成一致。次日，被告未得原告认可，将买卖房屋门锁更换。现原告向本院提出诉讼。
本院认为，就本案而言，双方争议集中在三个方面：1、关于买卖合同的标的物是否包含装修。2、关于被告是否存在违约行为，如何承担违约责任。3、关于1万元的房款问题。
第一，关于买卖合同的标的物。
原、被告主张从两个不同角度来予以说明，一是没有约定就等同于不包括;二是没有约定应从交易习惯和法律的规定。就没有约定而言，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定可知，没有约定可补充约定和从交易习惯，以此看来，没有约定并不能等同于不包括，在此问题上本院更倾向于被告的意见，但并不完全赞同。主张没有约定依次首先应补充约定，不能补充约定依法律的规定，在无法律规定时，才从交易习惯角度解释并裁判。此时，法律规定应囊括法律、行政法规以及最高人民法院的司法解释。本案原告在房屋内装修，装修前属于数物的关系，装修以后属于所有权的增添。这种增添的剥离、分拆会明显贬损房屋的价值，其增添与房屋关系是增益、依附、归属。
根据《辞海》的注释，“附”有七项含义，其中有增益、依附之意，根据《现代汉语词典》，附属即依附、归属。据此可知，本案争议的标的物属于增添附属物的范畴。
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条、第八十七条的规定，可知，附属物分为不同所有人之间的增添和同一所有人的增添。第八十六条是不同所有人之间增添附属物的相关规定，第八十七条是同一所有人之间增添附属物的相关规定，即“有附属物的财产，附属物随所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法，按约定处理。”本案争议的标的物即应适用该第八十七条之规定。
再者，从交易过程分析，双方均是通过中介机构完成的房屋买卖，作为出卖人的原告委托中介机构时是表示卖精装修房，被告看房后，原告在双方交易时，并未申明房屋和装修分离计价，在双方没有明确约定的情况下，认定卖房不包括装修不符合日常生活法则。
第二，关于被告是否存在违约行为，如何承担违约责任。
原告是基于被告存在不支付1万元房款和未经许可实际控制占有标的物的行为而要求确认被告违约。
就被告不支付1万元房款而言，单从双方的合同约定出发，得出违约行为的结论是可以的。但是，此一结论又不得不经受质疑。这个质疑是合同的价款为40万元，为何被告在支付39万元后，又甘冒不支付1万元，而承担全价款5%的违约金即2万元的风险这其中必有原委。
根据双方争议发生发展的状态，该原委必是对房屋装修是否应单独计价的分歧而产生，而本案房屋的装修，作为增添附属物是应当随房屋的转移而转移的，原告产生不恰当的认识，交付房屋时附加装修另计价的条件，其行为本质是违约。被告拒绝给付1万元房款是基于原告违约在先，其行为性质是行使抗辩权，故不是违约。
就被告未得原告认可实际控制房屋的问题。本院认为，其行为是在房屋所有权取得之后，并且是在双方约定的交房时间之后实施的。就所有权而言，是一种绝对权，取得物的所有权之后，实际控制物本身，是行使所有权权能的表现，只是这种行使所有权权能的行为，在交易中不能有违双方的约定。被告的行为符合上述原则，所以不属于违约行为，既不违法也不违约，不应承担违约责任。
第三，关于1万元的房款问题。
双方对1万元房款的约定是“在交房时支付”，虽然本案被告实际占有、控制房屋未从双方的约定，但被告已获得房屋所有权并占有房屋，合同的目的已达成，原告仍得以请求对价的支付。所以，被告仍有义务支付房款1万元。
至于被告提及的原告更换电器违约的问题，因不属于本案裁决的范围，本案不予处理，当事人可另案起诉解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十七条的规定，判决如下：
一、由被告龙某某支付原告孙某房款1万元。限于本判决发生法律效力后三日内付清。
二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
案件受理费2085元，其它诉讼费700元，共计2785元（原告已预交），由原告孙某负担2000元。被告龙某某负担785元，限于本判决发生法律效力后三日内付给原告785元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费2085元。递交上诉状后，上诉期满7日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员何世伟
二OO五年十一月二日
书记员郭菲
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