广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)广州市广传顺物业管理有限公司，住所地广州市海珠区X路X村X街X号银景楼首层。
法定代表人王某，董事长。
委托代理人张宇，广东颐和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)广州市丰之华贸易有限公司东山分公司，住所地广州市X路X号第X层。
法定代表人邓某某，总经理。
委托代理人林子微，广东伯方律师事务所律师。
上诉人广州市广传顺物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地证字第x号《房地产权证》记载：“房地座落：广州市X路X号第3—X层；权属人：广州恒锐达企业发展有限公司；他项权利情况：权利人中国建设银行广州市天河支行，权利种类抵押，权利范围全部，权利价值x元；2003年1月20日注销02登记字x号的抵押登记，并以02登记字x号办理抵押登记；2004年1月20日注销02登记字x号的抵押登记，并以04登记字x号办理抵押登记”。2002年11月29日，广州恒锐达企业发展有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租广州市X路X号艺苑大厦三至五层房屋作商业使用，期限自2002年12月1日起至2020年11月30日止；并同意被告将上述房屋转租或分租给第三人使用。
2003年9月4日，原告(为乙方)与被告(为甲方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：“一、乙方租赁甲方所拥有的广州市X路X号艺苑大厦三层全层房屋，建筑面积620平方米；二、租赁期自2003年10月1日起至2008年9月30日止；三、租金每月收取一次，每月租金x元，在每月5日之前付清租金；逾期每日按租金额的1％加收滞纳金；逾期超过1个月未交纳租金，甲方有权终止合同，收回出租物业，并追究乙方的违约责任；四、乙方应在签订本合同时向甲方交存两个月租金x元作为保证金；乙方违约造成解除、终止本合同的，保证金不予退还；五、乙方经甲方同意可对租用的物业进行内部装修，费用由乙方负责，装修方案应报甲方和管理处同意方可施工，否则按违约处理；六、解除合同：2、甲方因某种原因要提前终止合同，应以书面提前三个月通知乙方，以二个月租金作为乙方的赔偿，双方协商赔偿装修损失后，并退回乙方的保证金，方可解除合同；4、乙方迟延履行本合同的规定义务达一个月以上的，或擅自改变房屋结构和使用性质，在甲方指定期内仍不改正的，甲方可书面通知乙方解除合同收回租赁物业，没收保证金，并通知乙方限期离场及要求乙方赔偿损失；八、违约责任：甲乙双方凡违反本合同规定的，应交违约金(违约金为二个月的租金)，违约金不足以赔偿由此造成对对方损失的，违约方应对不足部分进行补讫；十、装修期为2003年9月5日至2003年9月30日止等。”同日，原告交纳保证金x元给被告。之后，被告将上述房屋交付给原告使用。原告亦依约按月交纳租金至2005年12月止。
因中国建设银行广州市天河支行申请执行广州恒锐达企业发展有限公司等公证债权文书一案，广州市中级人民法院依法查封了上述艺苑大厦三—五层房屋，并经广东华鸿拍卖行有限公司拍卖，黄健龙于2005年12月20日通过公开竞价拍卖成交上述房屋。2006年1月16日，广州市中级人民法院发出(2005)穗中法执字第X号《民事裁定书》，其中认为上述房产经依法委托评估、拍卖，买卖行为应予确认，故裁定上述艺苑大厦三—五层房屋转归黄健龙所有。上述裁定书已于2006年1月17日送达给黄健龙。2006年1月27日，原告与黄健龙签订《房地产租赁合同》，由原告向黄健龙承租上述讼争房屋，期限从2006年1月1日至2006年12月31日，月租金为x元。原告遂从2006年1月起向黄健龙交纳租金。2006年5月8日，广州市国土资源和房屋管理局向黄健龙核发了上述讼争房屋的《房地产权证》。
另原告于一审庭审过程中，提出撤销要求被告赔偿装修损失26。8万元的诉讼请求。
原告为证实广州恒锐达企业发展有限公司已于2002年8月2日办理了上述房屋的抵押登记，提交了摘抄时间为2006年5月18日、摘抄于广州市房地产档案馆的档案资料到庭，其中载明：“(2002)年抵字第X号抵押合同：抵押人广州恒锐达企业发展有限公司，抵押权人中国建设银行广州市天河支行，时间2002年6月24日；房地产申请登记回执：登记种类抵押，登记字号2002登记x，申请人广州恒锐达企业发展有限公司、中国建设银行广州市天河支行，东风东路X号3—X层房屋产权登记，2002年8月2日。”被告对此则表示从上述摘抄资料无法确认涉讼房屋于签订租赁合同时处于抵押状态。
被告为证明其反诉主张，提交了广州市房地产档案馆于2006年4月20日出具的《广州市房地产产权情况表》，其中记载：“房产登记号：2002交登字X号；房产地址：东风东路X号3—X层；产权人：广州恒锐达企业发展有限公司。”原告对此表示无异议。
一审庭审中，被告陈述：“我方要求没收原告交纳的保证金。我方不清楚原告有无于2005年6—9月期间对上述涉讼房屋进行了装修。我方在出租时曾提交过产权情况表复印件给原告”。原告对此则陈述：“我方承租上述涉讼房屋时，不清楚房屋被抵押的情况，被告也没有书面告知房屋被抵押的情况。我方出示的产权情况表是黄健龙提供给我方的，且从被告质证过程看，被告对房屋被抵押的情况亦表示怀疑，这表明被告根本没有将房屋被抵押的情况告知我方。”
一审法院认为，原、被告在自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应自觉履行。鉴于被告向原产权人广州恒锐达企业发展有限公司承租上述涉讼房屋时，原产权人广州恒锐达企业发展有限公司已于2002年8月2日办理了上述涉讼房屋的抵押登记手续，被告再将上述涉讼房屋转租给原告使用时，依法应当书面告知原告该物业已被抵押的事实。因被告未能提供有关确凿证据证实其已书面告知原告该物业已被抵押的事实，原告对此也予以否认，对此不予认定。黄健龙于2005年12月20日拍卖成交上述涉讼房屋，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，故原、被告签订的租赁合同对黄健龙不具有约束力，且黄健龙也明确向原告表明重新签订租赁合同，原告据此不再向被告交纳租金是有理由的。因广州市中级人民法院于2006年1月16日发出民事裁定书裁定上述涉讼房屋转归黄健龙所有，该院已通过司法确权行为确认所有权权属，并于次日送达给黄健龙，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，黄健龙自2006年1月17日取得上述涉讼房屋的所有权。被告没有书面告知原告该物业已被抵押的事实，违反了诚实信用原则；且其无法再依照租赁合同的约定提供上述涉讼房屋给原告使用，已构成违约，理应承担违约责任。至于双方的租赁合同，被告反诉要求予以解除，予以接纳。原告抗辩原租赁合同的效力实际已被新业主终止，故不存在再次解除合同效力的问题，缺乏法律依据。原告要求被告退还租赁保证金x元，并按2个月租金额即x元赔偿因提前终止合同而遭受的损失，合法有理，亦符合合同的约定，予以支持。原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付从2006年1月1日起的保证金利息及损失利息，不符合合同的约定，不予接纳。被告反诉要求原告按每月x元计付2006年1月1日至同月16日的租金，合法有理，予以支持。因原告迟延支付2006年1月1日至同月16日的租金，并非恶意拖欠，同时结合本案中被告的过错，现被告要求原告计付迟延支付上述期间租金的滞纳金，理由不成立，不予接纳。被告要求原告计付2006年1月17日起至2006年4月止的租金及迟延支付该期间租金的滞纳金，均缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，于2006年6月16日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司与被告广州市广传顺物业管理有限公司于2003年9月4日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告广传顺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将保证金x元退还给原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司。三、被告广传顺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿损失x元(即2个月租金)给原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司。四、原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2006年1月1日起至同月16日止的租金(按每月x元计)支付给被告广传顺物业管理有限公司。五、驳回原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司的其它诉讼请求及被告广传顺物业管理有限公司的其它反诉请求。本案受理费9574元，由原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司承担7500元，被告广传顺物业管理有限公司承担2074元。反诉费4170元，由原告广州市丰之华贸易有限公司东山分公司承担345元，被告广传顺物业管理有限公司承担3825元。
一审宣判后，广传顺物业管理有限公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，已将租赁房屋的产权证及他项权证复印件交付给了被上诉人，同时告知了被上诉人该租赁房屋已抵押的事实，其后还提交了租赁房屋产权证的原件给被上诉人到工商管理部门办理工商注登记手续，被上诉人还将上诉人交付的产权证及他项权证作为证据材料使用。而且正是因为租赁房屋已抵押，租金才低至30元每平方米。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第二款的规定：“……如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”上诉人并没有违反诚实信用原则，也没有违约。一审法院认定上诉人未能提供有关确凿证据证实其已书面告知被上诉人该物业已被抵押的事实违反诚信，构成违约，从而判令上诉人一次性赔偿x元无事实与法律依据。2、被上诉人延付租金，且未经上诉人同意擅自对租赁房屋进行装修，其行为均己构成违约。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第4项约定：“被上诉人延迟履行本合同的规定支付义务达一个月以上的，上诉人有权解除合同，没收保证金，并要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》第五条第1项约定：“被上诉人经上诉人同意可对租赁物业进行内部装修，装修方案应报上诉人和管理处同意方可施工，否则按违约处理……”，第六条第4项(7)约定：“被上诉人有违法、违约行为的，上诉人有权解除合同，没收保证金，并要求赔偿损失”。本案中，上诉人曾多次以发律师函等方式向被上诉人催付所欠租金，被上诉人至今末支付，并且被上诉人于2005年6月至9月对租赁物业进行了装修，显然，从双方合同约定看，被上诉人上述行为已构成违约。3、房地产所有权的取得依法应当以房地户管理部门核准登记的时间为准，截止2006年5月8日，租赁房屋的产权仍属于“广州恒锐达企业发展有限公司”所有。因此，被上诉人依法应当向上诉人支付2006年1月至4月的租金及滞纳金。一审法院认为因广州市中级人民法院于2006年1月16日发出民事裁定书裁定，已通过司法确权行为确认案涉房屋所有权权属转归黄健龙所有，黄健龙自2006年1月17日已该房屋所有权，违背了不动产的法定确权原则和公示原则。故上诉请求：1、判决撤销一审判决第二、三、四、五项；2、判令被上诉人向上诉人支付2006年1月至4月的租金x元及滞纳金x元；3、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；4、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
广州市丰之华贸易有限公司东山分公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
二审期间，广传顺物业管理有限公司补充提交广州市丰之华贸易有限公司东山分公司的工商登记档案材料，该档案材料中确有原产权人广州恒锐达企业发展有限公司出具的用以工商登记使用的案涉房屋产权证部分内容的复印件，但该复印件没有显示该房产已办理抵押登记手续的内容。广州市丰之华贸易有限公司东山分公司表示上述房产证复印件没有关于该房产已办理抵押登记的状况说明，不能证明其司在租赁案涉房屋时，广传顺物业管理有限公司已告知其司该房屋已抵押的事实。本案二审查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人广传顺物业管理有限公司将向原产权人承租的广州市X路X号艺苑大厦三层全层再出租给被上诉人广州市丰之华贸易有限公司东山分公司使用，双方为此自愿签订的《房屋租赁合同》，属于转租合同性质，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据已查明的事实，上诉人向原产权人承租上述案涉房屋时，原产权人广州恒锐达企业发展有限公司已于2002年8月2日办理了该房屋的抵押登记手续。因此，上诉人将上述房屋转租给被上诉人使用时，应书面告知被上诉人该物业已被抵押的事实。即使在工商登记存档资料中，由上诉人提供给被上诉人用以办理工商登记的案涉房屋产权证复印件也没有反映该房屋已办理抵押登记手续的内容。由此可见，上诉人认为其已将租赁房屋已抵押的事实告知被上诉人，显然缺乏依据。同时，鉴于案涉房屋因原产权人欠债而被法院强制拍卖，买受人要求与被上诉人重新签订租赁合同，故被上诉人不向上诉人支付租金符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定。因此，一审认定被上诉人迟延支付2006年1月1日至同月16日的租金，并非恶意拖欠，同时结合上诉人未书面告知被上诉人租赁房屋已被抵押的事实有过错，对上诉人要求被上诉人支付滞纳金的反诉不予接纳，并无不当。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。从本案查明的事实，由于上诉人无法依转租合同的约定继续提供案涉房屋给被上诉人使用，已构成违约，且上诉人也要求解除双方转租合同，故被上诉人要求上诉人退还租赁保证金x元，并按2个月租金额即x元赔偿因提前终止合同而遭受的损失，符合双方合同的约定。上诉人认为其没有违反诚实信用原则及没有违约，理据不足，本院不予采纳。
关于案涉房屋所有权转移时间的确定。经审查，本案案涉房屋所有权是通过司法执行程序，以拍卖的方式发生转移的。广州市中级人民法院于2006年1月16日发出涉案房屋过户的《民事裁定书》，并于次日送达给买受人。故一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，认定买受人自2006年1月17日取得上述涉案房屋的所有权正确。上诉人认为应以房地产管理部门核准产权登记的时间为准，显然与上述司法解释的规定不符。
关于被上诉人对租赁房屋进行装修的问题。经审查，双方转租合同没有明确约定被上诉人装修须经上诉人书面同意。在被上诉人装修期间和装修后，至本案诉讼前，上诉人没有证据证明曾向被上诉人提出异议并主张权利，由此可见，上诉人对被上诉人的装修行为是默认的。即使被上诉人没有依合同约定将装修方案报上诉人同意，但根据双方合同的约定，关于擅自改变房屋结构违约责任承担的前提是被上诉人在上诉人指定期内仍不改正的，上诉人才可没收保证金，而本案上诉人就被上诉人装修问题既没有提出异议，也没有限期被上诉人改正。因此，上诉人以此为由要求没收被上诉人的保证金，依据不足，本院不予支持。综上所述，广传顺物业管理有限公司上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元由上诉人广传顺物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员陈雯
代理审判员黄晓清
二00六年十月二十日
书记员苏华光
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