上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海顶顶鲜超市有限公司，住所地上海市X路X弄X号X楼。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人杨钢，上海市国茂律师事务所律师。
委托代理人周人，上海市国茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海市江桥批发市场有限公司，住所地上海市嘉定区X路lX号。
法定代表人王某乙，董事长。
委托代理人沈某某，该公司职员。
委托代理人江华挺，上海市公源律师事务所律师。
上诉人上海顶顶鲜超市有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2002)嘉民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海顶顶鲜超市有限公司的委托代理人杨钢、周人，上海市江桥批发市场有限公司的委托代理人沈某某、江华挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，l997年4月18日上海市江桥批发市场(即上海市江桥批发市场有限公司)与上海阿霍德中汇超市有限公司(即上海顶顶鲜超市有限公司)签订租赁合同一份。合同约定上海市江桥批发市场有限公司同意将曹安公路X号上海市江桥批发市场内的部分房屋出租给上海顶顶鲜超市有限公司，供上海顶顶鲜超市有限公司做配货中心(仓库)使用；出租的具体房屋为：上海市江桥批发市场交易厅的西厅(仓库)：内仓19间，面积3，420平方米；外仓面积1，710平方米，交易厅内的办公室4间。合同还约定租赁期限为5年，自1997年6月1日起至2002年5月31日止，本合同终止前半年，双方重新协商后5年的续租条件，上海顶顶鲜超市有限公司在同等条件下比其他租赁方有优先权，除非市政动迁或其他上海市江桥批发市场有限公司无法控制的事宜发生，否则上海市江桥批发市场有限公司应保证上海顶顶鲜超市有限公司能继续租赁。1997年6月20日双方又签订了租赁补充协议书一份，就上述租赁合同作了补充，明确了上海顶顶鲜超市有限公司所租赁的交易厅内的办公用房面积为246平方米、其他用房24。5平方米等内容。同时明确了该合同中房屋的租赁期限与上述租赁合同同步。l997年12月l9日双方又签订了补充协议一份，约定上海顶顶鲜超市有限公司在继续租赁西交易厅的房屋的同时，自1998年1月1日起承租上海市江桥批发市场有限公司的东交易厅，东交易厅的租赁期限与西交易厅保持一致。同日，双方又签订租赁补充协议书一份，约定由上海顶顶鲜超市有限公司承租上海市江桥批发市场有限公司位于市场内东部的仓库3间，租赁期限、租赁条件等与l997年4月l8日签订的租赁合同同步。1998年5月11日，双方又签订补充协议l份，约定上海市江桥批发市场有限公司将仓库边的浴室租赁给上海顶顶鲜超市有限公司使用。2000年1月1日，双方就前五份合同规定的租金经协商后作了变更，签订了租赁变更合同一份，该合同约定原五份合同的每月租金合计231，800元，现调整为236，436元；原五份合同中租金的缴付方式、缴付日期、合同期限等内容不变。至合同的到期日2002年5月31日期间，双方均按照双方所签订的协议履行各自的义务。2002年3月22日，上海市江桥批发市场有限公司致函上海顶顶鲜超市有限公司，通知上海顶顶鲜超市有限公司根据市政府、市商委、市蔬菜集团有限公司指示精神，江桥批发市场作为本市四大副食品批发市场之一，将重点建设和规划发展批发业务，因此，上海市江桥批发市场有限公司决定收回出租的房屋，并不再对外租赁，2002年5月31日租赁期满后，上海顶顶鲜超市有限公司做好全面退场工作。2002年4月1日，上海顶顶鲜超市有限公司复函上海市江桥批发市场有限公司要求确定双方新一轮的合作方案。之后上海顶顶鲜超市有限公司并未搬离租赁房屋，双方为续租事宜曾经进行了多次协商。2002年5月8日，上海市江桥批发市场有限公司向上海顶顶鲜超市有限公司发出《关于物业租赁有关事宜的函》提出根据2002年4月l6日双方有关领导就租赁事宜的协商内容，上海市江桥批发市场有限公司同意上海顶顶鲜超市有限公司续租1年并签订相关协议，要求上海顶顶鲜超市有限公司于2002年5月l3日前就续租与否函告明示，如上海顶顶鲜超市有限公司不再续租或在2002年5月l3日前未作出面告明示，上海市江桥批发市场有限公司将于2002年6月1日收回全部到期物业，并要求上海顶顶鲜超市有限公司清理所有物品、做好全面退场工作。但上海顶顶鲜超市有限公司却坚持要求按照原租赁合同履行。之后，双方就续租事宜又进行了协商，但均未达成一致意见，而上海顶顶鲜超市有限公司则仍然使用着系争房屋。2002年10月l4日，上海市江桥批发市场有限公司向上海顶顶鲜超市有限公司发出《关于顶顶鲜超市有限公司清场搬迁的函》一份，指出因上海顶顶鲜超市有限公司无偿使用上海市江桥批发市场有限公司租赁房屋及仓库已近五个月时间，故要求上海顶顶鲜超市有限公司于2002年10月31日前撤迁并按照原合同标准支付该五个月的费用。但上海顶顶鲜超市有限公司并未按期搬迁出系争房屋，并一直使用系争房屋至今。之后上海市江桥批发市场有限公司为执行市政府的统一规划布局坚持要求上海顶顶鲜超市有限公司从系争的租赁房屋中迁出，而上海顶顶鲜超市有限公司则坚持要求续租，上海市江桥批发市场有限公司遂提起诉讼，要求上海顶顶鲜超市有限公司立即迁出曹安公路X号上海市江桥批发市场内所承租的房屋，并由上海顶顶鲜超市有限公司支付上海市江桥批发市场有限公司经济损失1，655，052元(参照每月租金236，437元计算，从2002年6月1日至2002年12月30日止)及至上海顶顶鲜超市有限公司实际搬出之日止的经济损失。
原审法院审理中，上海顶顶鲜超市有限公司辩称，双方于l997年4月18日签订的租赁合同中第2条即续租保障条款)明确约定原租约的有效期为5年，自1997年6月1日起至2002年5月31日止，原租约终止前半年，双方重新协商后5年的续租条件，上海顶顶鲜超市有限公司在同等条件下比其他租赁方有优先权，除非市政动迁或其他上海市江桥批发市场有限公司无法控制的事宜发生，否则上海市江桥批发市场有限公司应保证上海顶顶鲜超市有限公司能继续租赁。之后，双方又签订了一系列的补充协议，对原租约中的承租房屋、面积、租金等作了变更，但均适用上述续租保障条款。基于该条款的存在，上海顶顶鲜超市有限公司在租赁房屋内累计投资高达人民币9，829，954。6l元。早在原租约到期前半年的2001年11月，上海顶顶鲜超市有限公司就已经向上海市江桥批发市场有限公司提出续租要求，但2002年3月22日在续租保障条款中约定的情形均未发生的前提下，上海市江桥批发市场有限公司却以“市政统一规划”为由单方拒绝上海顶顶鲜超市有限公司的续约，违反了续租保障条款的约定，上海市江桥批发市场有限公司应保上海顶顶鲜超市有限公司的续租权。原租赁期满后，上海顶顶鲜超市有限公司继续承租房屋，上海市江桥批发市场有限公司也继续承担其出租方的义务，期间因双方的母公司香港华懋集团与上海蔬菜(集团)有限公司改进一步扩大合作，上海顶顶鲜超市有限公司欲与上海蔬菜(集团)有限公司就租赁房屋为基础共同投资成立新公司，故未签订正式书面续租合同，事实上双方就承租房屋的续租事宜已经达成一致，双方间的租赁合同已经成立并有效。但2002年8月16日，双方在协商承租房屋防火隔离墙的建造中，上海市江桥批发市场有限公司突然再次以市政规划而不再续租为由要求上海顶顶鲜超市有限公司搬离承租的房屋，并采取强制拆除上海顶顶鲜超市有限公司招牌，将卡车停在承租房屋旁边等过激行为，妨害上海顶顶鲜超市有限公司正常使用承租房屋，侵害了上海顶顶鲜超市有限公司作为承租人的合法权益，而上海顶顶鲜超市有限公司在此期间仍然支付了房租。故提出反诉，要求确认双方在原租约期满后就承租房屋已经成立续租期为5年的续租合同关系并有效，双方应按原租约所约定的条件补签书面续租合同；要求判今上海市江桥批发市场有限公司停止对上海顶顶鲜超市有限公司使用承租房屋的妨害行为。
另查，2002年4月6日上海市人民政府办公厅颁发了沪府办[2002]X号文《上海市人民政府办公厅关于印发市商委等四部门制订的上海市食用农产品批发市场发展规划的通知》，该文件明确上海市食用农产品批发市场的具体布局中综合型中心批发市场布局重点为3家，其中有嘉定江桥和普陀曹安区域构成的批发市场群，3家交易商品范围各具特色，各有重点，形成上海肉类、蔬菜、瓜果等食用农产品批发交易中心。2002年12月12日，上海市商业委员会制订了沪商委[2002]X号文《关于同意江桥批发市场二期建设项目总体方案的批复》，该文件明确按照《上海市食用农产品批发市场发展规划》要求，为了适应蔬菜集团做大做强蔬菜主业等的需要同意江桥批发市场二期建设项目由江桥市场、华江粮油分场和封浜配送加工基地三块组成。
再查，2002年8月，因上海顶顶鲜超市有限公司存有消防隐患，按照消防监督检查意见通知书的整改意见，在上海顶顶鲜超市有限公司经营使用的系争房屋内必须建立防火隔离墙。但双方对建立防火隔离墙的资金投入发生争议，上海市江桥批发市场有限公司认为应由上海顶顶鲜超市有限公司负担，上海顶顶鲜超市有限公司则认为应由上海市江桥批发市场有限公司负担。同月上海市江桥批发市场有限公司未经上海顶顶鲜超市有限公司同意拆除了上海顶顶鲜超市有限公司配货中心南墙上的项顶鲜招牌，但对于原先上海市江桥批发市场有限公司是否同意上海顶顶鲜超市有限公司安装该招牌双方在原租赁合同中未有约定，也未有其他书面约定。
诉讼中，经征得双方同意确定在上海顶顶鲜超市有限公司占用租赁房屋期间双方仍按原约定租金标准每月236，436元支付。上海顶顶鲜超市有限公司于2002年l2月支付给上海市江桥批发市场有限公司2002年6月至11月的租金l，418，616元，至2002年12月30日止上海顶顶鲜超市有限公司尚余236，436元未付。另，上海市江桥批发市场有限公司在上海顶顶鲜超市有限公司使用的系争房屋旁边停放了一些卡车，但为上海顶顶鲜超市有限公司保留了经营所需的进出通道。
原审认为，虽然上海市江桥批发市场有限公司、上海顶顶鲜超市有限公司在1997年4月18日签订的租赁合同中约定该合同终止前半年，双方重新协商后5年的续租条件，上海顶顶鲜超市有限公司在同等条件下比其他租赁方有优先权，除非市政动迁或其他上海市江桥批发市场有限公司无法控制的事宜发生，否则上海市江桥批发市场有限公司应保证上海顶顶鲜超市有限公司能继续租赁；且上海顶顶鲜超市有限公司在原合同到期后一直使用着系争的租赁房屋，但事实上双方因各执己见至今未能就续租达成一致意见并签订租赁合同，故双方在原租赁合同期满后并未建立起租赁关系。关于原租赁合同中约定的保证续租的条件即“上海市江桥批发市场有限公司无法控制的事宜”是否发生的问题，因上海市人民政府办公厅颁发了沪府办[2002]2l号文件及上海市商业委员会沪商委[2002]X号文件均证实了上海市政府将在江桥批发市场规划布局建立统一的食用农产品批发交易市场，尤其是作为上海市政府职能部门的上海市商业委员会在致本院的公函中进一步明确在上海蔬菜(集团)有限公司所属上海市江桥批发市场有限公司江桥批发市场原有基础上，今明两年通过第二期工程建设；异地建设发展加工配送业务。该公函证明了双方争议的二期工程是在江桥批发市场原有基础上进行的，而该原有基础即包括了系争的租赁房屋，且该二期工程的建设通过的时间是在今明两年。这一具体规划的实施并非因上海市江桥批发市场有限公司的意志可以随意改变，故应认定为原租赁合同中约定的“上海市江桥批发市场有限公司无法控制的事宜”已经发生，况且对于该事宜约发生上海市江桥批发市场有限公司早在原合同租赁期限届满前已告知上海顶顶鲜超市有限公司，故按照原租赁合同的约定，上海市江桥批发市场有限公司不再负有保证与上海顶顶鲜超市有限公司签订续租合同的义务，故上海顶顶鲜超市有限公司在与上海市江桥批发市场有限公司未签订新的租赁合同的情况下继续使用租赁房屋没有法律依据，上海顶顶鲜超市有限公司依法应当返还上海市江桥批发市场有限公司租赁房屋，且应当偿付上海市江桥批发市场有限公司原合同期满后实际使用租赁房屋的经济损失。因双方对于上海顶顶鲜超市有限公司使用系争房屋期间仍按照原合同每月租金236，436元的金额支付使用费均无异议，故上海顶顶鲜超市有限公司应按照此计算标准偿付上海市江桥批发市场有限公司至其实际搬出之日止的经济损失。综上，上海市江桥批发市场有限公司的诉讼请求，于法无悖，可予支持；而上海顶顶鲜超市有限公司要求确认在原租约期满后就承租房屋已经成立续租期为5年的续租合同关系并有效，双方应按原租约所约定的条件补签书面续租合同的反诉请求不予支持。至于上海顶顶鲜超市有限公司要求上海市江桥批发市场有限公司停止对其使用承租房屋的妨害行为。因上海顶顶鲜超市有限公司继续使用租赁房屋没有法律依据，上海顶顶鲜超市有限公司也无证据正明安装招牌是经上海市江桥批发市场有限公司同意的，况且上海市江桥批发市场有限公司在租赁房屋旁边停放卡车并未堵塞上海顶顶鲜超市有限公司进出的通道。故上海市江桥批发市场有限公司拆除上海顶顶鲜超市有限公司招牌和在自己的场地上停放卡车并无不当。反之，上海顶顶鲜超市有限公司则理应在租赁房屋处拆除其自行安装的设备包括招牌，腾空并搬出租赁房屋，故不存在上海市江桥批发市场有限公司妨害上海顶顶鲜超市有限公司使用承租房屋。上海顶顶鲜超市有限公司的该项反诉请求于法无据，故亦不予支持。据此判决：一、上海顶顶鲜超市有限公司应于本判决生效之日起三个月内从上海市X路X号上海市江桥批发市场的租赁房屋内迁出；二、上海顶顶鲜超市有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海市江桥批发市场有限公司2002年l2月份的经济损失236，436元；三、上海顶顶鲜超市有限公司应按照每月236，436元的计算标准偿付上海市江桥批发市场有限公司自2003年1月1日起至上海顶顶鲜超市有限公司实际迁出租赁房屋之日止的经济损失。该款上海顶顶鲜超市有限公司应于实际迁出租赁房屋之日起十日内支付上海市江桥批发市场有限公司。四、上海顶顶鲜超市有限公司的反诉请求不予支持。
原审判决后，上海顶顶鲜超市有限公司不服提起上诉，请求依法撤销原判，驳回上海市江桥批发市场有限公司的一审本诉诉讼请求，支持上海顶顶鲜超市有限公司的一审反诉诉讼请求。理由是：一、上海市江桥批发市场有限公司主张的“不可控制的事宜”影响上海顶顶鲜超市有限公司续租的事实并未发生，从租赁合同的上下行为看，“无法控制的事宜”应指与市政动迁具有同等强制效力的客观情势；一审认定的证据无法证明发生了法律意义上的具有强制性的市政规划。二、上海市江桥批发市场有限公司与上海顶顶鲜超市有限公司的租赁期满后按原租赁合同约定继续履行各自权利、义务，已形成租赁关系。三、双方应以租赁合同同样的条件签订续租合同。
本院审理中，上海市江桥批发市场有限公司辩称，上海市江桥批发市场有限公司在一审提供的二份公文和一审法院的调查笔录已经形成证据链，证明上海市江桥批发市场有限公司遭遇合同所约定的“不可控制的事宜”，无法与上海顶顶鲜超市有限公司续租。其他意见同其一审时的意见。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，上海市江桥批发市场有限公司与上海顶顶鲜超市有限公司于1997年4月18日签订的租赁合同依法有效，双方均应恪守。该合同到期后，双方并未续约，根据本案查明的事实，尽管上海顶顶鲜超市有限公司继续使用租赁物，但未构成不定期租赁关系，因此上海顶顶鲜超市有限公司继续使用租赁物没有合同依据。上海顶顶鲜超市有限公司应在合理的期限内迁出，并支付相应的使用费。上海市江桥批发市场有限公司不与上海顶顶鲜超市有限公司续约的理由是发生了合同约定的“不可控制的事宜”，其在一审中提供二份政府公文予以佐证，经查该二份公文，并结合一审中政府相关部门出具的公函，可以认为已经发生了合同约定的“不可控制的事宜”，因此，上海市江桥批发市场有限公司不与上海顶顶鲜超市有限公司续约并不构成违约。据此，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉案件受理费人民币18，385。26元，由上诉人上海顶顶鲜超市有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长卢薇薇
代理审判员卞晓勇
代理审判员张艾
二00三年十二月二十五日
书记员张松
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