广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民二终字第X号
上诉人(原审被告)广州碧花园房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区X镇X村。
法定代表人：林某某，该公司董事长。
委托代理人：胡福传，广东民境律师事务所律师。
委托代理人：胡威，广东民境律师事务所职员。
被上诉人(原审原告)广州市天与地广告传播有限公司，住所地：广州市越秀区X路东皋大道皋园X号前座。
法定代表人：徐某，该公司总经理。
被上诉人(原审原告)广州卓见置业有限公司，住所地：广州市越秀区X路东皋大道皋园X号。
法定代表人：梁某某，该公司总经理。
两被上诉人共同委托代理人：郑子殷，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州碧花园房地产开发有限公司(以下简称碧花园公司)因与被上诉人广州市天与地广告传播有限公司(以下简称天与地公司)、被上诉人广州卓见置业有限公司(以下简称卓见公司)委托合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2005)花法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年7月15日，天与地公司、卓见公司与碧花园公司签订《全程策划及销售代理合同》，约定：碧花园公司为甲方，天与地公司和卓见公司为乙方。甲方委托乙方对位于广州市花都区之'南航碧花园'项目(包括别墅和公寓)进行全程策划和销售代理。一、合作形式：由甲方委托，乙方接受委托，乙方承担本项目的销售及广告推广费用，并负责本项目的独家全程策划咨询与销售代理业务，甲方按销售策划成果与项目比例销售额的比例支付乙方的销售策划费及销售代理佣金。二、策划咨询与销售代理期限：自本合同正式签订之日起一年。四、销售代理费和超额提成：.....5、凡买受人违约(不按时签订《商品房买卖合同》、支付房款、办理有关手续等)，甲方罚没其定金的，无须向乙方支付代理费。但罚没客户的定金，甲乙双方各占50%，乙方无须就该部分金额开具发票。......七、销售合同的签订：1、本项目的各类销售合同(包括《认购书》、《商品房买卖合同》)由乙方直接与购房客户签订后交与甲方审核签字盖章。.....九、违约责任：甲方应按本合同的约定向乙方支付销售代理费，如逾期超过十天(工作日)，则视为违约，乙方可选择终止合同。若乙方选择终止合同，甲方应按本合同约定与乙方进行结算并计付滞纳金，滞纳金从应付之日起按每日千分之五计算。......十、终止与移交：1、在销售代理期限到期后，或代理销售项目物业超过90%后，双方选定时间在十个工作日内进行正常交接，甲方结清乙方应得的全部报酬，甲乙双方办理有关资料的交接手续。2、如由于甲方原因造成项目资金、工程进度、手续等办理方面阻碍了销售工作，乙方可经甲方同意提前终止本合同，甲乙双方按本合同约定条款进行结算，并办理有关资料的交接手续。....。此外，双方还就双方职责、销售代理费和超额提成、销售指标、销售控制及价格优惠、报告与签证、违约责任等内容作了具体的约定。上述合同签订后，天与地公司和卓见公司先后在广州市和浙江省温州市进行'南航碧花园'项目的销售工作。其中，天与地公司和卓见公司在温州市销售时，收取了叶正平认购D-039别墅而交付的定金x元，收取了王增良认购D-118别墅而交付的定金x元，并分别与叶正平、王增良签订《南航碧花园认购书》。2005年3月31日，天与地公司、卓见公司与碧花园公司签订《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》，约定：甲方为碧花园公司，乙方为天与地公司和卓见公司，甲乙双方均同意乙方结束对甲方所开发的广州'南航碧花园'项目的销售及广告策划代理工作，相关善后事宜按如下办法处理：一、乙方有关本项目的一切工作从2005年1月30日正式结束；二、在广州销售的代理费用按照已发生的结算现状处理，双方不再追究经济责任。三、乙方在温州收取的两套别墅的定金，分别为D-039单位，购买人为叶正平(地址：温州市X路世纪锋盛大厦1001)及D-118单位，购买人为王增良(地址：浙江省温州市瓯海区X街X号)共人民币拾万元整。现乙方同意将该笔款项交由甲方保管，并由甲方负责与上述客户签定销售合同并办理有关的销售手续，甲方同意在本协议签定之日起十五天内敦促上述客户签订销售合同，一旦上述客户或上述客户的亲属或朋友的名义与办理本项目的销售手续完善，甲方收到客户首期款后一周内即将上述拾万元款项作为代理费结算给乙方；如客户挞定，则甲方按定金的50%结算给乙方(签定本协议一个月内甲方须书面通知乙方是否挞定)。乙方对该销售行为不再负任何责任。甲方原驻场销售并交由乙方管理的销售人员张金芝、吴虹、李晓洁、冉中学，乙方负责其2005年1月1日至30日所发生的工资。此后，碧花园公司未在约定时间告知天与地公司和卓见公司D-039和D-118别墅是否已与客户签订房屋买卖合同的情况，并拒绝支付天与地公司、卓见公司代理费x元。后天与地公司和卓见公司向广州市花都区国土和资源和房屋管理局了解，得知D-039别墅已由被告与周微、谭健民签订《商品房买卖合同》和办理抵押登记备案手续，D-118别墅也于2005年9月26日抵押给他人。
原审法院另查明：2002年11月11日，碧花园公司与案外人谭健民、周薇签订《商品房买卖合同》，约定谭健民、周薇向碧花园公司购买位于广州市花都区X镇X村、益群村陆花岗水库南航碧花园D-039别墅。由于碧花园公司未按《商品房买卖合同》约定的时间向谭健民、周薇交付房屋，谭健民、周薇遂于2003年10月20日向原审法院提起诉讼，要求解除购房合同，并要求碧花园公司退还购房款及相应利息。该院于2003年12月5日作出(2003)花法狮民三初字第X号民事判决，判决解除碧花园公司与谭健民、周薇于2002年11月11日签订的《商品房买卖合同》；碧花园公司应于判决发生法律效力之日起10日内退还购房款x元给谭健民、周薇；碧花园公司应于判决发生效力之日起10日内退还契税款x元给谭健民、周薇；碧花园公司应于判决发生效力之日起10日内支付违约金给谭健民、周薇；驳回谭健民、周薇的其他诉讼请求。碧花园公司不服判决，上诉至本院。本院于2004年6月28日作出(2004)穗中法民四终字第X号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效之后，碧花园公司没有按判决书确定的时间自觉履行法律文书确定的义务，谭健民、周薇遂向该院申请强制执行，现该案正在执行中。2005年5月23日，碧花园公司又以谭健民、周薇、中国银行广州市花都支行没有解除抵押合同和涂销备案登记手续，导致其无法将别墅另行出售而造成巨大经济损失为由，向原审法院提起诉讼。原审法院于2005年8月17日作出(2005)花法民三初字第X号民事判决，判决：一、碧花园公司在履行(2003)花法狮民三初字第X号民事判决书确定的义务后十五日内，谭健民、周薇、中国银行广州市花都支行应协同碧花园公司前往房管部门办理广州市花都区X镇南航碧花园D-X号别墅抵押备案登记的涂销手续。二、驳回碧花园公司的其他诉讼请求。因中国银行广州市花都支行不服判决，遂向本院提起上诉，现案件在审理中。
原审法院再查明，天与地公司、卓见公司申请该院调查碧花园公司办理涉案房产交易登记的情况，广州市花都区国土资源和房屋管理局于2005年11月23日作出穗花国房函[2005]X号关于南航碧花园D-039及D-118别墅交易登记情况的复函。内容为：南航碧花园天鹅湖D-039别墅于2002年12月13日已办理商品房预售备案(备案证明书为：花房预登字[2002]第x-01)，并以谭健民、周薇两人的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，于2004年10月25日被广州市花都区人民法院查封。南航碧花园天鹅湖D-118别墅，建筑面积为439。152平方米，于2005年6月22日办理确权登记，并以广州碧花园房地产开发有限公司名义办理房地产权证，属于自建房，已抵押给广州城东信用合作社，日期为2005年9月26日。
另外，在原审诉讼过程中，天与地公司和卓见公司向原审法院提出诉讼保全申请，要求查封碧花园公司价值相当于x元的财产。该院经审查后，于2005年11月3日作出(2005)花法民二初字第1026民事裁定书，裁定查封碧花园公司价值相当于x元的财产或冻结碧花园公司的银行存款x元。为此，该院依法冻结了碧花园公司在中国银行的存款x元。
原审法院认为，天与地公司、卓见公司与碧花园公司于2004年7月15日签订的《全程策划及销售代理合同》约定有关房屋销售代理关系属有偿委托合同，该合同并不违反法律的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。天与地公司、卓见公司与碧花园公司于2005年3月31日经协商后，签订《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》，约定双方的工作从2005年1月30日结束，并对善后工作事宜进行约定，约定在广州销售的代理费用按照已发生的结算现状处理，双方不再追究经济责任；在温州收取的两套别墅的定金共x元交由碧花园公司保管，并由碧花园公司负责与客户签定销售合同并办理有关的销售手续，碧花园公司同意在协议签定之日起十五天内敦促客户签订销售合同，一旦客户或客户的亲属或朋友的名义与办理该项目的销售手续完善，碧花园公司收到客户首期款后一周内即将x元款项作为代理费结算给天与地公司和卓见公司；如客户挞定，则碧花园公司按定金的50%结算给天与地公司和卓见公司(签定协议一个月内碧花园公司须书面通知天与地公司和卓见公司是否挞定)。天与地公司、卓见公司也依约向碧花园公司支付了叶正平、王增良的定金x元。由此可见，双方的委托合同解除后，双方已移交广州、温州购买人的客户资料，且解除合同后由碧花园公司完善并落实跟进与客户叶正平、王增良签订房屋买卖合同的工作。天与地公司和卓见公司主张已将客户叶正平、王增良交付的x元定金连同客户资料移交给碧花园公司的事实，符合双方的约定，且有碧花园公司出具的收款收据予以证实，该院予以采信。碧花园公司认为天与地公司、卓见公司未移交D-039、D-118别墅的客户资料的抗辩意见不成立，该院不予采信。碧花园公司承认其至今没有与D-039、D-118别墅的认购人叶正平、王增良或他们以亲属的名义签订房屋买卖合同，且未依约通知天与地公司和卓见公司D-039、D-118别墅的销售情况，诉讼中又未举证证明D-039别墅和D-118别墅的认购方是否解除认购合同或认购人叶正平、王增良违约，应认定为碧花园公司未履行《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》所约定的义务。碧花园公司明知D-X号别墅在签订《全程策划及销售代理合同》前已办理抵押登记备案手续，在合同履行期间被法院查封，属于不能出卖的房屋；而D-118别墅是在双方解除《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》后，碧花园公司将此别墅登记在自己名下为向信用社借款提供担保。在此情况下，出现了双方约定支付报酬以外的情形，导致碧花园公司向天与地公司和卓见公司支付报酬的条件无法成就。导致天与地公司、卓见公司无法取得报酬是碧花园公司的过错造成的，因此，碧花园公司应赔偿天与地公司和卓见公司的损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。天与地公司和卓见公司在举证期限届满前变更诉讼请求，要求被告给付代理费x元，符合最高人民法院有关司法解释的规定，该院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零五条的规定，判决：广州碧花园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付代理费x元给广州市天与地广告传播有限公司、广州卓见置业有限公司。案件受理费3510元、诉讼保全费1020元，合共4530元，由广州碧花园房地产开发有限公司负担。
判后，碧花园公司不服，向本院提起上诉称：一、本案为代理费纠纷，原审判决在购买人缺席情况下认定房屋不能买卖不妥。在被上诉人代理销售的2004年7月至2005年3月期间，D-X单元和D－X单元都可以销售，无抵押，无重复出售情况存在。至于后来上诉人将D－X单元抵押给银行以及D-X单元被查封，均是被上诉人造成。二、被上诉人一直没有提交'认购书'，并没有在终止代理活动后完成完善这两份认购书的收尾工作。虽然10万元定金已进入上诉人帐户，但这是被上诉人自己为提前终止代理合同，请求不予承担违约责任的主动行为，而事实上'认购书'存在或不存在都不确定，故上诉人一定要妥善处理'认购合同'后才能谈代理费处置问题。故请求本院判令：撤销原审判决；驳回被上诉人的全部诉请。
被上诉人天与地公司和卓见公司共同答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
因各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，故本院依法确认原审法院查明的事实。本院另查明，由于碧花园公司没有向天与地公司和卓见公司支付代理费，天与地公司和卓见公司于2005年10月21日向原审法院提起诉讼，要求碧花园公司支付代理费10万元及滞纳金；案件受理费和财产保全费由碧花园公司负担。原审法院在审理过程中，于2006年1月10日将本案转为普通程序审理，并将本案的举证期限延长至2006年2月21日。在举证期限届满前的2006年1月16日，天与地公司和卓见公司变更诉讼请求为：要求碧花园公司赔偿代理费损失人民币10万元；案件受理费和诉讼保全费由碧花园公司负担。
本院认为，天与地公司、卓见公司和碧花园公司签订的《全程策划及销售代理合同》及其《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同和协议的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，各方均应严格依约履行各自应尽的义务。对于碧花园公司上诉认为原审判决在购房人缺席情况下就代理费纠纷作出认定不妥的问题，根据查明的事实，在购房人未被列入本案当事人的情况下，天与地公司、卓见公司和碧花园公司之间代理销售的事实，依据本案的相关证据，足以作出认定；况且购房人购房行为与天与地公司、卓见公司代理碧花园公司的售房行为是两个不同的法律关系，故购房人缺席本案的审理无碍代理费纠纷相关事实的认定。因此，本院对该上诉理由依法不予认定。对于碧花园公司上诉认为代理费的给付需要先妥善处理购房人认购合同的问题，根据查明的事实，在天与地公司、卓见公司和碧花园公司于2005年3月31日签订的《关于结束南航碧花园代理合同关系的协议》中，约定由碧花园公司负责与购房客户签订有关合同并办理有关的销售手续，且约定在签订该协议一个月内由碧花园公司须书面通知天与地公司和卓见公司客户是否'挞定'。由于签订购房合同和办理销售手续都是碧花园公司的义务，但该公司就是否已与客户签订合同或办理销售手续，没有在一个月内履行书面通知的义务，故本院认定碧花园公司在履行协议的过程中违约，其向两被上诉人支付代理费的条件已成就，两被上诉人要求其赔偿代理费损失有合同的依据，本院予以支持。对于碧花园公司上诉认为原审法院在第一次开庭后允许天与地公司和卓见公司变更诉讼请求违反程序的问题，根据查明的事实，天与地公司和卓见公司在原审法院重新指定的举证期限届满前变更诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，故碧花园公司的该上诉理由同样不能成立。综上所述，碧花园公司的上诉请求，因不具有充分的事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3510元，由上诉人碧花园公司负担。
本判决为终审判决。
审判长谷丰民
代理审判员龚连娣
代理审判员王灯
二00六年十二月十五日
书记员王泳涌
书记员薛源斌
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