广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)黄X，男，汉族，X年X月X日出生，住广州市X路X号之7804房。
被上诉人(原审被告)广州X置业发展有限公司，住所地广州市天河区X路X号1706房。
法定代表人姚X，董事长。
被上诉人(原审被告)广州市杨箕商业城，住所地广州市天河区X路X村X街X号。
负责人张X，总经理。
上述两被上诉人的共同委托代理人柳毅，广东鑫一华律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人黄X因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年4月18日，广州市杨箕商业城(为甲方)与黄X(为乙方)签订了编号X号的《租赁合同书》，在此合同中约定：租赁标的位于商业城自编特C，建筑面积14。85平方米，租期自2004年11月16日起至2007年11月15日止，每月租金6700元，每月的5日前交纳本月租金;乙方擅自转租、转让租赁场地，逾期10日未交纳租金，甲方有权解除本租赁合同。另，原告与被告签订了由原告承租特B商铺的《租赁合同书》。签订上述合同后，被告将上述特B、特C商铺交付给原告，原告一向将该两商铺不建间墙连通使用。2006年2月24日，广州市杨箕商业城向原告发出了《关于解除租赁合同书的通知》，该通知的主要内容为：“鉴于你未经杨箕商业城同意，于2005年12月1日以承包合作方式擅自变相将杨箕商业城自编号特B、C一部分转租给林四妹，依据商业城与你于2005年4月18日签署《租赁合同书》第四条三款二项规定，甲方杨箕商业城有权解除《租赁合同书》。现杨箕商业城正式以书面方式通知你解除《租赁合同书》，请你自本通知下达后的五个工作日完成场地的交接。期限届满，杨箕商业城将收回出租场地”。2006年2月27日，广州市工商行政管理局越秀分局发出了穗工商越分责字(2006)第X号《责令改正通知书》，其内容为：“黄X：经查，你于2006年2月27日在中山一路X街X号杨箕商业城从事销售鞋的行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第二项的规定，现责令你立即停止上述违法行为”。同日，原告向杨箕商业城写下《保证书》，内容为：“本人保证在工商所未同意营业前不开门营业，否则，一切法律责任由本人承担，杨箕商业城办公室有权配合工商部门工作”。此后，原告一直未有领取到在讼争商铺经营的营业执照，并一直停业经营，但没有将承租的特B、特C铺交回原告。2006年3月16日，原告提起了本案诉讼，次日，被告自行开启了原告商铺的钥匙，收回了上述特B、特C铺。同月20日，广州X置业发展有限公司与第三人吴某某签订了《广州市房屋租赁合同》，将中山一路X村X街X号自编特A-C铺出租给吴某某作商业使用。
一审庭审中，被告为证明其提出原告曾将商铺转租给林四妹的主张，提供了黄X与林四妹、黄亚坚签订的《承包合作合同》、署名为林四妹的《事情经过》(书写日期为2006年2月22日)、黄X于2005年11月28日发出的《收据》到庭。《承包合作合同》的主要内容为：甲方(即黄X，下同)将位于的场地承包给乙方(即林四妹、黄亚坚，下同)作经营场地使用，实用面积2平方米，经营百货；期限自2005年12月1日起至2006年11月30日止，每月承包费2600元，签约当日内乙方须交付4500元给甲方作为保证金；乙方应按合同约定向甲方交付承包费、管理费等应缴之费用；乙方应合法依法正当使用经营场地，自主经营、自负盈亏，在承包期内，乙方与他人发生的一切债务经济纠纷等均与甲方无关。在此合同中没约定场地的地址，但标记了林四妹身份证号为x、黄亚坚身份证号为x，并注有黄亚坚退股的字，在黄亚坚的名字上有划了划痕的显示。署名为林四妹、书写日期为2006年2月22日的《事情经过》的主要内容为：2005年12月1日其到杨箕商业城临街铺自编特C铺与黄X签订了承包合约，但双方在履约过程中就租金标准问题产生纠纷，黄X强行收回出租的商铺位置，故希望杨箕商业城与黄X沟通、协商解决。黄X于2005年11月28日发出的《收据》的内容为“今收到林小姐、黄小姐交来租铺保证金人民币4500元”。对被告提供的上述材料，原告表示：对黄X与林四妹签订的《承包合作合同》的真实性没有异议，但该合同是我与林四妹就英皇鞋店番禺分店合作问题签订的合作协议，与本案无关；对署名为林四妹、书写日期为2006年2月22日的《事情经过》，因林四妹没有出庭，不清楚该材料是否林四妹所写，法庭也无法查核林四妹是否具备行为能力，该材料不能成为证据；对2005年11月28日发出的《收据》，确认是我所写，但上述《承包合作合同》是我与林四妹、黄亚坚两人签订的，该黄亚坚是一个男性，非女性，而收据上写的是黄小姐、林小姐，故该收据非开给林四妹的，至于开给何人记不起了。对此被告回应在承包合同上记注了黄亚坚的身份号码显示是女性。原告未有就其提出与林四妹、黄亚坚签订的《承包合作合同》的承包地址是英皇鞋店番禺分店提供证据材料到庭。
一审庭审中，被告的证人范龙杰、范国斌出庭作证。其中，证人范龙杰到庭陈述：我是杨箕商业城的场管，在2006年过年前，发现在特C铺内除了经营鞋类经营外，另有约1.2×2。7米的位置由他人经营炒货，在平时的闲谈中知道该经营炒货人姓林，原告在2006年2月28日晚将商铺内的全部物品搬走。证人范国斌到庭陈述：我是杨箕商业城特7铺的承租人(同时提交了其与广州X置业发展有限公司签订的《租赁合同》到庭)，经营金葫芦茶叶服装，在2005年年底，在杨箕商业城特C铺内靠门口位置有一女子经营盐局核桃和炒板栗生意，面积约1。2×3米，因我经常买盐局核桃，故与该女子较熟，知该女子姓林，称该女子为四妹，约于2006年1月底，该女子就没在该商铺经营;2006年2月27日，工商部门到商业城检查时，原告方工作人员与工商部门人员发生争吵，至次日原告开车将商铺内物品搬走。
一审庭审过程中，原告表示：我提出的第二项诉讼请求是以合同至今未解除为前提的，若法院确认于被告发出解约通知日合同已解除，则不存在租金的计算问题，本案就无需处理要求被告免收停业期间租金的请求；确认我是于2006年2月25日收到被告发出的《关于解除租赁合同书的通知》，但没证据证明其是受到被告的胁迫而停业经营。被告认可原告提供给林四妹经营使用的是特C铺内部分面积。
另查，广州市杨箕商业城是已作工商登记的已开业市场，其主办单位是广州市X置业发展有限公司。
一审法院于2006年6月13日到杨箕商业城现场勘察，杨箕商业城特A、特B、特C铺铺面临泰兴直街，现已打通作一个商铺使用，特A、特B、特C铺西墙已被拆除，特B铺铺面宽2。2米、特C铺铺面宽2。7米。另，特7铺现以“金葫芦”牌子经营。
一审法院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力，双方均应自觉按此合同履行。虽然被告提供的署名为林四妹、书写日期为2006年2月22日的《事情经过》的署名人林四妹没有出庭作证，该材料不能单独成为定案的证据，但鉴于原告确与林四妹签订了《承包合作合同》，而被告又持有该《承包合作合同》原件，且在被告于2006年2月24日发出的解约通知书中已明确其解约原因为原告转租一部分承租商铺给林四妹，故有理由相信林四妹曾在2006年2月24日前向被告反映其与原告就杨箕商业城原告承租商铺使用问题发生纠纷，结合到庭的两位证人的证言，可认定原告与林四妹签订的《承包合作合同》的“承包场地”应为杨箕商业城特C铺。虽然《承包合作合同》名称上是承包合作合同，但合同明确约定“林四妹自主经营、自负盈亏，在承包期内，与他人发生的一切债务经济纠纷等均与黄X无关”，即并非共同经营、共担风险、共负盈亏，故该合同虽名为承包合作合同，实为租赁合同。因原告擅自转租特C商铺已属违约，被告据此向原告发出解约通知符合合同约定的解约条件，故《关于解除租赁合同书的通知》送达原告之日(即2006年2月25日)，原告与被告签订的编号为X号的《租赁合同书》解除。因该合同已于2006年2月25日解除，故对原告要求被告继续履行上述X号合同，交回特C商铺给其使用，以及要求被告支付停业损失的请求，不予支持。因原告明确表示其提出的免收2006年2月24日起的租金的请求是以合同至今未解除为前提的，故在已经确定合同已于2006年2月25日解除的情况下，本案对该项诉讼请求不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄X其他诉讼请求。本案受理费1082元由原告黄X承担600元，由被告广州X置业发展有限公司、广州市杨箕商业城承担482元。
一审宣判后，黄X不服，向本院提起上诉称：1、一审法院未对证据进行认真的审查核实，将未经审查属实的证据作为判决的根据，有失公平、公正。(1)一审没有对被上诉人提供的《事情经过》的真实性进行认真细致查核。如：《事情经过》里首段描述的12月1日林四妹支付伍仟贰佰元(一按一租)……被上诉人是没有证据证明该内容真实性，而被上诉人提交法庭的收据写明原告11月28日收取黄小姐、林小姐租铺保证金4500元，时间、金额和名称都是完全不符的。一审也没有对《事情经过》里林四妹称原告妹妹2月20日晚20：40分报警进行核查，证人林四妹亦未出庭作证。(2)证人范龙杰是被上诉人杨箕商业城员工，与本案有利害关系，根据民事诉讼法有关规定，不能作为证人。(3)特7铺经营者不是范国斌(实际加盟是姓陈的)，一审中没有对证人范国斌身份进行认真查核。2、一审法院适用法律错误。(1)一审认定上诉人与林四妹所签的《承包合作合同》是租赁合同错误，被上诉人没有证据证明上诉人收取林四妹租金。(2)一审凭被上诉人提供的《事情经过》、《承包合作合同》及《解除通知书》认定上诉人与林四妹发生承包地点就是杨箕商业城特C铺，有违常理。(3)被上诉人的两位证人提供关于上诉人与林四妹合作的经营面积，证人一是1.2×2。7m，证人二是1。2×3m，与上诉人与林四妹所签的实用面积2平方米不符，与《事情经过》的第七行，林四妹表述发觉承租档口平方米不够也是相矛盾的；上诉人与林四妹所签《承包合同》是经营百货，与证人所述炒货不符，而上诉人与被上诉人所签合同为经营鞋、服装，如超出经营被上诉人就会制止，不可能到2月22日林四妹到办公室反映才知。3、一审漏审上诉人诉讼请求中的停业期间损失。上诉人诉请赔偿损失符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条第三项和第一百一十二条，而依据《租赁合同》第九条第一项可以计算得出违约金的数额，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。故上诉请求：1、判令被上诉人杨箕商业城继续履行X号租赁合同；2、判令三被上诉人承担上诉人停业期间的租金，并赔偿停业期间的损失(参照双方合同约定第九条第1项违约计算方式，即按6700元×10％×20天计算，暂计至起诉日为人民币x元，以后按实际停业期间天数计算)；3、判令三被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
广州X置业发展有限公司(以下简称X公司)、广州市杨箕商业城(以下简称杨箕商业城)二审均答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
吴某某二审没有答辩。
本院二审查明：杨箕商业城取得工商部门核发的《市场登记证》，但没有办理工商登记。二审期间，黄X补充提交以下证据：1、2006年5月21日林四妹、黄亚坚出具的《证明》，用以证明上诉人与林四妹合作经营地址并非杨箕商业城；2、2006年2月3日、4月6日、3月5日的收款《收据》，2006年4月6日的租金发票以及2006年6月6日的两张收款收据，用以证明广州市杨箕商业城特7档2月3日之前是洪冰经营，2月3日之后是罗林经营，也证明被上诉人一审提供假证和假证人；3、2005年4月15日的收据和4月18日的两张收款收据，用以证明上诉人通过合法手段受转讼争商铺。X公司、杨箕商业城认为黄X补充的证据1是证人证言，由于证人没有出庭，根据证据规则的规定该证明不能作为证据使用，而且从证据取得时间是2006年5月21日，到现在才提交已超过举证期限；对2006年2月3日收据，认为洪冰转给罗林没有合同，只有一份收据，洪冰与罗林跟我方都没有合同关系，我方只是跟特7档的何国斌有合同关系，他们之间是非法转租关系；2006年4月6、3月5日收据有改动，这是承租人之间随意转让，未经过我方同意，我方不予确认，并且与本案无关；关于2005年4月15日、4月18日的收据，从提交时间上已超过举证期限，且与本案没有关联性；综合上诉人所提交的证据已超过举证期限，故不同意质证。另双方当事人还确认一审判决书的“范国斌”应为“何国斌”，“金葫芦茶叶服装”应是“金葫芦凉茶”。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人X公司是杨箕商业城的开办单位，杨箕商业城并已取得《市场登记证》，X公司也确认杨箕商业城对外债权债务由其享有和承担。因此，上诉人黄X与杨箕商业城自愿签订的《租赁合同书》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。
双方主要争议焦点是：黄X有否将案涉商铺部分转租给案外人林四妹经营尽管被上诉人提交的黄X与林四妹签订的《承包合作合同》没有约定具体经营地址，但从被上诉人持有该《承包合作合同》原件和保证金收据的事实，结合被上诉人提供的署名为林四妹书写的《事情经过》，以及范龙杰、何国斌两位证人的证言，足以认定黄X与林四妹签订的《承包合作合同》的“承包场地”应包括杨箕商业城特C铺，并有理由相信林四妹曾在2006年2月24日前向被上诉人反映其与黄X就案涉商铺的使用发生纠纷。虽然黄X与林四妹签订的《承包合作合同》名为承包合作合同，但从合同内容反映，黄X收取承包费却不承担经营风险和盈亏，故一审认定该合同名为承包合作合同，实为租赁合同，并无不当。由此可见，黄X擅自将案涉商铺部分转租给案外人林四妹经营，已构成违约，被上诉人据此向黄X发出解约通知符合合同约定的解除条件，因此，一审确认黄X与杨箕商业城签订的上述编号为X号《租赁合同书》自被上诉人解除通知送达给黄X之日，即2006年2月25日解除，符合有关法律的规定。
关于黄X二审补充提交的林四妹、黄亚坚的《证明》，从落款时间看，该证据形成在本案一审诉讼期间，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第一款的规定，黄X应在一审开庭审理时提出。黄X二审才提交该证据意在对抗一审判决，且黄X为证明其与林四妹合作经营地址并非杨箕商业城，仅提供上述《证明》，没有其他证据予以佐证，不足以推翻一审关于黄X与林四妹合作经营场地包括杨箕商业城特C铺的认定。至于黄X二审提交的收款收据只是为了证明有关商铺的承让事实，与本案黄X与杨箕商业城之间的租赁合同纠纷没有直接关联，故不予审查。
因黄X与杨箕商业城签订的上述编号为X号《租赁合同书》已于2006年2月25日解除，故一审对黄X要求被上诉人继续履行合同，交回特C商铺给其使用，以及要求被上诉人支付停业损失的请求不予支持，亦无不当。同时，经审查，黄X也因无照经营而被工商部门责令停业，故黄X以被上诉人违约为由，主张被上诉人赔偿其停业期间的损失，理据不足。综上所述，黄X上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1082元由上诉人黄X负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年十月二十五日
书记员苏华光
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